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  1. peracmar

    peracmar Membro Junior

    buongiorno a tutti, chiedo consiglio per una situazione che sta portando il nostro condominio al baratro. da qualche anno la conduzione condomininiale, mai stata brillante, è precipitata. difficoltà a parlare con l'amministratore, pulizie carenti, luci bruciate, cancello pericolante... la goccia che ha fatto traboccare il vaso è stata la scoperta che il condominio non era più coperto da RC. nonostante i tentativi di contattarlo da parte di tutti, nessuno lo ha trovato. non ci è rimasto altro che intimargli la convocazione di assemblea straordinaria attraverso raccomandata, che lui non ha nemmeno preso in considerazione, e approdare infine alla nomina di un nuovo amministratore. quando però quest'ultima ha cominciato a chiedere di produrre la documentazione del condominio, questo ha cominciato a minacciare, rifiutare.
    a questo punto chiedo: come possiamo tutelarci, anche per poter provvedere a quelle piccole manutenzioni che ormai da troppo tempo mancano. marianna
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se avete nominato regolarmente un altro amministratore in assemblea da voi autoconvocata con la procedura prevista dall'art. 66 Dacc, ovvero richiesta di almeno 2 condomini aventi come minimo 1/6 del valore dello stabile, per l'assemblea straordinaria all'OdG "nomina nuovo amministratore" e non soddisfatta con data destinata dall'attuale amministratore nel termine di 10 gg dalla ricezione, non rimarrà altro a questo neo amministratore che chiedere l'assistenza ad un Legale il quale tramite l'art. 700 c.p.c. richiederà al Giudice la consegna di tutta la documentazione all'ex amministratore.
     
    A Avvocato Luigi Polidoro piace questo elemento.
  3. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Bip, due domande alla tua sapienza inerente al caso, se un amministratore asserisce di aver subito un furto tra cui i documenti?
    La seconde se l'amministratore risponde alla richiesta di assemblea straordinaria in base all'art. 66 ecc. e indice la riunione dopo tre mesi?
    Che si fa....
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se l'amministratore ha subito un furto, come minimo dovrebbe esserci un riscontro di una denuncia da parte dell'amministratore, altrimenti come giustificherà la mancanza delle documentazioni?
    Per l'assemblea, l'importante è che l'amministratore avvisi i condomini entro 10 giorni dalla ricezione con i sistemi previsti, raccomandata, fax, e.mail certificata (PEC), oppure con consegna a mano, con gli argomenti richiesti all'OdG (nulla vieta all'amministratore di inserirne altri), la data della riunione la sceglie l'amministratore secondo le sue esigenze e impegni di lavoro, entro il termine del suo mandato, oltre non potrebbe se non riconfermato, mi sembra ovvio.
     
  5. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Pertanto se i condomini richiedono una riunione dopo poco della sua riconferma lui per legge potrebbe anche indirla dopo 11 mesi e 29 giorni e a cosa varrebbe la legge che i condomini possono rimuovere l'amministratore in ogni momento?
    La mia domanda non è di contrasto con quello che mi dici ma per capire il nocciolo della questione, ossia, l'amministratore entro certi limiti fa quello che vuole i condomini hanno le mani legate, in un certo senso, spero di essermi spiegato non voglio essere polemico ma capire il filo del rasoio quando è grande.
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'amministratore può essere rimosso in ogni momento in un assemblea regolarmente convocata come previsto dall'art 66 Disp. Att. cc, oppure con ricorso al Giudice se ci sono i presupposti previsti dall'art 1129 cc
     
