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  1. mike49

    mike49 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    In assemblea, la maggioranza ha deliberato la modifica dei millesimi di proprietà perchè ritenuti non corretti, e affidato tale compito ad un tecnico esterno. La richiesta è stata di visionare tutte le unità immobiliari private, e verificare le misure reali degli appartamenti anche a seguito di lavori interni che alcuni condomini avevano eseguito ( soppalchi ecc.)
    Quasi tutti i condomini hanno acconsentito al sopralluogo, ad esclusione di due condomini ( quelli più "sospettati" di aver fatto modifiche) impedendo di fatto 'accesso al tecnico incaricato.
    Domanda: posso i condomini rifiutare l'applicazione di tale mandato dell'assemblea? e nel caso come comportarsi per poter accedere ai locali e verificare?
    Grazie
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Dubito che dei soppalchi possano determinare sensibili variazioni millesimali.

    Solo un Giudice potrebbe imporre l'accesso in una proprietà privata altrui...ma dubito lo concederebbe su simile pretesto.

    Se approvate nuove tabelle senza unanimità i contrari potrebbero contestare impugnando la delibera.
     
  3. mike49

    mike49 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Veramente la questione "soppalco" era solo un esempio. In realtà sono state modificate le destinazioni d'uso di alcuni locali ( da magazzino a ristorante) ( altro esempio) e di conseguenza vanno modificati i coefficienti per le spese comuni ecc. Circa l'approvazione delle nuove tabelle: l'amministratore ci ha detto che essendoci degli errori è sufficiente l'approvazione a maggioranza dell'assemblea....... e noi ci atteniamo.
    Il "guaio", come spiegato, è che uno degli inquilini (quello del magazzino trasformato in ristorante) ha anche aperto nei varchi ( mt. 3 x 0,80) ( senza autorizzazione condominiale) nei muri perimetrali per unire due locali in cui uno dei due è fuori dal nostro condominio, quindi credo sia un diritto dei condomini, poter verificare cosa è variato ( per "proteggere" la proprietà comune) e far pagare al condomino le corrette spese condominiali.
    Grazie per la risposta precedente.
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il "cambio " di destinazione d'uso non muta il rapporto superficie unità/edificio...anche se andrebbe verificato come la destinazione "magazzino" fosse stata valutata all'epoca.

    Pessima interpretazione.
    Un conto sono degli errori palesi...ma tu spieghi che le "differenze" sono dovute a modifiche.
    La maggioranza può certamente deliberare di far fare nuove tabelle (anche senza ve ne sia motivo oggettivo)...ma come detto i "contrari" possono ben impugnare una simile decisione.
    Pecca di omissione il vostro "amministratore" se non vi ha ben spiegato i rischi cui potreste incorrere.
    Ovviamente potete decidere di "spendere" per una verifica (e già qui qualcuno potrebbe rifiutare il pagamento della quota)...ma sarà poi la delibera di "adozione" delle nuove tabelle che darà "fuoco alle polveri".

    E se lui vi dice di buttarvi dal trampolinoi voi vi "attenete" senza verificare vi sia acqua in piscina?

    Non necessitava di autorizzazione condominiale ...ma certamente di autorizzazione edilizia.
    Ogni condòmino ha diritto di utilizzare le parti comuni (compreso aprire varchi nei muri)...purchè la cosa non comporti rischi per la staticità dell'edificio.
    Dovete immediatamente verificare se aveva ottenuto tale autorizzazione informadovi presso l' ufficio tecnico comunale.
    Mancasse tale autorizzazione o aveste il sospetto che il lavoro non rispecchi il progetto presentato allora si che potete fare denuncia presso lo stesso ufficio.
    Loro non avranno problemi ad entrare per ispezionare.

    Ps.
    Noto una contraddizione in quanto affermi: se il locale è diventato un "risotante" ...come tale è aperto al pubblico e (magari inizialmente in incognito) un vostro tecnico non ha problemi ad accedervi.
     
  5. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Giusta osservazione, ma limitata alla sala ed ai servizi igienici, ovviamente limitati al sesso dell'incaricato.
     
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  6. mike49

    mike49 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Tutte osservazioni più che pertinenti, che ci portano al punto per cui ho chiesto anche il vostro parere. Infatti anch'io sono andato a fare "un giro" nel ristorante ed ho notato le modifiche. Però da qui a dire che è tutto a posto ( concessioni ecc.) ce ne corre, essendoci più di una difficoltà ad avere notizie dall'ufficio tecnico.
    Circa l'amministratore: è ovvio che non saltiamo nella "piscina senz'acqua" ed infatti tutti noi, tramite vari canali ci stiamo informando, non avendoci del tutto convinto la sua opinione.
    Permettetemi però di dissentire sul discorso parti comuni: sta già nel termine che "parti comuni", sono anche muri miei, quindi tu inquilino come me, non li abbatti senza la mia autorizzazione ed ovviamente quella del comune. o no?
     
