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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Amministratore condominiale anche sotto forma di società di capitali

    Una datata sentenza (vecchia ma saggia) della Cassazione ( n. 5608 /1994) aveva escluso che la figura di amministratore condominiale potesse essere rivestita da una società di capitali (SrL. Spa, Saa ) nella condivisibile considerazione che fra i condomini e il loro legale rappresentate dovesse sussistere un rapporto fiduciario personale, il cosiddetto " Intuitu personae ", come tale intrasmissibile . Forzando un po’ la mano la Cassazione ebbe ad ammettere che tale rapporto fiduciario poteva sussistere se l’ amministrazione condominiale ( oltre che a un professionista ) fosse stata assegnata ad una società di persone (società semplice ,società in nome collettivo, società in accomandita semplice ) ammettendo in questo caso condizioni di trasparenza ed identità tra il legale rappresentante e la società a base personale . Tale interpretazione ha retto per giù di due lustri-


    La Cassazione allentava ulteriormente le maglie interpretative e con una successiva sentenza ( 22840/2006) apriva alla società di capitale la possibilità di amministrare condomini nel presupposto che tale organizzazione capitalista potesse disporre di maggiori risorse che meglio avrebbero consentito investimenti e rafforzato la struttura economica dell’ente gestore .


    Detta ultima pronuncia venne mal digerita da parte di molti studiosi che ritennero e ritengono la società di capitali estranea a quei principi fondamentali che vedono nel rapporto fiduciario personale il collante indispensabile tra condomini e amministratore . A supporto delle proprie ragioni denunciano che nelle società di capitali ( a differenza delle società di persone ) il rapporto “intuitu personea “ subisce uno stravolgimento data la astrattezza della società di capitali che nella sua impersonalità può rimanere pienamente vigente anche se subisce radicali trasformazioni interne (es: se l’organo amministrativo viene periodicamente sostituito ; se le partecipazioni vengono scambiate mutando i rapporti di potere della compagine societaria ). Fra l’altro in questi casi , denunciano gli studiosi, l’art. 1710 viene svuotato di significato che invece sulla carta dovrebbe trovare piena applicazione laddove prevede che il mandatario (alias amministratore condominiale ) deve eseguire il proprio incarico «con la diligenza del buon padre di famiglia» , norma che bene si combina se il rappresentante del condominio si identifica con una persona fisica stabile , e viceversa male si associa ad una gestione imprenditoriale quale è per definizione quella di una società di capitali .



    Ad ogni buon conto la riforma ha fatto propria l ’ultima versione giurisprudenziale tal che la gestione del condominio può essere affidata anche a società di capitali . Ne tratta l'articolo 71-bis , 3 comma delle Disposizioni di attuazione del Codice civile . La norma che pure prevede a garanzia che i rappresentanti e i soggetti deputati alla gestione debbano possedere i requisiti soggettivi (sottoelencati ) necessari alle persone fisiche per svolgere l’attività di Amministratore Condominiale lascia inalterato il timore che cambi interni alla società possano snaturare quel rapporto personale che è alla base della scelta perpetrata dai condomini .


    Ennio Alessandro Rossi

    Appendice normativa : Art. 71-bis. D.att.c.c. ( requisiti per svolgere l’attività di Amministratore condominiale )

    1.Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
    a) che hanno il godimento dei diritti civili;
    b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
    c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
    d) che non sono interdetti o inabilitati;
    e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
    f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
    g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

    2.I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

    3.Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

    4.La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

    5.A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.
     

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  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Immagino già la qualità di questi studiosi, vecchia scuola, sperando che sparisca per sempre. Non capisco dove starebbe il problema secondo questi sulla impersonalità delle società di capitali srl, spa, sapa ecc.
    Innanzitutto non è assolutamente vero che siano impersonali, perché basta aprirsi una misura camerale di una società di capitali per trovare o il socio accomandatario (il responsabile) o l'amministratore unico che è il responsabile della stessa.
    Altro: quando ci sono le riunioni è il socio accomandatario o l'amministratore unico che le presiede (raramente delega altri).
    Poi come un giorno mi disse un mio conoscente:" Non è la Banca che fa le persone ma sono le persone che ci lavorano che fanno la Banca", tant'è vero che non tutti i potenziali clienti della stessa Banca hanno la medesima percezione sulla stessa e non tutti decidono di affidarsi alla medesima; dipende tanto da come i potenziali clienti si sono trovati con i rappresentanti della Banca in quel momento.
    Certo sarebbe opportuno che molti "studiosi" avessero idea che il rapporto non è tanto tra soggetto giuridico astratto e soggetto privato, ma il rapporto è sempre tra rappresentante fisico (in carne ed ossa) del soggetto giuridico e soggetto privato.

    Chiudo qui la parentesi.

    Fortunatamente, talvolta, il legislatore si accorge delle proprie mancanze e con:
    si è reso conto che erano una emerita idiozia l'ipotesi degli "studiosi".
     
  3. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La differenza tra Società di persone e Società di capitali è il grado di responsabilità dei Soci che può essere anche illimitata, mentre nelle Società di Capitali, se non si sono commessi certi specifici reati, è limitata alla quota di capitale investita.
    Il grado di personalità/impersonalità di cui parli tu è tutta un'altra cosa.
     
  4. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ma il problema risultante nel post di @Ennio Alessandro Rossi è stato proprio legato all'impersonalità delle stesse non alle quote conferite in campo societario. Infatti


    Questo hanno scritto per motivare la loro scelta.
     
  5. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Daniele,
    Una legge deve innanzitutto essere ispirata a principi generali e segnare delle demarcazioni ben definite, come quella che ho cercato di spiegare, forse partendo da elementi che ti hanno indotto a fraintendere, tra società di persone e società di capitali.
    Tu hai cercato di spiegare che non è vero che nelle società di capitali i rapporti sono impersonali, partendo dalla tua esperienza di amministratore di una S.R.L.
    Anche tra grosse Spa ci possono essere rapporti di tale tipo, ed in particolare in quelle aziende con un consiglio di amministrazione stabile dalla nascita, invariato, in quanto formato da una cerchia di parenti. In quel caso potrei essere d'accordo con te, però ci sono anche quelle che non presentano tali caratteristiche, e potrei fare centinaia di esempi
    Comunque, rapporto personale o meno (io piuttosto preferirei parlare di Professionale, anche se in verità le ultime interpretazioni esprimono proprio tale concetto), si è deciso che le Società di Capitali possono esercitare la funzione di Amministratore di Condominio e allora che così sia.
     
  6. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Si poteva però trovare la giusta misura ed il legislatore optare per un tipo di società di capitali andato in disuso (l'ultima di rilievo la costituì Agnelli una ventina di anni fa per la gestione di affari di famiglia ) : la S.A.P.A . ( società in accomandita per azioni ) coniugando e combinando l'apporto di capitale e responsabilità personale
    http://it.wikipedia.org/wiki/Società_in_accomandita_per_azioni
     
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