  7. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ti prego Bip seguimi nel discorso.
    I condomini hanno rieletto l'amministratore, poi dopo una settimana si accorgono che questo non va più bene per loro per un motivo qualunque e chiedono una riunione con l'ausilio dell'art. 66 ecc ok fin qui ci siamo tutto regolare ma l'amministratore avendo l'avviso della riunione su esposta risponde si alla richiesta ma demandando al riunione dopo 11 mesi in questo caso cosa possono fare i condomini per liberarsene?
    Possono autoconvocarsi prima o sono obbligati a quanto deciso dall'amministratore?
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Possono autoconvocarsi solamente seguendo il dettato dell'art. 66 Disp. Att. cc., autonomamente senza questo procedimento la riunione sarà considerata una chiacchierata tra condomini senza nessuna valenza legale.
    Non comprendo il fatto che l'amministratore dopo una settimana non va più bene per quale motivo?
    Se ci sono i motivi previsti dall'art. 1129 cc, ciascun condomino può rivolgersi direttamente al Giudice.

    cc art 1129;
    ...
    Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma, del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
    Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
    1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
    2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
    3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
    4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
    5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
    6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
    7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
    8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
     
  9. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Rispondo in ordine:
    L'auto convocazione dice di chiedere all'amministratore di indire la riunione, e se questi come già detto la la prende per le lunghe i condomini si possono auto convocarsi, chiaramente adottando tutti i carismi prescritti dalla legge, prima della data che l'amministratore ha indicato? O l'amministratore potrebbe opporsi tramite il tribunale perché non è stata seguita la sua indicazione? Questo è importante.
    Perché l'amministratore non è più idoneo dopo una settimana?
    Perché nell'ultima riunione in primis lui ha chiesto la sua riconferma e non essendoci i numeri per rimuoverlo, zitti e sopporta, è stato confermato, nella stessa riunione si doveva decidere di iniziare la raccolta dei soldi ( molti ) per dei lavori di riqualificazione, la cui divisione è stata fatta usando la tabella A (dalle tabelle millesimali) cosa non corretta in quanto la tabella A ( come descritto della spiegazione delle tabelle ) deve essere usata solo per le spese comuni,tipo il compenso dell'amministratore ecc. mentre per ripartire la spesa del fabbricato principale, (il solo interessato ai lavori) deve essere usata la tabella C appositamente creata, allepoca della tabelle, per il corpo di fabbrica principale, questo perché ci sono i box che fanno corpo separato dal fabbricato ma che fanno parte dello stesso condominio avendo il cortile in comune, alla richiesta da parte di una minoranza di utilizzare la tabella apposita ha risposto che non poteva farlo di sua iniziativa ma doveva decidere l'assemblea, e alla opposizione ma vi l'a autorizzato a scegliere la tabella A ha risposto è la regola, e la maggioranza in quel mentre....ZITTA pertanto subbbbisci.
    Ma questo ha finalmente fatto svegliare i cosidetti condomini dormienti che trovatosi con le spalle al muro hanno si sono aggregati a coloro che da anni volevano cambiare l'amministratore ma che per mancanza di voti non si poteva fare, e finalmente dopo una settimana di discusisoni e spiegazioni finalmente, abbiamo una maggioranza di oltre 560 millesimi che la pensano allostesso modo pertanto abbiamo chiesto una riunione straordinaria con all'ordine del giorno la ripartizione della spesa + la ratifica della riconferma dell'amministratore perché quando è stato confermato lui non ha presentato analiticamente il suo compenso come è indicato nell'art. 1129 par. 8 che già hai menzionato ma mancante del particolare qui allegato
    8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
    In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

    L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare
    analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

    Pertanto lui subodorando la situazione, (che noi con la scusa della ratifica potremmo sostituirlo) potrebbe accogliere si la richiesta di riunione straordinaria ma indicando una data lontana perché nel frattempo inizierebbero i lavori straordinari e lui rimasto comunque ad interim lui beccherebbe il compenso ecc.
    É stata lunga la spiegazione ma non potevo fare altrimenti, si è vero c'è sempre il tribunale ma occorre tempo e soldi.
    Ti prego dalla tua grande pazienza e disponibilità secondo il tuo modo di vedere le cose,
    rispondimi, se ti fa piacere, per le rime GRAZIE
    Chiedo scusa a Peracmar se mi sono inserito invadendo la sua discussione
     

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