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  1. mariope

    mariope Nuovo Iscritto

    Buonasera,
    vi scrivo perchè ho un'appartamento in un condominio con giardino, il giardino e costeggiato da un muro che divide il garage dal giardino, venerdì ho chiamato una ditta che ha effettuato il lavoro di taglio del muro (fatto in cemento armato pur essendo una costruzione di 4 anni ed formato da colonne portanti) per riuscire ad uscire con i cani senza dover passare dalle scale condominiali. Voglio precisare che non sapevo che il muro che divide le mie 2 proprietà facesse parte delle prorpietà condominiali, considerando che il muro non è accessibile a nessuno del condominio perchè si trova nella mia proprietà.
    Concludendo questa mattina mi sono arrivati quasi tutti i condomini minacciandomi di andare per vie legali se non richiudo il muro perchè ritengono che io abbia fatto un taglio (1.60x80) in maniera illegale avendo fatto una porta su un muro di proprietà di tutto il condominio. Non potendosi attaccare sulla questione estetica perchè la porta e quasi nascosta visto che la recinzione del giardino è fatta di mattoni, in piu vi è il balcone sopra che chiude la visuale dall'alto, hanno fatto pressione sul loro diritto condominiale.
    Concludendo, visto che la porta non esce in nessun luogo condominiale ma esce nel mio garage di prorpietà e visto che non viene toccata l'area accessibile a tutti, cosa devo fare?
    Vi ringrazio per la disponibilità,
    Mario.
     
  2. filippone

    filippone Nuovo Iscritto

    scusami ma non ho compreso bene la questione, potresti illustrarla meglio magari con un piccolo elaborato grafico da allegare come immagine??
    Perchè di solito l'uso delle cose comuni per un maggior godiemnto della cosa è consentito ai sensi dell'art.1102 senza autorizzaizone o consenso degli altri, però se quest'uso crea una servitù a carico del condominio le cose cambiano, avrei piacere di capirci di più, forse un piccolo disegno è quel che ci vorrebbe
     
  3. mariope

    mariope Nuovo Iscritto

    Buongiorno,
    allora provo a spiegare meglio,
    il mio appartamento si trova al primo piano perchè i garage sono al piano terra.
    Per andare nel mio giardino devo uscire fuori dalla finestra dove ci sta un terrazzo e da li ho delle scale che scendono direttamente nella mia corte.
    Il giardino è recintanto con mattoni e un lato prende il muro del condominio, questa parete delinea il giardino e confina con il mio garage, per questo motivo ho fatto una piccola porta non visibile dall'esterno per poter comunicare direttamente tra il mio giardino e il mio box.
    Tengo a precisare che non è stato fatto un secondo ingresso, proprio perchè per accedere a questa porta bisognerebbe entrare o in giardino quindi passare per l'appartamento utilizzando per forza l'ingresso condominiale, o entrare nel mio garage chiuso al passaggio dei condomini proprio perchè
    e una mia proprietà.
    Questa porta è stata creata per riuscire ad uscire con i cani senza dover passare prima per casa e poi per le scale del condominio, ma utilizzando questa uscita posso passare direttamente per il mio garage per arrivare alla corte comune del condominio.
    Tengo a precisare che mi sembra impossibile creare una servitù proprio perchè la porta può essere utilizzata solo da me visto che si trova dentro le mie 2 proprieta non accessibili a terzi.
    Spero che sia riuscito a spiegare un po meglio,
    ti ringrazio per la tua disponibilità,
    Mario
     
  4. mariope

    mariope Nuovo Iscritto

    ]Buongiorno,
    allora provo a spiegare meglio,
    il mio appartamento si trova al primo piano perchè i garage sono al piano terra.
    Per andare nel mio giardino devo uscire fuori dalla finestra dove ci sta un terrazzo e da li ho delle scale che scendono direttamente nella mia corte.
    Il giardino è recintanto con mattoni e un lato prende il muro del condominio, questa parete delinea il giardino e confina con il mio garage, per questo motivo ho fatto una piccola porta non visibile dall'esterno per poter comunicare direttamente tra il mio giardino e il mio box.
    Tengo a precisare che non è stato fatto un secondo ingresso, proprio perchè per accedere a questa porta bisognerebbe entrare o in giardino quindi passare per l'appartamento utilizzando per forza l'ingresso condominiale, o entrare nel mio garage chiuso al passaggio dei condomini proprio perchè
    e una mia proprietà.
    Questa porta è stata creata per riuscire ad uscire con i cani senza dover passare prima per casa e poi per le scale del condominio, ma utilizzando questa uscita posso passare direttamente per il mio garage per arrivare alla corte comune del condominio.
    Tengo a precisare che mi sembra impossibile creare una servitù proprio perchè la porta può essere utilizzata solo da me visto che si trova dentro le mie 2 proprieta non accessibili a terzi.
    Spero che sia riuscito a spiegare un po meglio,
    ti ringrazio per la tua disponibilità,
    Mario[/QUOTE]
     
