Arbitrato

[Leonida68]

Buongiorno, avendo una casa in ristrutturazione ho stipulato un contratto di appalto con una impresa edile, che non ha consegnato i lavori entro i termini stabiliti, ed ha già maturato oltre 100gg di ritardo, che prevede una applicazione di €150 di penale come da contratto. L'impresa ha richiesto lavorazioni Extra effettuate e riconosciute solo in piccola parte dal Direttore lavori. Deve essere ancora effettuato il saldo dell'ultima trance di pagamento prevista solo dopo chiusura lavori e collaudo. Alla ripresa dei lavori dopo l'emergenza COVID l'impresa trovandosi in difficoltà, per riaprire il cantiere, vorrebbe arrivare ad un accordo di arbitrato con una clausola compromissoria in cui il committente rinuncia all'applicazione della penale e oneri a carico dell'impresa, e quest'ultima rinuncia alla pretesa sulle lavorazioni extra, ed essa si impegna a concludere i lavori entro il termine di 3 settimane, la velata minaccia sarebbe che se non si addivenisse ad un accordo con la rescissione del contratto l'impresa lascerebbe i lavori e i macchinari nell'area dei cantiere, ed il dovrei attendere i tempi della controversia giudiziale (nomina CTU ecc) per rientrare in casa, non potendo far subentrare una nuova impresa nel cantiere. Volevo sapere come potevo cautelarmi nella stipula di un arbitrato a quali cose dovrei porre attenzione nella stipula di questo contratto, e se mi conviene accettarlo.
Grazie

 

[Franci63]

Secondo me ti conviene accettarlo, se sei certo che siano in grado di portare a termine il lavoro; la penale, in tempi di coronavirus, potrebbe non essere ritenuta valida, o comunque ridotta, se andassi in causa.
Devi farti assistere da un valido professionista, per firmare un'integrazione al contratto originale, contenente tutti i nuovi accordi.
L'attenzione va messa sulle modalità di pagamento; deve essere chiaro quando verserai il saldo, e a fronte di quali lavori e tempi.
Forse potresti inserire una clausola, che ti consente di appropriarti dei macchinari, se non rispettano i nuovi patti ( anche solo per poter liberare il cantiere), e nuove penali dal giorno previsto per la nuova data di fine lavori.

 

[griz]

per 150€ di penale io accetterei il compromesso con l'impresa, certo deve essere seria e in grado di mantenere gli accordi

 

[Luigi Criscuolo]

l'azienda dovrebbe pagare 15.000 €, a quanto ammontano i lavori eseguiti fuori capitolato ma necessari per l'esecuzione secondo lo stato dell'arte del lavoro? Perché l'impresa ha eseguito dei lavori fuori capitolato se poi il D.L. ne ha riconosciuti solo alcuni?
L'impresa se non consegna i lavori entro la data stabilita rischia che quando la penale arriva a coprire il valore delle attrezzature che ti ha lasciato in cantiere tu te le possa tenere e vendere, sopratutto se sono beni mobili non registrati (tipo la piattaforma con cestello autosollevante), poi vediamo cosa fa.

 

[Leonida68]

Salve a tutti, grazie per le risposte, allo stato attuale l'azienda dovrebbe pagare €27.000 in quanto si tratta 2 cantieri in uno poichè è una bifamiliare divisa con mia sorella, e con due contratti di appalto speculari con solo l'importo diverso, e un unico direttore lavori. I lavori eseguiti fuori capitolato non sono stati approvati formalmente con contradditorio in forma scritta come prevede il contratto di appalto, quelli riconosciuti dal D.L in maniera sono solo a livello potenziale a fronte di una possibile CTU tecnica, in quanto in fase esecutiva sono state apportate necessarie variazioni su alcune lavorazioni e ammonterebbero a €8.500, quelli complessivamente richiesti dall'impresa guarda caso equivalgono più o meno l'importo della penale. E' chiaro il tentativo dell'impresa di accampare pretesi lavori per compensare la penale già maturata prima dell'evento Covid.
I lavori residui pari a 3 settimane lavorative sono inferiori all'ultima trance che l'impresa deve avere, tuttavia avendo intenzione di fare un accordo bonario, per la minaccia (velata) dell'impresa di bloccarmi il cantiere lasciando i macchinari e in attesa delle lungaggini giudiziali, volevo cautelarmi nel caso in cui l'impresa non rispettasse di nuovo il programma di chiusura lavori che mi ha prospettato, nel senso io rinuncio alla penale maturata l'impresa ai lavori extra, con l'impegno a chiudere i lavori entro un termine, io pago l'ultima trance con un piccolo sconto a fine lavori e a collaudo effettuato, ma se l'impresa non rispetta i termini o qualcosa va storto al collaudo? Devo prevedere una nuova penale? Quali sarebbero i punti essenziali del nuovo accordo bonario a cui dovrei porre attenzione? Grazie mille

