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  1. ignorante

    ignorante Membro Ordinario

    Questo quesito non mi riguarda direttamente, ma mi è stato posto da una persona che mi è vicina.
    Se due persone hanno un appartamento cointestato, ma uno dei due ha una quota maggioritaria di proprietà, può decidere di affittare quell'appartamento anche se l'altro proprietario è contrario? Logicamente corrispondendogli la sua quota di affitto.
    Grazie
     
  2. GIANLUCA69

    GIANLUCA69 Membro Ordinario

    Professionista
    La risposta al tuo quesito si ricava da quanto dispone l'art. 1108, comma III, c.c.; se la locazione ha durata inferiore a nove anni (4+4 anni;3+2 anni; infra 18 mesi) rientra negli atti di ordinaria amministrazione, per i quali è sufficiente -per la costituzione e l'eventuale scioglimento o rinnovazione- la maggioranza dei partecipanti alla comunione, ai sensi dell'art. 1105 c.c.; spero di esserti stato d'aiuto;)
     
  3. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non credo che l'art 1108 cc dica che chi ha la maggiornaza possa fare ciò che vuole perchè è previsto .... purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti ;

    Art. 1108 - Innovazioni ed altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione
    Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti. È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
    ...


    quindi il proprietario minoritario non può essere estromesso dal godimento, se non è d'accordo ;)
    Sono però d'accordo che si possa ricorrere all'art. 1105 cc;

    Art. 1105 - Amministrazione
    ...
    Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria.
    ...
     
  4. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ...ed anche qui ha ragione il vecchio proverbio:" le società sono belle quando il numero dei soci è dispari. Ma 3 soci sono troppi....."
     
    A condobip piace questo elemento.
  5. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ha ragione GIANLUCA69. Il consenso unanime è previsto solo nelle ipotesi ex art. 1108, comma 3 c.c.
    La locazione infranovennale non è un atto che eccede l'ordinaria amministrazione e pertanto per la sua stipulazione non è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione.
    P.S.: nel caso si trattasse di locazione ultranovennale, il relativo contratto stipulato senza il consenso unanime dei comunisti sarebbe, ovviamente, totalmente inefficace. I comunisti dissenzienti tuttavia non avrebbero legittimità ad agire per ottenere il rilascio dell'immobile locato. Avrebbero solamente diritto di ottenere il risarcimento del danno.
     
  6. ignorante

    ignorante Membro Ordinario

    Infatti non si tratta di fare quello che si vuole, ma semplicemente di metterlo in affitto perchè così entrambi i proprietari potranno goderne tramite riscossione della propria quota di affitto.
    Fra l'altro c'è il rischio che una volta libero l'appartamento, il proprietario minoritario lo occupi togliendo realmente il godimento del bene, al proprietario di maggioranza.
    Se invece il proprietario di maggioranza può autonomamente stipulare il contratto di affitto e metterci dentro una famiglia che poi pagherà ad entrambi i proprietari l'affitto, oltre ad evitare che solo uno dei due proprietari ne usufruisca occupandolo senza pagare, si eviterà di togliere quel "godimento" del bene a entrambe le parti.
    Quindi posso dirgli che purchè la durata del contratto sia inferiore ai 9 anni, può affittarlo senza bisogno che il proprietario di minoranza (che ha i 7/18 di proprietà) debba firmare alcunchè?
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Credo di no, perchè l'art. 1105 cc è chiaro, dice maggioranza di almeno 2/3, ovvero in questo caso i proprietari sono 2 soli ed una testa contro una testa è parità, non maggioranza ;)
    E l'altro, con 11/18 non rappresenta neppure i 2/3 necessari dei millesimi (a parte le teste)
     
  8. ignorante

    ignorante Membro Ordinario

    Quindi non esiste alcuna scappatoia e per impedire all'altro di occupare la casa senza titolo? Sarebbe costretto a lasciarci la residenza anche se la dovesse abbandonare lasciandola quindi vuota e improduttiva?
     