  5. filippone

    filippone Nuovo Iscritto

    se non ho capito male, tu hai l'appartamento al piano primo ed è provvisto di terrazza che tramite una rampa di scale conduce alla corte.
    La corte è recintata con recinzione in mattoni e uno dei limiti di confine del giardino è un muro perimetrale dell'edifico condominiale al di la del quale c'è la tua autorimessa.
    Ho capito bene??
    Se è così ti dico la mia.
    Prima cosa, leggiti il regolamento di condominio, se il vostro regolamento condominiale ha natura contrattuale (allegato al contratto o firmato da tutti i condomini) e vi è specificato espressamente che sono vietati gli usi e le modificazioni di cui all'art.1102, allora non potevi far niente e hanno ragione loro, se il regolamento è stato approvato a maggioranza, allora detto regolamento non può derogare il suddetto art.1102 e tu da un punto di vista condominiale civilistico avresti potuto fare l'opera.

    La giurisprudenza esprime concetti abbastanza chiari in linea generale su queste cose, in linea generale vale a dire che per i casi particolari è difficile capire e di solito c'è la necessità di una denuncia e di una relativa sentenza che faccia chiarezza.

    Il concetto giurisprudenziale è che tu facendo un opera del genere non devi limitare il diritto degli altri usando e modificando la cosa comune come fai tu, e tu sei a posto da questo punto di vista perché creare un vano porta in corrispondenza della tua proprietà ( autorimessa) non impedisce agli altri di fare altrettanto in altra parte della cosa comune, quindi in parole povere non pesti i piedi a nessuno.
    Per definizione giurisprudenziale e per la proprie natura dette opere non modificano di per se la destinazione del muro, destinazione che tale rimane.
    Secondo punto a tuo favore.
    In definitiva, ti potrebbero rompere le scatole per il solo discorso dell'alterazione del decoro architettonico, ma se il decoro viene alterato lo stabilisce il giudice, non chi ti da contro.

    A mio avviso tu potevi fare quell'opera senza richiedere ne pareri ai condomini, ne autorizzazioni all'assemblea salvo per il fatto che dal punto di vista edilizio urbanistico avresti dovuto fare una DIA.

    Discorso stabilità del fabbricato: bisogna vedere se il tuo intervento pregiudica la stabilità del fabbricato.
    Se il fabbricato ha una struttura a pilastri portanti, la parete che hai "forato", se pur esterna non è portante, quindi il tuo intervento non pregiudica niente di niente.
    Se invece l'edifico è in muratura portante e questo lo sai tu, avresti dovuto chiedere a un ingegnere quali architravi installare per l'apertura e gli accorgimenti tecnici per non pregiudicare la stabilità del fabbricato.
    Sei a posto da questo punto di vista?

    Quindi nella pratica, i condomini a livello condominiale possono poco a mio avviso, possono deliberare quel che vogliono ma per farsi valere dovrebbero portarti davanti al giudice, che credo ti darebbe ragione a meno che intraveda una servitù a carico del condominio che io non intravedo.

    La cosa che potrebbe portarti danno è che vadano dai vigili urbani, a quel punto, dopo sopralluogo, si verificherà (se non hai fatto DIA) che hai eseguito un opera abusiva e ti faranno fare una sanatoria edilizia se quell'interevento è consentito in quella zona di PRG, altrimenti, se non è consentito, ti ordineranno il ripristino dello stato dei luoghi.
     
    A mariope piace questo elemento.
  6. mariope

    mariope Nuovo Iscritto

    Sul regolamento condominiale ci sta solo un'articolo ma parla di innovazioni e dice che ci vuole il consenso dei 3/4 del condominio, ma a mio modesto parere qui non stiamo parlando di innovazioni, per il resto non ci sono articoli o clausole che citano l'art 1102.
    per quanto riguarda il muro è vero che era fatto in cemento armato ma sia l'impresa di costruzione che ha fatto il lavoro dii taglio e un costruttore amico mi hanno confermato che non puo essere un muro portante visto che si vedono le colonne portanti della casa che escono dal terreno fino ad arrivare al tetto dell'immobile e sopratutto questo muro si ferma sotto al mio balcone.

    per quanto riguarda la comunicazione io ho fatto i lavori senza comunicare niente a nessuno perchè era un lavoro veloce e rapido, l'unica cosa che mi hanno detto di fare e di comunicare al comune che ho fatto una porta.

    Detto questo, posso andare per vie legali se qualche condomino continui a dare fastidio recriminando il fatto che quel muro e condoiniale?
    grazie mille sei utilissimo!
     
  7. filippone

    filippone Nuovo Iscritto

    questa non è di perse un'innovazione, un innovazione è un insieme di opere che determiano o il cambio di destianizone del bene o l'incrementi di valore del bene stesso, non è un'innovazione


    Quindi struttra in pilastri di c.a., il muro che hai forato non è portante

    attenzione però, al livello condominiale non dovevi chiedere niente a nessuno però se non hai fatto una pratica edilizia avresti dovuto farla ma prima di realizzare l'opera, non dopo.
    Ora che l'hai fatto potrebbe accadere che ti mandino un controllo, verificano che hai fatto un abuso edilizio e ti costringono a regolarizare l'opera da un punto di vista urbanistico edilizio.
    Se in quella zona è consentito di fare modifiche prospettiche, ti fanno fare una sanatoria edilizia con relativa sanzione, se non è consentito, scatta il ripristino con sanzione annessa.

