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  1. busta55

    busta55 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Siamo venuti a conoscenza dell'apertura di due porte-finestre su muro perimetrale per accesso sul terrazzo in un attico al settimo piano.
    Abbiamo chiesto all'amministratore se la cosa era regolare e lui a detto "tutto a posto".
    In nessuna assemblea se ne parlato.
    Vorremmo sapere: 1) come possiamo verificare se il suddetto lavoro è stato autorizzato da qualcuno
    2) a chi ci si deve rivolgere per una indagine al catasto o comune dato che l'amministratore non vuole
    occuparsene.
    Detta apertura della finestre è avvenuta in concomitanza al passaggio di proprietà tra il vecchio e nuovo proprietario.
     
  2. busta55

    busta55 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Dimenticavo di dirvi che il regolamento di condominio è di tipo contrattuale cioè stilato dal costruttore.
     
  3. busta55

    busta55 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Infine, il regol. del condom. vieta ogni modifica senza il consenso dell'assemblea.
    Ma un amministratore fino a che punto può richiedere informazioni al Comune o Catasta circa la regolarità della modifica, e un condomino può chiedere informazione su una proprietà altrui o si deve servire di un professionista?
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Cosa dice esattamente il regolamento di condominio contrattuale?
     
  5. busta55

    busta55 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    L'articolo 24 del RdCond. dice che non si può fare nessuna opera, modifica o altro senza una delibera dell'assemblea.
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Anche nelle parti private?
    Perchè a quanto pare, sempre se non sbaglio e da come descritto, le porta-finestre collegano un terrazzo privato ad un appartamento, questo divieto, secondo il mio parere, deve esplicitamente essere scritto sul Regolamento, e specificare che vale anche per le parti private, perchè l'art. 1138 cc dice chiaramente;
    - Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino ...
    Per cui la sola menzione detta su questo Regolamento, a quanto pare, varrebbe solamente per le parti comuni.
    Potreste però far eventualmente far valere (se è il caso) la modifica al decoro dello stabile, ma personalmente ritengo che, se il condomino in questione ha ottenuto i permessi previsti (dia [ora Scia] e/o licenza edilizia da parte del comune), non otterrete soddisfazione.
     
  7. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    I muri perimetrali e tutti i muri maestri (anche interni) sono condominiali, quindi le porte finestre sono state aperte in violazione del regolamento di condominio, e di quant'altro previsto sulla possibilità dei vari condomini di utilizzare nella stessa maniera, quel muro. Ciao.
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Distinguiamo le differenze e quanto può disporre il Regolamento
    - muri maestri interni condominiali - Non credo proprio perchè la pareti interne sono a disposizione del condomino proprietario, altrimenti se condominiali, dovrebbero essere riverniciate e mantenute a spese comuni, e così non è.
    - pareti esterne dei muri maestri - giusta l'osservazione, ma la modifica per aperture eventuali deve essere regolata in maniera esplicita con un divieto sottoscritto dall'interessato, altrimenti dovrebbe valere l'art 1102 cc., per quel motivo ho chiesto cosa dice espressamente il Regolamento di condominio contrattuale, e quanto riferito;
    - L'articolo 24 del RdCond. dice che non si può fare nessuna opera, modifica o altro senza una delibera dell'assemblea.
    a me pare troppo generico, poichè avrebbe dovuto specificare in maniera esatta quello che è o non è vietato.

    Le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni. Trattandosi di materia che attiene alla compressione di facolta' normalmente inerenti alle proprieta' esclusive dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo ad un'interpretazione estensiva delle relative norme. - Cassazione Civile, Sezione II, 20 luglio 2009 n 16832

    In caso di dubbio sulla portata della previsione arbitrale, deve preferirsi un'interpretazione restrittiva e, quindi, affermativa della giurisdizione ordinaria:
    osserva il condominio che la clausola arbitrale inserita nel regolamento, non può avere la portata attribuitale dalla corte di merito, essendo palese che essa si riferisce alle sole controversie che possano insorgere tra condomini e amministratore in relazione alla interpretazione ed esecuzione "pratica" - come recita la norma - del regolamento, riguardo al funzionamento o alla disciplina di uso dei beni comuni. Osserva che nel processo di interpretazione della clausola compromissoria, nel dubbio deve essere data una interpretazione restrittiva dell'ambito delle controversie devolute agli arbitri, e indica come elemento significativo a tal fine innanzitutto il fatto che la clausola non contenga mai un riferimento al condominio, ma solo ai condomini e all'amministratore; rileva che proprio quelle modalità di nomina degli arbitri cui ha fatto riferimento la corte d'appello depongono per una interpretazione restrittiva, perché la possibilità che il ricorso al presidente del tribunale per la nomina del terzo arbitro avvenga su iniziativa dell'amministratore o, in sua inerzia, di due condomini, significa che le parti litiganti non possono che essere l'amministratore e i condomini." ...
    "Premesso che, secondo l'insegnamento di questa corte, tenuto conto che il deferimento di una controversia al giudizio degli arbitri comporta una deroga alla giurisdizione ordinaria, in caso di dubbio in ordine all'interpretazione della portata della clausola compromissoria, deve preferirsi un'interpretazione restrittiva di essa e affermativa della giurisdizione statuale (cfr: Cass. 26.4.2005, n. 8575), si osserva che nel caso di specie la stessa corte di merito ha riconosciuto che non rientrava certamente nell'ambito della materia rimessa agli arbitri la domanda avanzata in via monitoria dal condominio "involgendo unicamente conteggi sulla base di riparto di spese non comportanti questioni di interpretazione del regolamento". --- Cass., 30 ottobre 2007, n. 22841


