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  1. federipani

    federipani Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve, mia madre ha acquistato nel 1986 un'appartamento con terrazzo a Roma.Nasceva come lavatoio, sull' atto di compravendita è descritto come a2. Oggi che mi sono rotrovata a dover effettuare dei lavori di ristrutturazione, scopro che non risulta nessun documento che attesti che questa casa sia A2 e di conseguenze non potrei legalmente aprire cila scia ecc.
    Cosa posso fare e soprattutto non vi sembra una truffa? L'ICI tasi tarsu o come si chiama, insomma la tassa sulla casa dall'87 ad oggi è stata sempre pagata come A2. Affittata con contratti registrati all'Ag.entrate come A2. Su chi mi posso rivalere e di chi è la responsabilita' di questa truffa alla Toto'?grazie
    P.s. si trova nelle circoscrizione ex xix. zona Boccea
    il cambio destinazione d'uso è molto oneroso per 38mq?
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ma non avete mai fatto una Visura catastale prima dove era scritto A/2?
    Il cambio di destinazione d'uso avviene in Comune, solo dopo si va in Catasto.

    Il fatto che quella casa non sia un A/2 non centra assolutamente niente con la possibilità di aprire una CILA o una SCIA, in quanto sono categorie catastali (il Catasto serve a pagare i tributi, non a verificare la legittimità urbanistica dell'immobile).

    ICI = vecchia tassa su proprietà immobili
    TASI= tassa legata ai servizi invisibili nei Comuni (luce pubblica, pulizie strade ecc.)
    TARSU= vecchia tassa rifiuti, ora si chiama TASI.

    Direi che è difficile rivalersi su qualcuno dato che questa situazione deriva da un non controllo della situazione originaria del'86 anno in cui c'è stato l'acquisto dell'appartamento e nessuno ha controllato.

    Un ultima cosa:
    io questa frase l'ho intesa come tutto l'appartamento era un lavatoio, intendevi ciò? Perché scritto così pare esser tale!
     
  3. federipani

    federipani Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciao, allora nel progetto di coatruzione del palazzo del 63 era lavatoio.Nell'atto di acquisto c'è scritto A 2 questo intendevo.
    Ed era gia' stato abitato.
    Ma certo che nessuno ha fatto mai una visura non ce n'è stato mai il motivo.
    Se un notaio firma un atto uno penaa che sia controllato.Non possiamo essere a conoscenza di tutto per questo ci si affida ad altri.Non voglio essere polemica.
    È che mi sembra tuto cosi folle.
    Cos'è la visura catastale?io ho un foglio dal quale estraggo i dati per pagare la tassa sulla casa, è quello?scusami ma sono ignorante, faccio il tecnico del suono.
    Quindi mi dici che per aprire una cila non serve la posizione urbanistica?il mio geometra dice di si...continuo a non capire....ti prego spiegami.
    Quali sono le tue competenze?sei su Roma?
    grazie
     
  4. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    La Visura catastale è un foglio che ti rilascia l'Agenzia del Territorio o il Comune se esso fa il servizio, la Visura catastale riprende la posizione con il fisco per l'immobile. Non c'entra niente l'A/2 con il fatto di non avere una destinazione urbanistica a posto.
    Che poi un lavatoio è un vano, non credo ntutto l'immobile sia lavatoio. Quella sotto è una Visura catastale (vedi foto allegata)

    La Visura catastale invece è quella che ti consente di pagare e dove trovi tutti i dati del tuo immobile, i Notai la richiedono sempre ora per trasferire un'immobile.

    La posizione urbanistica la desumi vedendo gli atti depositati in Comune (Concessioni edilizie, eventuali sanatorie, eventuali condoni ecc.)e la situazione reale, se differisce o aggiorni la destinazione urbanistica in Comune o adegui la situazione esistente agli arti comunali.
    Tra le 2 in presenza di errori o abusi conviene sempre sanare l'abuso in Comune che demolire casa per adeguarla ai documenti (specialmente in caso di notevoli differenze interne.

