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  1. nut

    nut Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Buongiorno, ho due domande da porre:
    1) Nel nostro condominio dobbiamo rifare il tetto. Approfittando di questo, il proprietario dell'appartamento dell'ultimo piano, chiede di aprire una botola per l'accesso al sottotetto, che non è accessibile, e l'installazione di un lucernaio che permetta di uscire sul tetto senza più dover passare dal suo appartamento.
    Ovviamente, la creazione della botola sarà a carico di tutti i condòmini, visto che è utile a tutti in ugual misura. Vorrei sapere se lo stesso discorso vale per il lucernaio, in quanto servirebbe solo al proprietario dell'appartamento attraverso il quale si accede al tetto da quando è stato costruito il palazzo; quindi, lui vorrebbe mettere fine alla servitù, però chiede che paghino tutti per millesimi. È giusto che sia così o la spesa spetta soltanto a lui?
    2) Che maggioranza servirebbe per approvare tali lavori, a prescindere da chi dovrà pagarli?
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se la delibera viene approvata dall'assemblea in assemblea regolarmente convocata, pagano tutti, e ritengo che in 2° convocazione sia sufficiente la maggioranza dei presenti e 1/3 dei millesimi.
     
  3. nut

    nut Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Quindi anche per far sì che un solo condòmino si liberi di una servitù, devono pagare tutti? Aggiungo che qualche anno fa era già stato deliberato che, in caso di apertura di botola e lucernaio, la spesa sarebbe stata a carico del solo condòmino dell'ultimo piano.
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'assemblea non può obbligare a fare, cioè non può obbligare un condomino ad una spesa che non desidera effettuare.
    In pratica se questo condomino desidera di sua iniziativa liberarsi dalla servitù, allora si che che deve pagare tutto lui.
    C'è anche un articolo sul Codice Civile che viene in aiuto per questo;

    cc art 1134. Gestione di iniziativa individuale
    Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
     
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  5. nut

    nut Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ecco, ma se la maggioranza (poco più di 500 millesimi) decide di accettare di pagare, gli altri condòmini contrari, quindi con poco meno di 500 millesimi, possono rifiutarsi?
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Purtroppo no, se la delibera viene adottata a maggioranza legale, è obbligatoria per tutti e tutti dovranno la loro quota parte, vedi l'art. 1137 cc.
     
  7. nut

    nut Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ok, grazie mille, speravo che trattandosi di un'innovazione, anche se di poca entità e, soprattutto, essendo utile solo ad un condòmino, potessero volerci maggioranze diverse...
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'apertura di una botola sul tetto non è un'innovazione, si tratta di un semplice miglioramento (la botola) per rendere un migliore utilizzo della proprietà (tetto), ovvero per essere innovazione deve essere modificata la natura del tetto, ma in questo caso rimane tetto.
     
  9. nut

    nut Membro Junior

    Proprietario di Casa
    ok, grazie della pazienza...purtroppo ci toccherà pagare :triste:
     
  10. nut

    nut Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Mi è sorto un dubbio: Condobip, hai detto che quest'opera sarebbe un miglioramento, ma in questo caso, non è necessaria la maggioranza con almeno i 2/3 dei millesimi?
     
  11. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No quella maggioranza vale per le innovazioni

    cc art. 1136
    ....
    Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
    ...

    cc art. 1120. Innovazioni
    I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

    per i miglioramenti non costosi invece;

    cc art. 1136
    ...
    La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
     
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  12. nut

    nut Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Insomma...mi arrendo :) Non riesci proprio a darmi una buona notizia :p
     
  13. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il segreto è conoscere il codice civile, comunque anche io sbaglio qualche volta, non credere che sono infallibile.
     
  14. nut

    nut Membro Junior

    Proprietario di Casa
    L'ammettere di non sapere tutto è da saggio...come pensava un "certo" Socrate :)
     
  15. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nel frattempo c'è stata la riforma del condominio con cambiamenti rilevanti dei quorum necessari:
    " Devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio le deliberazioni che hanno per oggetto (art. 1136, co. 2, c.c.)"
    Inoltre non mi trova d'accordo il fatto che non sia una innovazione. Noi siamo in presenza di una servitù. L'annullamento di una servitù dovrebbe essere sufficiente a passare la decisione come innovazione e quindi il quorum si alzerebbe ai due terzi dei millesimi condominiali. Al riguardo la nuova legge scrive:
    Devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno 2/3 del valore dell’edificiole deliberazioni aventi ad oggetto:
    a) le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni ai sensi dell’art. 1120, co. 1, c.c. (nel precedente regime tali deliberazioni dovevano essere sempre approvate con un numero di voti che rappresentasse il 50% + 1 dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell’edificio);
    come si vede persino il miglior godimento delle cose comuni sono passate ai 2/3 del valore dell'edificio.
     
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  16. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non è che si annulla la servitù, quella è una conseguenza all'apertura di una botola comune sul tetto da parti comuni, e quella non è una innovazione ma un semplice miglioramento per una più intensa utilizzazione, per essere innovazione deve cambiare la struttura ovvero il tetto non deve essere più un tetto, il che in questo caso non è possibile.


    Più in particolare Costituisce innovazione, qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte , nella materia o nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi una modifica materiale della forma e della sostanza della cosa medesima, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento, o comunque alterarne la destinazione originaria, con conseguente incidenza sull’interesse di tutti i condomini, i quali debbono essere liberi di valutare la convenienza dell’innovazione.

    Al contrario non costituiscono innovazioni, tutti gli atti di maggiore o più intensa utilizzazione della cosa comune, che non importino alterazioni o modificazione della stessa e non precludano agli altri partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggiore uso del condomino che abbia attuato la modifica.

    http://www.tutelati.it/innovazioni.htm
     
  17. nut

    nut Membro Junior

    Proprietario di Casa
    @arciera, quindi, se non basta la maggioranza di 512 millesimi (sarebbe questo il valore dei millesimi dei consenzienti), l'apertura non si farà se non a spese del solo proprietario?

    Una domanda che non ho fatto: per maggioranza vengono intesi solo i millesimi oppure anche la maggioranza degli intervenuti?
     
  18. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Maggioranza delle teste e millesimi (ambedue), e secondo quello che ho scritto non si tratta di innovazione, per cui in 2°convocazione sarà possibile la maggioranza dei voti (teste) e almeno 333.33 period. millesimi
     
  19. nut

    nut Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Sì, ho letto che non si tratta di innovazione...in seconda convocazione saremo quattro contro tre e i millesimi dei quattro saranno 488...contro i 3 con 512...
     
  20. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Maggioranza degli intervenuti e due terzi dei millesimi. Dunque, abbiamio constatato che come minimo ci vuole un quorum della maggioranza dei millesimi. Ora il dubbio consiste su cosa sia innovazione. La nuova legge che regola i rapporti condominiali si esprime chiaramente (mi quoto)

    Non si deve per forza innovare tutto il tetto, anche aprire una botola sul tetto si innova il tetto - vedi la legge sull'uso più comodo o al maggior rendimento.[DOUBLEPOST=1378293356,1378293255][/DOUBLEPOST]
    è cambiata la legge Condobip! i quorum sono diversi!
     
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