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  1. proid

    proid Membro Attivo

    Ciao a tutti mi e vi pongo il seguente problema.
    E' regolare o nulla o annullabile la delibera di approvazione del regolamento condominiale approvato a maggioranza e non all'unanimità (quindi NON contrattuale) che dispone un criterio di riparto per i lastrici solari di proprietà esclusiva diverso a quanto disposto dall'art. 1126 C.C.?

    La mia ipotesi è che solo un regolamento contrattuale ovvero uno approvato all'unanimità può derogare le normative (perchè l'art. 1126 non è citato tra quelli interogabili nell'art. 1138) e se non c'è l'unanimità l'approvazione di un regolamento a maggiornaza qualificata con clausole che siano difformi dall'art. 1126 è annullabile al pari di una delibera che approva la singola spesa con criteri diversi sall'art. 1126.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ti sei in parte risposto ma forse non hai colto appieno i risvolti.

    Il Regolamento è e resta valido salvo che chi ne subisce danno (e fosse assente al voto o astenuto o votato contro) non impugni contestando.
    Il punto è che se verrà accettata tale ripartizione per più esercizi...assumerà valore di "consuetudine".
     
  3. proid

    proid Membro Attivo

    Grazie. Quindi un regolamento di questo tipo non e' approvabile perche' annullabile?
    Per caso hai sentenze a riguardo? Ho cercato in rete ma tutti i casi coprono regolamenti contrattuali e deroga gli art. Citati nel 1138.... forse ci sara' qualcosa ma essendo una ricerca molto simile a quest'ultima i motori di ricerca non filtrano bene il caso specifico.
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Perchè "non approvabile"???
    Tutto nei limiti del lecito (=senza sconfinare nel "penale") è "approvabile" ...ma bisogna aver chiaro in mente che una delibera "forzata" e che contrasta con gli interessi anche di 1 singolo può essere impugnata.
    Ma questo non impedisce che la delibera resti valida finchè non viene contestata e annullata da un Giudice (o dall'assemblea stessa).

    Quanto alle "sentenze" di esempio ...non si può pensare che ne esistano per ogni "situazione" o che le stesse siano sempre disponibili sul web.
     
  5. proid

    proid Membro Attivo

    Per me "approvabile" e' tutto cio non manifestamente impugnabile.
    L'approvazione di un regolamento di questo tipo porta il rischio di provocare un contenzioso.... non mi sembra una cosa auspicabile e da prendere alla leggera... che implica dire all'assemblea "approvatelo anche se potrebbero farvi causa... o magari no ma andate tranquilli!"
    Grazie comunque dei chiarimenti
     
  6. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Questione del significato che dai alle parole.
    Distinguere fra un "manifestamente impugnabile" e un "empiricamente impugnabile" non deve confondere il senso dell'Italiano.

    Se fosse sempre tutto così "palese" ...non vi sarebbero una infinità di "cause giudiziarie".

    Sulla questione del 1126 pensa che si sbagliano persino i Giudici (vedi quante sentenza di 2° grado ribaltate negli esiti in Cassazione).

    Tracurando il 1126 tante volte in certe realtà (assenteismo alle riunioni) "rischiare" l'approvazione con maggioranza insufficente diventa uno dei metodi per tentare di andare avanti.

    Invece in merito al 1126 (posto che la sua "casualità" non sia così frequente) ...propenderei per una delibera di approvazione della spesa (riparto) in deroga...sicchè i "distratti" hanno tempo i classici 30 gg. dalla ricezione del verbale.

    Ps.
    Poi dovrestri spiegare perchè tentate di approvare un RdC con una norma "palesemente" contraria al dettato della Legge.
     
  7. ACTARUS

    ACTARUS Membro Attivo

    ...propenderei per una delibera di approvazione della spesa (riparto) in deroga...sicchè i "distratti" hanno tempo i classici 30 gg. dalla ricezione del verbale.
    Da noi l'anno scorso c'é stata una delibera con 510 millesimi che ripartiva le spese di rifacimento terrazzo, come fatto per il passato tra tutti i condomini. Ma l'amministratore sostiene che non è valida in quanto difforme dal regolamento condominiale, che si rifà all'art. 1126, ed a quest'ultimo. E forse ha ragione...mah.
     
  8. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'amministratore non è un Giudice..e in questo caso è pure "digiuno" di Giurisprudenza.

    Una delibera votata a maggioranza che non segue la norma dettata in un RdC "contrattuale" è solamente "annullabile".
    Decorsi i 30 gg dal ricevimento del verbale (per gli assenti) diventa inoppugnabile.
     
  9. ACTARUS

    ACTARUS Membro Attivo

    Grazie Dimaraz della cortese risposta. Purtroppo alcuni condomini guidati dall'amministratore, trattandosi di ripartizione spese terrazzi, la ritiene non valida in quanto in contrasto con l'art. 1126 ed il regolamento condominiale che rimanda espressamente a questo articolo.
    Se ci sarà una nuova delibera contraria posso fare opposizione?
     
  10. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La libertà di fare opposizione è un diritto inviolabile...ma siccome se si perde si sborseranno quattrini è il caso di valutare preventivamente l'opportunità di farla.

    Serve analisi di tutte le particolarità del tuo "caso".
     
  11. ACTARUS

    ACTARUS Membro Attivo

    O.K., Grazie. Dovrò sentire un legale.
     
  12. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Puoi anche esporre qui i particolari e valutiamo se almeno esistono dei presupposti.
     
  13. ACTARUS

    ACTARUS Membro Attivo

    Grazie Dimaraz per la disponibilità; cerco di essere il più breve possibile.