    Quindi secondo il mio modesto parere, andrei molto cauto nell'asserire che il regolamento redatto in quella maniera vieti "qualsiasi" modifica e sia disciplinata dalla decisione assembleare.
     
  9. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Quanto da me sostenuto è proprio supportato dagli articoli del codice che hai citati: il 1117, che parla di muri maestri, quindi tutti senza distinguo ed il 1102, che dice ".... che non ne alteri la destinazione, e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto"
    Da ciò deriva: appurato che il muro è maestro e quindi condominiale, si devono accertare gli altri due requisiti, c'è la certezza che togliendo quei tratti di muro non si alteri la destinazione del muro stesso che è la portabilità del carico.
    Tale portabilità sussisterebbe ancora, se tutti i condomini usufruissero, come di loro diritto, di quel muro in analoga maniera?
    Se argomenti del genere non rientrano nelle tutele messe nel regolamento di condominio contrattuale, mi chiedo a cosa serva un reoglamento di condominio .... forse per tutelare i condomini dai rumori molesti (mi riferisco ovviamente alla sentenza)?
    Sulla base di quanto sopra, a mio modo di vedere (non dell'arte), ritengo che la cosa non sia stata fatta nei giusti termini.

    Alle domande di busta55, rispondo come operei io in analogo caso:
    Richiesta all'amministratore che ti metta per iscritto che tutto è regolare, e che ti dia gli estremi della pratica svolta al Comune dal nuovo condomino per l'effettuazione dei lavori. Nel caso non ti dia niente, cosa grave perchè dimostrebbe che lui non seguito un bel nulla, puoi comunque procedere come indicato più sotto, inicando il nominativo di chi ha fatto i lavori e la data della loro esecuzione.
    Con quegli estremi puoi richiedere all'ufficio tecnico del Comune che ti diano copia dell'intera pratica esaminando la quale ti puoi fare un'idea di cosa hanno dichiarato e cosa hanno fatto. All'occorenza fatti seguire da un tecnico di fiducia.
    Non penso servano visure catastali.
    Nello scrivere mi viene un'altra domanda: ma sei tu l'unico contrario a quei lavori, se si, fai pure, ma a scapito del tuo fegato. Azioni del genere devono essere supportate dalla maggioranza dei condomini, perchè possono sfociare in azioni legali. Ciao.
     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In tema di condominio negli edifici, il condomino può aprire nel muro comune dell'edificio nuove porte o finestre o ingrandire e trasformare quelle esistenti, se queste opere, di per sé non incidenti sulla destinazione della cosa, non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio. Quest'ultimo integra l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di un fabbricato di particolare pregio artistico. L'indagine volta a stabilire se, in concreto, una innovazione determini una alterazione di siffatto decoro è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità se congruamente motivato. -- Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 16 dicembre 2004, n. 23459

    Nel caso di edifici in condominio, i proprietari dei singoli piani possono utilizzare i muri comuni, nella parte corrispondente agli appartamenti di proprietà esclusiva, aprendovi nuove porte o vedute preesistenti o trasformando finestre in balconi o in pensili, a condizione che l'esercizio della indicata facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 c.c., non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio e non menomi o diminuisca sensibilmente la fruizione di aria e luce per i proprietari dei piani inferiori. -- Corte di Cassazione 14/12/94 n. 10704


    Quindi (ripeto) secondo il mio modesto parere, andrei molto cauto nell'asserire che il regolamento redatto in quella maniera vieti "qualsiasi" modifica e sia disciplinata dalla decisione assembleare, aggiungo che nulla vieta agli altri condomini di adire contro questo condominio, sarà come di solito succede, il Giudice a decidere ed a dare l'ultima parola.
     
  11. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Sono d'accordo che in casi del genere l'ultima parola viene data dal giudice, ...... penso però che sarai d'accordo anche tu, che non è detto che sia quella giusta; abbiamo avuto un paio di sentenze a livello condominiale, da chiedersi dove avesse la testa il giudice nel momento che emetteva la sentenza, io sto aspettando con la pelle sollevata una sentenza per danni ricevuti, sui quali la parte avversa concorda su tutto, tranne sul come dividerseli, ho una paura matta che ci dia la compensazione delle spese, che si mangerebbe tre quarti dei danni.
    Per dire la giustizia. Ciao.
     

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