Appartamento condominiale locato e reddito (nel caso in cui per l'appartamento l'inquilino paghi quasi tutte le spese condominiali)

[ncolitti]

Sto compilando la dichiarazione dei redditi e sto inserendo la rendita (poche centinaia d'euro) di un immobile condominiale locato (caso tipico: portineria).
L'appartamento di mia proprietà è affittato ed il mio inquilino paga tutte le spese ordinarie.
Non ho capito come sto percependo questa rendita che sto ora dichiarando.
Se la rendita venisse utilizzata per coprire parte delle spese correnti, praticamente la starebbe percependo l'inquilino come risparmi sulle spese condominiali! Avviene questo? oppure viene accantonata per spese straordinarie? oppure ancora? Di sicuro non mi è mai stata direttamente corrisposta dal condominio!
Non sono in ansia né turbato da questo pensiero (si tratta di pochi euro!) ma solo curioso ... non ci avevo mai pensato prima.
Grazie come sempre delle risposte dell'attento forum

 

[alberto bianchi]

La questione è semplicissima:
- Reddito da locazione del tuo cespite: paghi in base al canone contrattuale e non hai alcuna detrazione fiscale( salvo quelle derivanti da ventuali lavori di manutenzione in voga di questi tempi, etc, etc);
- Reddito da locazione di parte di cespite condominiale: paghi su la tua quota di canone , e come sopra senza alcuna spesa detraibile:
Se il ceespite condominiale non è dato in locazione , paghi sulla tua quota derivante dalla rendita, e..senza alcuna detrazione.
Mettiti l'anima in pace: paghi comunque.

 

[ncolitti]

Tutto quello che dici è vero!!
Però avevo chiesto un'altra cosa... forse sono stato un po' confusionario nel quesito.
Questa rendita del locale condominiale locato di cui pago le tasse, come la percepisco? se viene utilizzata dall'amministratore per coprire parte delle spese correnti, praticamente la percepisce il mio inquilino (il mio appartamento è affittato) che paga le spese condominiali.
Oppure viene utilizzata in altra maniera? Forse si accantona?

 

[alberto bianchi]

Questa rendita del locale condominiale locato di cui pago le tasse, come la percepisco? se

Probabile che l'amministratore compensi la quota di incasso di tua pertinenza con dei costi condominiali generici di tua pertinenza. Può trattarsi di mancata evidenziazione. In pratica: l'amministratore presenta un rendiconto superficiale, alla "carlona".

 

[ncolitti]

Se l'amministratore compensa la quota di incasso con le spese correnti, la piccola rendita dell'immobile condominiale locato in pratica la incassa il mio inquilino come risparmio sulle spese di condominio.
L'affermazione è corretta?

 

[uva]

L'affermazione è corretta?

Dal punto di vista giuridico no.
Perché il Condominio è estraneo al rapporto intercorrente tra il condòmino/locatore ed il suo inquilino.

Tu "percepisci" la rendita del locale condominiale (che devi inserire nella tua dichiarazione dei redditi e pagarci le imposte) nel senso che quell'importo viene utilizzato per compensare parte delle spese condominiali di tua competenza.

Dal punto di vista del Condominio non rileva se il tuo appartamento è locato ad altra persona e quella persona ti rimborsa in tutto o in parte le spese condominiali.

La procedura corretta è:
- il condòmino/locatore paga le spese condominiali direttamente al Condominio;
- il condòmino/locatore addebita al proprio inquilino parte di (o tutte) quelle spese in base a quanto stabilito nel contratto di locazione.

 

[alberto bianchi]

L'affermazione è corretta?

L'inquilino non dovrebbe entrarci per niente, a meno che tu non autorizzi l'amministratore.

 

[uva]

l'amministratore.

L'amministratore deve specificare gli importi addebitati / accreditati a @ncolitti .

Ad esempio:
spese condominiali =100
reddito da locazione immobile condominiale = 5

@ncolitti paga al Condominio la differenza (100 - 5) = 95.

Se @ncolitti ha previsto con apposita clausola del contratto di locazione che il suo inquilino gli rimborsi tutte le spese condominiali, si farà rimborsare 100.

 

[basty]

Se l'amministratore compensa la quota di incasso con le spese correnti, la piccola rendita dell'immobile condominiale locato in pratica la incassa il mio inquilino come risparmio sulle spese di condominio.
L'affermazione è corretta?

Ti descrivo come si comporta il mio amministratore in una situazione anche più articolata di quella da te descritta.
1) L'alloggio ex portineria è locato a cane forfettario comprensivo di spese condominiali per 500 €/mese. Totale 6000€/anno
2) Questi introiti di 6000€/annui compaiono come entrate, nella partita Spese di proprietà (che tipicamente includono il compenso amministratore, assicurazione stabile, ecc)
3) Nel riepilogo a consuntivo della annualità viene esposta, sempre come spese di proprietà, la quota spese corrispondente ai millesimi relativi all'alloggio del portiere. Se ci rifletti risulta uno sfasamento tra anno di percezione dell'affitto e annualità in cui si "conguaglia" la quota spese.

4) A voler essere precisi, io in dichiarazione espongo la differenza tra il canone lordo e la quota spese condominiali, in modo da ottenere il canone netto che costituisce reddito: e come percentuale di possesso, quella espressa in "centesimi condominiali"

In sostanza l'amministratore non distribuisce nè utili nè chiede direttamente esborsi relativi alla singola u.i. portineria.

Di fatto però il canone di locazione, che costituisce un reddito per i proprietari-condomini, va a scalare le spese attribuite ai soli proprietari: non penso che il vostro amministratore operi in maniera diversa, almeno nella sostanza.

 

[mapeit]

Io ho lo stesso meccanismo di @basty solo che il nostro amministratore distingue il canone di locazione dalle spese e accantona il reddito netto del locale condominiale in un fondo che è destinato a coprire eventuali manutenzioni straordinarie. Periodicamente nel condominio eseguiamo dei lavori straordinari (che sarebbero a carico dei proprietari e ripartibili in millesimi di proprietà) attingendo da questo fondo. Ogni anno invia a tutti i proprietari una comunicazione con il reddito netto percepito per la locazione dei locali condominiali che noi dichiariamo nel quadro RB (immobili) al 95% e per la quota centesimale di nostra competenza con il codice 3 se locato oppure 9 se non è locato.
Per gli inquilini, ovviamente, questo flusso è del tutto trasparente. Ricavi accreditati al patrimonio del condominio e spese addebitate ai proprietari.