  9. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. La locazione infranovennale è ordinaria amministrazione.
     
  10. ignorante

    ignorante Membro Ordinario

    Da quello che dici basta che decida chi ha almeno il 51%. Allora deve avere almeno i 2/3 o basta più della metà?
     
  11. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La maggioranza semplice. Il reddito derivante dalla locazione andrà poi dichiarato pro quota da tutti i comproprietari.
     
  12. ignorante

    ignorante Membro Ordinario

    Quindi chi ha gli 11/18 dell'appartamento può fare la stipula del contratto in maniera autonoma senza bisogno nè del permesso nè della firma dell'altro coproprietario, ma semplicemente informandolo e facendogli corrispondere i suoi 7/18 dell'affitto?
     
  13. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
  14. ignorante

    ignorante Membro Ordinario

    Però qua mi pare di capire che il contratto, se l'altro proprietario non è d'accordo, non è valido, ma l'inquilino può restare nell'appartamento. Se il contratto diventa nullo non vuol dire anche che l'inquilino può non pagare l'affitto? E cosa vuol dire che i comunisti dovrebbero essere risarciti? Basta che abbiano la loro parte di affitto per coprire il risarcimento?
    Scusate se ho la testa dura, ma su queste cose bisogna andare coi piedi di piombo e sentire parlare di contratti inefficaci e risarcimenti di danni mi tiene un po' sull'attenti.
     
  15. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Secondo il mio parere, il contratto di affitto sarà valido se tutti gli interessati e/o le parti lo sottoscriveranno (cc art 1321), ovvero in questo caso, i due proprietari e l'affittuario, registrato e trascritto come le norme prevedono, perciò mancando qualche firma, chi è o sarà danneggiato, potrà chiedere un indennizzo e/o risarcimento del danno.
    Vai con i piedi di piombo è molto meglio ;)
     
  16. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non riguarda la fattispecie da te descritta. Era solo un completamento.
     
  17. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No. Nella fattispecie in discussione, il contratto è valido se stipulato dal solo comproprietario che detiene la quota maggioritaria.
    La Corte di Cassazione (a Sezioni Unite) ha sentenziato che:
    a) condizione necessaria per stipulare il contratto di locazione è la disponibilità della cosa comune da parte del comproprietario, corrispondente alla detenzione esclusiva e qualificata dell'immobile, trattandosi di un presupposto comune ad ogni locazione (Cass. n. 470 del 1997; Cass. n. 539 del 1997; Cass. n. 8411 del 2006);
    b) indipendentemente dalla qualificazione giuridica del potere del singolo comproprietario che pone in essere un atto di ordinaria amministrazione sul bene comune, il contratto di locazione dell'intero bene comune stipulato da uno solo dei comunisti è valido ed efficace senza la necessità della preventiva allegazione o dimostrazione dell'esistenza di un idoneo potere rappresentativo.
     
  18. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Bisogna vedere se la cosa comune è nella disponibilità del comproprietario, ovvero se gli 11/18 + gli altri 7/18 sono tutti nella sua disponibilità, questo il problema!! ;)
    Ovvero anche i rimanenti 7/18 sono nella disponibile del 1° comproprietario? Chi lo può assicurare? Ha forse un usufrutto o altro che lo qualifica come detentore esclusivo?
    Personalmente io non ci metterei la mano sul fuoco :idea:
     
  19. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se stipula il contratto e consegna le chiavi dell'appartamento al locatario...
     
  20. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se fa così, toglie la disponibilità a quello che ha la quota dei 7/18, non credo lo possa fare senza il suo benestare ;)
    Ovvero senza il consenso (salvo altri accordi), non può cedere quello che non è di sua completa disponibilità, non credi?
    Al massimo potrebbe cedere i suoi 11/18, ma non il tutto (18/18), se lo fa l'altro potrebbe chiedere i danni.
     

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