    ---L'anno scorso, con una delibera ordinaria ma con 511 millesimi di partecipazione e 20 teste su 45, si é deciso di: - rifare due terrazzi ripartendone le spese, come fatto in precedenza, tra tutti i condomini; - e si è incaricata una commissione per i preventivi e la spesa, da deliberare in seguito.
    Non ci sono state opposizioni, quindi tale ripartizione è stata deliberata e, forse, come mi pare deciso anche in Cassazione (non ricordo quando), con l'assenso di tutti i condomini l'articolo 1126 può venire by-passato.
    --In una riunione straordinaria, indetta il mese scorso per decidere la spesa, non si è raggiunta la maggioranza e non si è potuto deliberare nulla; ma un condomino si è opposto alla ripartizione tra tutti (pur avendo approvato quanto convenuto nell'assemblea precedente) mettendo a verbale che chiedeva il rispetto chiedendo dell'art. 1126 e del regolamento cond. che ad esso si rifà.
    Preciso che all'ordine del giorno c'era solo la decisione della spesa e non altro. Ma l'amministratore ha fatto inserire che era autorizzato a incaricare un tecnico delle misurazioni art. 1126, in quanto solo parte degli appartamenti figura sotto i due terrazzi da rifare. E ha inviato un architetto per la misurazioni per una diversa ripartizione (per colonna) nella prossima assemblea. L'amministratore, in risposta a una mia mail, ha deciso che l'accettazione della ripartizione dell’anno scorso, citata all’inizio, non era vincolante, in quanto parziale. A suo parere, non essendo stata deliberata anche la spesa in dettaglio e l'elenco degli interventi, la delibera scorsa, per la parte concernente la ripartizione, non va ritenuta valida, bensì nulla.


    ---Ho sempre cercato di appianare le divergenze, a costo di pagare qualcosina di tasca mia, e questa nuovo concetto di ripartizione mi sembra iniquo: io che ho pagato in passato per terrazzi non sovrastanti il mio appartamento, ora devo, con pochi (il terrazzo è al quarto piano) , sobbarcarmi una spesa di ben 9.000 €. Tutto gli altri condomini, e cioè la maggioranza che stavolta non deve pagare nulla, sono solo contenti e felici di approvare il nuovo riparto e le spese (previsto a giorni).

    Potrebbe avere un senso anche la particolare conformazione dello stabile? Terrazzi al quarto e, inoltre, al primo piano. Quando si dovrà rifare i terrazzi al primo i 2/3 saranno a carico di soli due negozi.

    ---Se la delibera dell’anno scorso è nulla, allora lo sono anche le precedenti che suddividevano la spesa tra tutti e pertanto dovrei poter chiedere che vengano rifatti i riparti (di quanto già pagato anni fa) secondo le colonne?.

    Mi sembra un pasticcio.

    Buona giornata.
     
  14. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Tale delibera è stata approvata con maggioranza insufficente se i votanti erano 45 e solo 20 i favorevoli.
    Era annullabile ma divenuta valida ed efficace se nessuno ha impugnato entro i termini di Legge.

    Quindi si è trattato di una delibera propedeutica all'appalto dei lavori.
    Qualsiasi decisione si fosse presa in quel momento sul criterio di riparto poteva benissimo essere sovvertita da delibera successiva.

    L'Amministratore non è un Giudice e nulla può decidere sula validità delle delibere.
    Se il verbale (firmato dal Presidente) dichiara valida una delibera che non lo è l'amministratore è tenuto a seguirla o al massimo rassegna le dimissioni.

    Il tuo amministratore comunque erra nel suo giudizio sulla validità della prima delibera: essa non può essere "nulla" ma come detto era "annullabile" (ma ormai scaduti i termini).

    Ritengo si possa richiamare l'esistenza di una "consuetudine" protratta nel tempo e per la quale ora sarebbe scorretto cambiare criterio.
    Devi valutare se i prossimi lavori (2/3 a carico dei soli negozi) ti rendano vantaggioso subire ora per godere poi...ma in tal caso suggerisco che si proceda prima a fissare il criterio in modo definitivo con un RdC votato all'unanimità e trascritto.
     
  15. ACTARUS

    ACTARUS Membro Attivo

    Grazie Dimaraz, per la disponibilità ed anche per la chiarezza.
    La maggioranza che non paga per i terrazzi ha tutto l'interesse a ritenere valida la ripartizione per colonna e a ritenere che la delibera precedente sia nulla. E così l'amministratore, per motivi intuibili (non voglio farla lunga). Credo dovrò impugnare la nuova delibera, che suppongo avversa agli interessi dei pochi, e rivolgermi ad un avvocato. A meno che non manchi il numero legale.
    Buona domenica.
     
  16. ACTARUS

    ACTARUS Membro Attivo

    Scusa, ancora una cosa; rileggendo bene quanto hai scritto:

    Quindi si è trattato di una delibera propedeutica all'appalto dei lavori.
    Qualsiasi decisione si fosse presa in quel momento sul criterio di riparto poteva benissimo essere sovvertita da delibera successiva.

    Questo vuol dire che con una nuova delibera possono sovvertire il criterio di riparto? O ho capito male?

    Poi c'é anche il probema dell'art. 1126 ritengono non modificabile. E il regolamento condominiale fa riferimento questo articolo.

    P.S. In quanto ai negozi non ne faccio una questione di soldi, ma di equità. Abbiamo diviso le spese dei terrazzi precedenti tra tutti, ed ora costringere a pagare solo noi lo trovo indecente.
     
  17. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Hai capito bene. Una nuova delibera può cancellare gli effetti di una precedente.
     
  18. ACTARUS

    ACTARUS Membro Attivo

    O.K., mi fermo qui, grazie.
     

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