 

[Luigi Criscuolo]

quelli riconosciuti dal D.L in maniera sono solo a livello potenziale a fronte di una possibile CTU tecnica, in quanto in fase esecutiva sono state apportate necessarie variazioni su alcune lavorazioni e ammonterebbero a €8.500, quelli complessivamente richiesti dall'impresa guarda caso equivalgono più o meno l'importo della penale.

era ovvio.
Ma il D,L, che ci sta a fare? lui viene pagato da te per controllare che il lavoro venga eseguito secondo il capitolato accettato dalla impresa, lui deve redigere le varianti in corso d'opera che eventualmente chiedi tu, o che si dovessero rendere necessarie per fare un lavoro fatto bene, lui deve fare da tramite tra te e l'impresa per dare l'ok a questi lavori con anche l'accordo sull'importo.
Poi è quasi fisiologico che quando a fine lavori si fanno i conti ci sia un saldo; però una cosa è saldare un importo eccedente del 2% il prezzo del lavoro inizialmente commissionato, oppure concordato per le varianti; un altro conto è trovarsi da saldare il 20% in più per lavori svolti autonomamente dall'impresa senza autorizzazione del D.L..

 

[Leonida68]

In effetti i veri lavori extra riconosciuti si attesterebbero intorno al 2-3%, il resto sarebbero relative a richieste del DL ad effettuare lavori a regola d'arte con un computo maggiore di materiale e con quindi con maggiori oneri a carico dell'impresa non preventivati dalla stessa, ma in ogni caso da essa dovuti; il calcolo finale sarebbe un potenziale riconoscimento da parte di un CTU nell'eventualità di un contenzioso con la ditta.

 

[Luigi Criscuolo]

il resto sarebbero relative a richieste del DL ad effettuare lavori a regola d'arte con un computo maggiore di materiale e con quindi con maggiori oneri a carico dell'impresa non preventivati dalla stessa, ma in ogni caso da essa dovuti;

eseguire i lavori a regola d'arte è la prassi cioè un obbligo dell'impresa non è una eccezione. L'esecuzione del lavoro è indipendente dalla qualità del lavoro. Se per rifare la pavimentazione di un balcone erano state scelte delle piastrelle dozzinali, poi su richiesta del D.L. (concordata con il committente), si chiede l'installazione di piastrelle di pregio bisogna pagare la differenza del costo delle piastrelle a meno che siano piastrelle che necessitano di preparazioni particolari di posa.

 

[griz]

da quanto capisco il DL ha autorizzato lavori extra capitolato senza avvertire il committente, giusto?

 

[Leonida68]

In realtà non ha mai autorizzato lavorazioni extra capitolato, ma ha richiesto che alcune lavorazioni fossero fatte secondo modalità esecutive più onerose per l'impresa rispetto al capitolato, dovute alla tipologia del terreno e ai manufatti trovati (casa in ristrutturazione), è chiaro che l'impresa poteva anche andare al risparmio essendo comunque un suo rischio l'accettazione dei lavori, non si tratta di piastrelle ma ad es di piloni che sostengono un patio, è chiaro che se l'esecuzione a regola d'arte del lavoro prevede che siano lunghi 2 metri invece di 50cm come preventivato dall'impresa a suo rischio nell'accettazione del capitolato, in ogni caso, quello su cui sono incerto è quest'accordo bonario in cui a fronte di una mia rinuncia a far valere la penale maturata e pagamento del corrispettivo, ho dall'altra parte la promessa ad adempiere alla chiusura dei lavori entro un certo termine, che succede se l'impresa non rispetta nuovamente il termine ad es non mettendo la forza lavoro necessaria? Ritorna in vigore il vecchio contratto con la penale precedente già maturata, la potrei far valere nuovamente? Se l'impresa non adempie devo prevedere una nuova penale e allora sarà quella che vale molto meno di quella già maturata, non sono un legale ma vorrei qualche cautela nel firmare un accordo, anche con le migliori intenzioni.