Ancora su proposta e preliminare

[elisasilvi]

Buongiorno a tutti,
vorrei sapere se quello che ci è stato proposto dall'Agenzia Immobiliare per l'acquisto di un appartamento è corretto:
1) io e mio marito facciamo la proposta scritta su modulo dell'agenzia e consegnamo un assegno di modico valore intestato all'impresa venditrice;
2) se l'impresa accetta la ns. proposta incassa l'assegno e si passa al preliminare che va registrato presso un Notaio: in questo caso chi paga le spese di registrazione e sapete a quanto potrebbero ammontare? e soprattutto è necessario registrarlo e perchè?
3) a fine lavori (la casa è pressochè terminata) l'impresa farà il verbale di consegna e si passerà al rogito.
4) DOMANDA: acquisteremo come prima casa, io però sono proprietaria di un altro appartamento che venderò a mia sorella (lei è d'accordo); so che al momento del rogito per l'acquisto del nostro appartamento dovrò aver già venduto, ma al momento della stipula del preliminare ? devo fare prima l'atto di vendita del mio appartamento per usufruire delle agevolazioni prima casa? Tra preliminare e rogito potrebbero comunque passare 4 o 5 mesi.
5) L'agenzia ci propone l'accollo del mutuo a carico dell'appartamento, stipulato dall'Impresa Costruttrice; potrebbe convenire in quanto non ci sono spese per la stipula e per la registrazione presso un Notaio, cosa - quest'ultima - che invece dovremmo fare se dovessimo prendere un mutuo presso un'altra banca.
A quanto potrebbero ammontare tali spese? Noi speriamo di poter estinguere il mutuo al massimo entro due anni, potrebbe quindi essere conveniente la loro proposta , anche se la rata è leggermente superiore?(460,00 € invece di 420,00 € circa della ns. Banca). Inoltre ci dicono che con l'accollo la Banca concede sicuramente il mutuo senza ulteriori indagini nei ns. confronti (??).
Grazie, attendo vostre cortesi risposte.

 

[gcaval]

1) io e mio marito facciamo la proposta scritta su modulo dell'agenzia e consegnamo un assegno di modico valore intestato all'impresa venditrice;
2) se l'impresa accetta la ns. proposta incassa l'assegno e si passa al preliminare che va registrato presso un Notaio:

Questa è una prassi comune, ma sbagliata! La legge prevede (e tipicamente sui moduli standard delle agenzie c'è scritto chiaramente) che il contratto è perfezionato quando il venditore ha firmato ed il proponente ne è a conoscenza (art. 1326 c.c.). Quindi, con queste modalità, una proposta diventa preliminare. A riprova di ciò, c'è il fatto che le agenzie maturano la provvigione con la firma della proposta, non con la sottoscrizione di un successivo preliminare.

Facendo nel modo da te specificato, se tutto fila liscio, no problem, anche perché nessuno di solito va a controllare. Se sorgono incomprensioni, saltano accordi, ecc. ecc., iniziano i guai.

Allora, consiglio spassionato: fate sempre proposte in cui è contemplato tutto, eventualmente riservandovi di integrare alcune cose. Controllate tutto prima (situazione del costruttore o del proprietario, abusi, vizi), dopo è troppo tardi.
Inserite clausole che vi tutelino da questo punto di vista. Consultate un avvocato, o ancor meglio, andate dal notaio subito: è già compreso nel prezzo, nella maggior parte delle volte (non la trascrizione, ovviamente, né i costi di registrazione).

Fate attenzione, i forum sono pieni di casi di questo genere. Dopo esiste solo la strada del tribunale, e sappiamo che in Italia è da evitare come la peste!

 

[arianna26]

Al momento del preliminare non rileva se hai o meno un'altra casa.conta che tu non l'abbia al momnto del rogito. credo inoltre che anche l'accollo del mutuo del costruttore abbia dei costi.

 

[bolognaprogramme]

2) se l'impresa accetta la ns. proposta incassa l'assegno e si passa al preliminare che va registrato presso un Notaio: in questo caso chi paga le spese di registrazione e sapete a quanto potrebbero ammontare? e soprattutto è necessario registrarlo e perchè?

Nel caso in cui facciate il preliminare, è obbligatorio per legge registrarlo e la spesa va dai 300 ai 500 euro circa.
Nel caso in cui facciate come consigliato da Gcaval, va registrata la proposta.

L'agenzia ci propone l'accollo del mutuo a carico dell'appartamento, stipulato dall'Impresa Costruttrice; potrebbe convenire in quanto non ci sono spese per la stipula e per la registrazione presso un Notaio

Con l'accollo del mutuo (che nel tuo caso, consiglio assolutamente) risparmiate l'onorario del notaio e ovviamente rimangono le spese di iscrizione ipotecaria.

Inoltre ci dicono che con l'accollo la Banca concede sicuramente il mutuo senza ulteriori indagini nei ns. confronti (??).

Diciamo che le banche ci badano meno di quanto facciano nel caso di mutuo singolo, ma l'istruttoria bancaria viene comunque richiesta.

Silvana