Davide79

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Proprietario Casa
Salve a tutti!
Come nuovo utente pongo subito un primo quesito.
Sto per acquistare un immobile al piano 6 e ultimo di un condomino.
L'immobile ha affacci su due fronti strada diversi (i due prospetti principali e vigili del palazzo) e possiede un balcone di larghezza pari a 5 metri e lunghezza di circa 9 metri, su cui si accede ad oggi attraverso una porta finestra dell'attuale cucina: quindi attualmente è già in comunicazione con la casa!
Nel progetto di ristrutturazione abbiamo previsto di unire la cucina al locale adiacente (attualmente una camera divisa dal balcone da muro perimetrale esterno) per realizzare un unico ambiente zona living+cucina. Per dare maggiore luce all'ambiente così creato, vorremmo aprire verso lo stesso balcone una seconda finestra di larghezza pari almeno a 3 metri (il tipico finestrone per grandi luci), premesso che abbiamo già verificato la fattibilità tecnica dell'intervento (luce aperta tra i due pilastri e senza toccare la trave perimetrale).
Ad intervento realizzato avremmo quindi 2 finestre sullo stesso balcone di nostra proprietà esclusiva: la prima quella esistente e la seconda il finestrone a tutta altezza.
1) Secondo voi l'intervento è legittimo se realizzato senza richiedere autorizzazione in assemblea? Dopo tutto con la il nuovo vano finestra metto meglio in comunicazione la mia abitazione con il balcone sempre di mia proprietà esclusiva senza ledere i diritti di nessun condomino. Per altro ho letto di varie sentenze in cui si dice che il muro perimetrale resta tale con o senza finestra e in stessa quota indivisa tra i vari condomini prima e dopo l'intervento.
2) Il Comune in sede di presentazione progetto non deve in questo caso rilanciarsi l'autorizzazione "salvo diritti di terzi" senza obbligarmi a produrre l'autorizzazione dell'assemblea?

Aggiungo che la porzione di perimetro esterno su cui vorrei aprire la seconda finestra dista 5 metri dal confine eaterno del mio balcone e da su tortino condominiale (il condominio adiacente al mio) che non ha affacci nè aperture sul mio balcone. Il balcone è tutto interno alla sagoma del palazzo e non si vede dal fronte strada quindi la nuova apertura non andrebbe a modificare i prospetti visti dall'esterno.

Allego una foto dell'idea così da essere più chiaro.

Grazie a chi vorrà rispondere.
Ciao a tutti.
Davide
 

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Davide79

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Proprietario Casa
Ma scusi il prospetto non da su strada e si vede solo dal mio balcone forse non sono stato chiaro.
Come farebbe a ledere l'estetica e il prospetto di un altro condomino se l'unico a vedere la porzione di muro perimetrale in questione sono solo io dal mio balcone?:riflessione:
 

basty

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Proprietario Casa
Intanto credo che il nuovo prospetto debba essere approvato dal Comune, che si veda o non si veda dalla strada: e presumo che per far questo il Comune chieda l'assenso condominiale.
Se poi nel condominio c'è il piantagrane che si oppone, il comune ti farà storie.
Magari riesci ad uscirne, ma intanto....
 

Luigi Criscuolo

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Proprietario Casa
È possibile l’apertura di finestre su area di proprietà comune e indivisa, ma non bisogna pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio e, inoltre, non bisogna impedire l’esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini. A stabilirlo la Corte di Cassazione con la Sentenza del 03/01/2014, n. 53.

La norma che consente questo genere d’intervento è l’art. 1102 Cod. civ. «Uso della cosa comune - Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.».

Come è opinione diffusa in dottrina e nella stessa giurisprudenza della Suprema Corte, ai sensi dell'art. 1102 Cod. civ., gli interventi sul muro comune, come l'apertura di una finestra o di vedute, l'ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, sono legittimi dato che tali opere, non incidono sulla destinazione del muro, bene comune ai sensi dell'art. 1117 Cod. civ., e sono l'espressione del legittimo uso delle parti comuni.
Tuttavia, nell'esercizio di tale uso, vanno rispettati i limiti contenuti nell'articolo 1117 e consistenti nel:

- non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio;
- non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori;
- non impedire l'esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini;
non alterare la destinazione a cui il bene è preposto;
- rispettare i divieti di cui all'art. 1120 Cod. civ., (pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, pregiudizio al decoro architettonico o rendere alcune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino).

Pertanto il proprietario dell’appartamento all’ultimo piano può aprire una finestra sul muro perimetrale che affaccia nella chiostrina dell’edificio: non si tratta di una servitù imposta a chi abita di fronte ma solo di un utilizzo più intenso della cosa comune, a patto che le finestre abbiano caratteristiche identiche alle altre presenti nel fabbricato.
Le chiostrine e i cortili comuni degli edifici, infatti, hanno proprio la funzione di dare aria e luce agli appartamenti circostanti: risulta dunque escluso che la finestra ricavata sul muro perimetrale integri un’ipotesi di servitù a carico degli alloggi dei dirimpettai, mai costituita perché mai accettata, dal momento che l’apertura costituisce l’utilizzazione di un bene di proprietà comune e indivisa di cui anche il proprietario dell’ultimo piano è titolare pro quota. Inoltre non può ritenersi violato il precetto dell’art. 1102 Cod. civ. in quanto non viene alterata la destinazione d’uso della cosa comune, dal momento che il muro perimetrale resta tale con o senza l’apertura della finestra. A conferma dell’esclusione della servitù l’antico brocardo secondo cui i beni propri non possono costituire servitù per nessuno («nemini res sua servit»).
Nella specie un condominio aveva citato in giudizio una coppia di coniugi che avevano realizzato sul terrazzo di copertura due manufatti in profilato in ferro e pannelli ed avevano aperto una finestra sul muro condominiale con affaccio sulla chiostrina.


Poi c'è da leggere questo:
L’apertura di una nuova finestra nel condominio
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Anche se la parete è arretrata e non direttamente visibile dalla strada, si tratta pur sempre di una modifica del prospetto.
 

Davide79

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Da quello che leggo faccio queste personali riflessioni.
GIACO ne fa esclusivamente una decisione da tecnico e secondo questo unico punto di vista pareti esterne costituite, la prima da forati, la seconda da forati+vetrata sono due cose diverse xché si cambia il prospetto del palazzo (sottolineo però che la funzione della stessa non cambia in nessuno dei due casi quindi non vedo leso l'art.1102 cod.civ.)

Per LUIGI CRISCUOLO invece la questione sembra risolversi nel giuridichese e non nel tecnico: qualsiasi modifica è ammessa purché non si alteri "purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".
Ho trovato qui sul forum una discussione molto simile e anche in questo le interpretazioni erano diverse:
Apertura finestra sul proprio balcone.

P.S.
Stamattina sono stato in Comune e disegni alla mano ho parlato con il tecnico, il quale mi ha riferito che in questo caso il Comune rilascerebbe la concessione ai lavori "salvo diritti di terzi" senza che venga richiesto di allegare alla DIA nessun verbale di assemblea. Ha tenuto a sottolineare però, che suoi colleghi all'interno del comune e dello stesso ufficio non la pensano così (ma evidentemente come GIACO) e che spesso questo è motivo di forte discussione anche per loro!

Dunque?
 

Davide79

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Permesso di Costruire?
A me oggi è stato detto DIA.
Nella fattispecie parliamo del Comune di Latina.
Resto sempre più confuso :riflessione::occhi_al_cielo:
 

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