    Per quanto riguarda le mie competenze sono un Geometra iscritto e anche imprenditore edile sono di Biella, Piemonte.
     

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  5. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Buongiorno, non mi è chiaro il problema.
    Il rogito riporta la categoria catastale A2, ciò non è in contrasto con la destinazione a lavatoio nè col fatto che il progetto di costruzione prevedesse una destinazione eventualmente contraria.
     
  6. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Cerchiamo di fare un pò di ordine. A Roma, negli anni '60 ed anche dopo, le case venivano costruite con al piano attico i lavatoi condominiali e vicino a questi c'erano i cassoni dell'acqua potabile e gli stenditoi sul terrazzo piano. Quando il progresso sociale ha messo a disposizione delle famiglie le macchine lavatrici i lavatoi sono andati in disuso. Questi locali di proprietà condominiale sono stati venduti dal condominio a condomini o estranei al condominio, non per lavarci i panni a mano ma per farci delle abitazioni. Ignoro la prassi del 1986, perché mi occupavo di altro, ma so che ci sono stati almeno 2 condoni tombali per sanare tutti gli abusi e le stranezze edilizie: quindi c'è stata la possibilità di cambiare destinazione d'uso dei locali adibiti a lavatoio (oggi C7) e passarli ad abitazione civile (oggi A2). Il problema è che, chi all'epoca ha venduto i locali li ha venduti nelle condizioni in cui si trovavamo oppure li aveva già modificati in modo da apparire una abitazione? Nel primo caso chi ha comprato aveva l'onere di cambiare la destinazione d'uso dei locali; nel secondo caso tale onere spettava al condominio.
    Certo, il notaio che ha redatto l'atto originario di compravendita ha peccato di superficialità, credo comunque che il tutto sia sanabile anche alla luce del "piano casa" del comune di Roma.
    Io farei una capatina alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma per vedere come oggi sono censiti questi locali, perché è quello che risulta in questi uffici è quello che fa testo.
     
  7. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Non si è ancora capito se tutto l'appartamento era "nato" come lavatoio o solo una porzione. Può trattarsi della solita "furbata" fatta dal costruttore per vendere come abitazione un accessorio. Federipani non comunica che altezze hanno i locali, ciò servirebbe a chiarire meglio la situazione. Una cosa è certa, se non risulta agli atti del Comune che l'appartamento è stato autorizzato, sanato con i precedenti condoni edilizi o sanabile ora non potrà mai essere una u.i. abitabile. Quanto risulta al catasto non prova la regolarità edilizia della u.i.
     
  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Certo i locali lavatoio erano e sono più bassi dei locali abitativi, oggi comunque può bastare una altezza di 2,60 m.
     
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Però sopra @federipani non specifica che si tratta di attico, comunque grazie per la info che mi hai dato sulla vecchia usanza lì a Roma per gli ultimi piani.
    Anche questa non la conoscevo e grazie, ora capisco tutti i casini come sono sorti e la difficoltà a distanza di anni di mettere tutti i documenti a posto.
    Assolutamente vero e facendo il condono per forza si sarebbe dovuto mettere mano ai documenti esistenti, confrontarli con lo stato di fatto e decidere cosa fare.
    Secondo me il problema è stato che chi ha venduto non era minimamente a conoscenza o ha fatto il furbo su ciò (io propendo per la buonafede) ma ha compito un'errore di valutazione. Peggio anche il notaio non se ne è avveduto.

    Però @Luigi Criscuolo concedimi di dire che anche il nostro OP, (chi per esso) è stao abbastanza sprovveduto nel non farsi seguire ai tempi da un tecnico, e il fatto anche di non conoscere cosa sia una visura catastale come si evince dalla frase
    la dice lunga.
    Io dico sempre e sono convinto che quando non si sà e si deve fare un'atto per trasferire un'immobile (in questo caso) bisogna sempre farsi seguire e mai stancarsi di fare domande perchè sai anche tu che se sbagli il colpo (su un'immobile) volano tanti soldi.
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Mmm non saprei se ti passano l'agibilità per residenziale con quelle altezze. L'altezza minima è 2,70 mt. Solo nei comuni montani sopra i 1.000 mt (in alcuni posti anche dalle miei parti) ti concedono un'altezza minima di 2,55mt per il recupero di vecchi immobili, però non mi sembra questo il caso, dato che Roma non è un Comune montano.
     