    Non so però come si comporti il tuo comune, se per le opere sulle parti comuni, l'amminstrazione comunale ti richiede il consenso degli altri condomini e loro non te lo danno, son cavoli amari.

    A quel punto avresti potuto fare l'opera da un punto di vista condominale ma non da un punto di edilizio.

    Ad esempio, il comune dove vivo, prima non richiedeva la delibrazione dell'assemblea per i lavori sulla parti comuni, adesso si.
    Tu puoi avere il diritto civilistico di non chiedere niente nessuno, ma se poi il comune ti chiede la delibera assembleare per eseguire certe opere, allora sei fritto.
    A mio avviso non è neanche lecito quello che chiede il comune, però dovresti far causa al comune nel caso, e forse se accadesse che il comune ti chiede il consenso degli altri, ti conviene ammorbidirti con i condomini e spiegargli il tutto.

    Pensa che il comune di Milano perse una causa con un privato proprio perchè richeideva l'autorizzazione assembelare per l'opera sulle parti comuni.

    La differenza è che se tu, nonostante il parere controario dei condomini, fai valere i tuoi diritti di cui all'art.1102 da un punto di vista condominiale e loro in teoria non possono niente, nei confronti del comune, invece, non puoi far niente finche la sentenza non ti da ragione, altrimenti per loro commetti un illecito edilizio e ti multano.

    Chiaro?
     
  8. mariope

    mariope Nuovo Iscritto

    Guarda mi sono informato con un maresciallo dei carabinieri amico, non potranno mai darmi abuso edilizio perche non ho danneggiato nessuno, per quanto riguarda fare la dia mi ha detto che anche se avessi fatto la richiesta sarebbero passati i 30 giorni sicuramente facendo valere il tacito consenso, lui mi ha consigliato di comunicare in settimana al comune di aver fatto una porta facendo aggiornare le piantine di casa e tutti quelle procedure che registrino la variazione del bene.
    Per il resto penso che possa continuare tranquillamente i miei lavori, anche perche i condomini sono gia stati avvisati nel pomeriggio che qualsiasi altra protesta dovra essere recapitata al mio studio legale, dove il mio avvocato si preoccupera di risolvere con le buone o con le cattive eventuali problemi,
    comunque grazie mille sei stato gentilissimo
     
  9. filippone

    filippone Nuovo Iscritto

    guarda, ti parlo di edilizia perchè sono un geometra e so di cosa parlo e forse ne so un pochino di più di un maresciallo :risata:
    Oggi la cosa funziona così.
    Se tu fai un intervento prospettico devi fare una DIA.
    Non devi fare un inizio lavori ai sensi del DPR 381/01 perchè fai una modifica prospettica dell'edificio.
    La DIA la devi presentare prima di fare i lavori e dopo venti giorni (un mese per alcune regioni e / o comuni) puoi inizare i lavori.
    C'è anche il modo di far finta che i lavori non li hai fatti e presenti la DIA come se tu li dovessi ancora fare, però il tutto è a tuo rischio e pericolo perchè se nel frattempo hai una visitina del comune, ti fanno la multa e la DIA non la fai più perchè i lavori li hai già fatti senza titolo abilitativo.
    Se ti beccano e hai fatto un lavoro del genere senza permessi ne denunce, non ti fanno fare una DIA ma un Accertaemnto di Conformità e vale a dire, se in quella zona di prg potevi fare quel tipo di intervento te lo fanno denunciare e ci paghi uan sanzione, se invece la zona di prg in cui ricade il tuo condominio non consente certi tipi di interventi che tu hai effettuato, allora ti fanno pagare la sanzione comunque, ma ti impongono il ripristino forzato dello stato dei luoghi.

    Nella pratica, cosa devi fare:
    devi fare una DIA facendo finta di dover eseguire ancora i lavori sperando che nel mese che trascorre dalla presentazione della documentazione all'inizio dei lavori tu non riceva richiesta di integrazioni da parte del comune e che nessuno dei condomini che ti dan contro ti mandino qualcuno del comune dicendogli che tu i lavori li hai già fatti.
    Se riesci a passare quel mese senza tutto questo sei a posto, ma se il comune durante quell'intervallo di tempo ti richiede la delibera assembleare, è un bel guaio, perchè sicuramente i condomini non ti darebbero il consenso e tu non potresti denunciare regolarmente i lavori perchè la DIA rimarrebbe sospesa fino a che non la integri con la documentazione richiesta, quindi risulteresti a posto dal punto di vista condominiale ma un abusivista edilizio.
     
  10. mariope

    mariope Nuovo Iscritto

    Che tragedia! Comunque la porta e stata fatta se devo pagare qualche sanzione non penso che sia talmente elevata da rovinarmi, per quanto riguarda la dia la posso fare io la richiesta per i lavori o la deve fare un geometra ?
     
  11. filippone

    filippone Nuovo Iscritto

    geometra perchè deve asseverare i lavori, poi la documentaizone la devi firmare anche tu
     

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