  7. mike49

    mike49 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ah, non ho scritto che: certamente l'apertura del ristorante al posto del magazzino, non varia la superficie, ma varia sicuramente il coefficiente di destinazione e quindi comunque variare i millesimi di spese generali, sbaglio?
     
  8. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Hai chiesto un consiglio a chi presumi sia più esperto.
    Tu puoi dissentire quanto vuoi...ma io ti ho citato quanto Legge e Giurisprudenza stabiliscono.

    Su questo non sbagli...ma la questione non è l'apertura di varchi per accedere ad altri immobili contigui (ma non facenti parte del Condominio)...bensì "passare " da magazzino a ristorante.

    Il cambio di destinazione d'uso da magazzino a ristorante impone la "revisione"....visto che il coefficente di destinazione utilizzato per il primo è di 0,7 mentre varia fra 4 e 6 per il secondo.

    Ovviamente bisognerebbe verificare come sia stata calcolata la tabella che avete attualmente.

    Per verificare se traformazione e nuove aperture siano in regola un tecnico deve sapervi rispondere.
     
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  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Chiunque abbia un motivo valido può richiedere all'URP un accesso agli atti, motivandolo. Tutti i condomini, amministratore compreso potete andare, ovviamente singolarmente, all'URP per visionare i documenti necessari per verificare l'esistenza di eventuali abusi. Meglio sarebbe se andaste, assistiti da un tecnico, che saprebbe dove cercare fra le carte. Dopo la consultazione, potreste anche richiedere copia degli elaborati che poi potreste consegnare ad un legale con una necessaria relazione tecnica. O portare il problema all'attenzione dell'assemblea condominiale per le decisioni che si riterrà di dover adottare.
     
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  10. mike49

    mike49 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    In effetti chiedo lumi a chi è più esperto di me, però dirmi che mi hai citato Legge e Giurisprudenza, senza indicarmi a quale Legge ti riferisci, non mi aiuta molto, anche per poterne discutere in assemblea.
    Per quanto riguarda la richiesta all'URP : certamente la faremo e vedremo di ottenere tutte le informazioni possibili. Grazie
     
  11. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Lascio simili "esibizioni" a chi vuole fregiarsene per apparire più "professionale"...in un forum pubblico trovo più indicato dare le "tracce" e indicare i "binari" corretti.

    A chi non è un "addetto ai lavori" lo sciorinare numeri e formulette ...sottopone al rischio di "magre figure" se poi trova chi è uso utilizzare il "legalese" (anche se a sproposito).

    Già gli input dovevano fornirti traccia sufficente per completare una ricerca in rete...ma visto che ti piace la "pappa pronta" (o quasi):

    Art. 1102 del CC
    Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto . A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa .
    Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso

    Cassazione Civile, Sez. VI – 2 (Ord.), 04.02.2013, n. 2500: Una porta realizzata in corrispondenza del muro comune delimitante la proprietà esclusiva non viola l'articolo 1102 c.c.

    Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 24.04.2012, n. 6483: L'apertura di una porta nel muro comune che non pregiudica la stabilità non richiede il consenso degli altri condomini


    ma ne esistono tante altre.

    Non avevo colto un particolare (fraintendibile) che avevi riportato nella tua esposizione:

    Se per "fuori" intendi che appartiene ad un "altro edifico" allora esistono almeno un paio di sentenze che potrebbero far "costare caro" al "ristoratore" la sua modifica:

    Cassazione Civile, Sez. II, 06.02.2009 n. 3035: Il varco nel muro perimetrale è consentito solo se non pone in comunicazione proprietà poste in edifici diversi anche se appartenenti alla stessa persona

    Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 14 maggio 2014, n. 10606. Non si può aprire una porta per mettere in comunicazione due appartamenti di proprietà situati in condomini diversi, anche se separati soltanto da un muro condiviso. L’alterazione del muro perimetrale, infatti, realizza un uso indebito della cosa comune oltre a poter precostituire una servitù di passaggio


    Ho usato il Condizionale perchè non è appurato se l'unità collegata sia un edificio completamente "avulso" dal vostro Condominio, oppure una "pertinenza" che seppur indipendnete faccia parte dello stesso "complesso".

    Sempre e solo il citato "tecnico" potrà rispondere con sicurezza e dopo verifica della documentazione.
     
    A Gianco e mike49 piace questo messaggio.
  12. mike49

    mike49 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Non intendevo certamente avere la "pappa pronta" ma adesso mi hai dato sicuramente dei riferimenti importanti a cui fare riferimento ed informarmi ulteriormente. Grazie!
    Per tua conoscenza ( se sei curioso) lo stabile è uno solo, ma l'altra unità immobiliare non fa parte dello stesso condominio.
    Buona domenica.
     

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