  11. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Se l'altezza dei locali non è conforme a quanto fissano i regolamenti locali neppure con i condoni edilizi sono sanabili.
     
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  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ed i regolamenti locali si rifanno (come altezze) al decreto ministeriale 5 luglio 1975:Bosetti & Gatti - d.m. sanità 05 luglio 1975
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Raffaelemaria, con i condoni edilizi potevi sanare un'abitazione anche se l'altezza fosse inferiore a m 2,70, la camera avesse meno di 9 mq ed il rapporto aero-illuminante fosse inferiore ad 1/8 fra la superficie della finestra e quella di pavimento.
     
  14. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    a Gianco. Ti allego una sentenza che conferma quanto ho scritto.
     

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  15. federipani

    federipani Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Non per essere polemica, ma probabilmente facendo io il tecnico del suono emi amdre una semplice impiegata e trattandosi comunque di una situazione avvenuta circa 30 anni fa quando come mi dicono dei vostri colleghi non c'era ne l'obbligo (come og
    quando abbiamo acquistato appariva gia' come abitazione l'unica cosa che abbiamo fatto è portare il gas per la cucina e mettere un impianto di riscaldamento.
    l'altezza del soffitto è di 2,80 minimo 2,70 la veranda che ha uno scalino interno a casa di 10cm
     
  16. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    non mi dire che il lavatoio era dotato di gabinetto!!! Qualcuno ce lo deve aver installato per rendere i locali assimiliabili ad un appartamento; altrimenti non potrebbe esserlo. Solo le case di ringhiera di Milano e Torino avevano gli appartamenti sprovvisti di gabinetto: il gabinetto era sul ballatoio comune. Ma erano costruzioni fine '800 principi del '900.
     
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  17. federipani

    federipani Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Non avendo mai avuto la necessita' di fare lavori di straordinaria manutenzione e non essendo esperti nel campo come
    ma certo che c'era il bagno, se parliamo di aspetto esteriore, c'era anche la cucina .
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non ti ho dato la colpa di nulla, ho detto semplicemente questo:
    Quindi ho detto che chi per esso (non potevi certo essere tu) ad aver acquistato nel 86.
    In realtà già allora avreste (non tu) dovuto compravendere un'immobile corrispondente ai documenti in possesso, diciamo che è sempre stato sottinteso ma che con il Dlgs.78/10 è diventato non più tanto sottinteso ma effettivo e vincolante tra le parti.

    Non sarai ne la prima ne l'ultima a trovarti in quella situazione per vecchi immobili trasferiti (acquistati o venduti) ante 2010, è pieno il nostro Paese di questi episodi.
     
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Purtroppo @federipani questi documenti non sono necessari solo ad un eventuale manutenzione ordinaria o ad una ristrutturazione.
    Metti il caso tu avessi ricevuto una lettera dal Comune per aggiornamento della rendita catastale (ipotesi) e poi avessi scoperto che il catasto non corrispondeva ne con i documenti presentati con il Comune ne con lo stato di fatto avresti dovuto intervenite.

    Catasto e concessione edilizia (meglio AGIBILITÁ che li contiene più altri documenti) bisogna considerarli ne più ne meno come il libretto di circolazione di un veicolo.

    Nessuno (o quasi) si sognerebbe di girare con un veicolo senza libretto di circolazione, chissà perchè per gli immobili non vale...eppure i rischi e le spese per sistemare il problema possono diventare anche molto molto serie (anche decine di miglia d'euro con i vecchi condoni).
     
  20. federipani

    federipani Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    non volevo avere un tono scortese....era per dire che sembrava una casa a tutti gli effetti
     

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