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  1. Fez

    Fez Nuovo Iscritto

    Sono proprietario di un appartamento sito al quarto e ultimo piano di un palazzo costituito da due colonne di appartamenti, con l'uso esclusivo del terrazzo per la porzione soprastante l'alloggio stesso (come da atto di provenienza). Al centro del lastrico solare esiste già un locale tecnico condominiale (alloggia l'argano dell'ascensore e funge da copertura alla scale condominiale ) che consente l'attuale accesso al lastrico dalla scala condominiale.

    Vorrei realizzare un'apertura nel lastrico solare di copertura dell’edificio per mettere in comunicazione , tramite una scala interna, l'appartamento con il lastrico stesso, con l'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unita immobiliare. Il vano verrebbe coperto installando una botola/lucernario.

    So che ciascun condomino ha il diritto, stabilito dalla legge, articolo 1102 del codice civile, di utilizzare le parti comuni per il suo maggior godimento, senza dover chiedere autorizzazioni al condominio, a meno che non ci sia un regolamento contrattuale che vieti espressamente questi interventi.

    (Art. 1102 c.c. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso).

    Nel mio caso il regolamento condominiale riporta alcuni divieti, in particolare vieta … di erigere costruzioni sui balconi, terrazze e finestre … di eseguire nell'interno o nell'esterno del caseggiato opere, lavori o varianti che possano compromettere la stabilità, arrecare danni, o molestia, impedire la libera visuale, alterare l'estetica ,etc., sotto pena di rimessione in ripristino a spese del trasgressore con rifusione dei danni.

    Quello che mi domando è se la realizzazione in oggetto può rientrare tra i diritti stabiliti dall' Art. 1102, in quanto:

    • non altererebbe la destinazione d'uso del bene comune (l'installazione del lucernaio salvaguardia/ripristina la funzione di copertura del lastrico)
    • non impedirebbe agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (palese per via dell' uso esclusivo)
    • non essendo realizzato sul prospetto del palazzo, non ne altererebbe le linee architettoniche o il decoro architettonico
    • l'intervento, in senso tecnico-giuridico, per le dimensioni e le modalità di realizzazione, costituirebbe intervento di manutenzione straordinaria (è sufficiente la DIA) e non può assurgere al livello di vera e propria costruzione (assoggettata al requisito della concessione edilizia).

    il dubbio nasce

    • dal non trovare orientamenti giurisprudenziali in merito a casi simili (apertura lucernaio sul lastrico con il solo uso esclusivo) solo casi di ascensori, canne fumarie, abbaini, etc)
    • dalla considerazione che se l'intervento in oggetto fosse assunto a livello di vera e propria costruzione sarebbe vietato dal regolamento di condominio

    Scusatemi se sono stato un po' prolisso
    Anticipatamente ringrazio
    Fabio C.
     
  2. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Direi che il tuo problema è qui! Bisognerebbe leggere bene il regolamento di condominio.
     
  3. Fez

    Fez Nuovo Iscritto

    Innanzitutto grazie per il tempo dedicato al mio post.

    Ho riletto tutto il regolamento, purtroppo non aggiunge altro (vedi stralcio sotto)


    "E' vietato:
    a) erigere costruzioni sui balconi, terrazze e finestre, formarvi truogoli per piante e collocarvi vasi se non di modeste dimensioni. Piante e vasi dovranno sempre essere muniti di conveniente riparo fisso, e non dovranno avere stillicidio - Fermo il diritto dell'amministratore di fare rimuovere tali oggetti, il condomino è unico responsabile degli eventuali danni a terzi.
    b) eseguire nell'interno o nell'esterno del caseggiato opere, lavori o varianti che possano compromettere la stabilità, arrecare danni, o molestia, impedire la libera visuale, alterare l'estetica ,etc, sotto pena di rimessione in ripristino a spese del trasgressore con rifusione dei danni."​


    Se posso, sulla base delle tue esperienza, che interpretazione daresti alla frase "Divieto ed erigere COSTRUZIONI" ?

    - divieto ad eseguire qualsiasi intervento edilizio a prescindere,

    oppure

    - si possono configurare situazioni distinte, magari supportate da direttive facenti capo al Codice Civile, che in base alla consistenza ed alla natura dell'intervento (ie: innovazione, manutenzione straordinaria, ristrutturazione, nuova costruzione) delineano le condizioni per poter modificare la cosa comune.

    Grazie mille.
     
  4. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    La questione è spinosa.

    Il terrazzo è di proprietà esclusiva o ne hai solo l'uso?
    Il regolamento è contrattuale o assembleare?
     
  5. Fez

    Fez Nuovo Iscritto

    Ho solo l'uso esclusivo (come risulta nell'atto).

    Non saprei, l'atto dice ... "regolamento di condominio depositato con atto a rogito di xxx xxxx, notaio in xxx, in data 24 aprile 1953, repertorio n. xxxxx/xxxx, registrato a xxx il 13 maggio 1953 al n. xxxx" , l'ultima pagina è sottoscritta per accettazione da 4 partecipanti al condominio su 7
     
  6. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Il fatto che la terrazza non sia di tua proprietà esclude una serie di possibilità.

    Il tuo problema rimane quel regolamento. Compare sul tuo atto, quindi per te è pienamente valido.

    Quello che gioca a tuo favere è che non hai in programma di costruire alcunché sul lastrico, ma solo di aprire una botola/lucernario che rimane a livello del pavimento (o poco più alto). In pratica, una finestra orizzontale.
    Vista così, la tua interpretazione dell'art. 1102 è corretta, ma ti consiglierei vivamente di sondare in via ufficiosa il terreno con gli altri condomini per vedere che aria tira... Situazioni del genere trovano sempre il Bastian Contrario di turno e rischiano di risolversi solo davanti a un giudice.
     

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