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User_29045

Ospite
Ciao a tutti, ho bisogno di chiarimenti sulla commerciabilità di un appartamento.

Vi descrivo la situazione sperando che mi aiuterete a capire meglio.

Luglio 2008: Mio nonno dona la nuda proprietà del suo appartamento al 50% a me e a mio fratello, riservandosi l'usufrutto per sé, e dopo di sé per sua moglie (nostra nonna). Nella donazione non è stato tenuto conto di mia madre, figlia del donante, che aveva diritto a una quota. Mia madre è stata ignorata nell'atto notarile di donazione della nuda proprietà.

Giugno 2009: Mio fratello mi vende il 50% di nuda proprietà con regolare atto notarile e corrispettivo economico al valore di mercato.

Gennaio 2010: Mio nonno viene a mancare. L'usufrutto passa a mia nonna. La nuda proprietà è mia al 100%.

Novembre 2014: Mia nonna viene a mancare. Mi ritrovo proprietario al 100% grazie alla riunione di usufrutto.

Premesso che mia madre è ancora in vita, vorrei capire con Voi la commerciabilità di questo immobile.

Non aggiungo altro per non condizionarVi nelle risposte.

Grazie in anticipo.
 
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Ollj

Ospite
Lei non specifica altro. Le si deve rispondere per ipotesi.
Unico dato certo la morte di suo nonno avvenuta 6 anni fa e quindi il pieno diritto di sua madre di agire in riduzione (si prescrive in 10 anni) e/o in restituzione verso il terzo
Dando per scontato che sua madre sia lesa nella sua quota di legittimaria (a seguito della donazione fatta), affinchè il bene sia "pienamente commerciabile" (=nessun rischio per il terzo acquirente dell'immobile donato), è necessario:
- A) o che passino 10 anni, dalla morte di suo nonno senza che sua madre abbia trascritto azione di riduzione e/o restituzione (prescrizione del diritto)
- B) oppure che decorra il ventennio dalla trascrizione della donazione senza che si abbia anche un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione stessa;
- C) oppure che decorra il ventennio dalla trascrizione dell'atto stragiudiziale di opposizione alla donazione senza che lo stesso sia stato rinnovato prima dello scadere del ventennio;
- D) oppure che sua madre faccia specifica rinuncia espressa all'azione di restituzione ex art.563

Ovviamente nel suo caso, le ipotesi di scuola B e C risulteranno praticamente non operative ove sua madre lasciasse prescrivere il proprio diritto (2020 vs 2028 dovuto per scadenza del ventennio)
 
Ultima modifica di un moderatore:
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User_29045

Ospite
Anzitutto grazie per l'attenta disamina.

Mi stai dicendo che basterebbe aspettare il 2020 senza che mia madre trascriva l'azione di riduzione, giusto?

Oppure che mia madre faccia rinuncia espressa all'azione di restituzione ex art. 563.

In pratica l'appartamento potrò venderlo senza pensieri (per l'acquirente) solo nel 2020, dico bene?
 
U

User_29045

Ospite
E' ovvio che nella fattispecie mia madre non ha alcuna intenzione di trascrivere l'azione di riduzione. Però l'acquirente non lo sa, e non può essere certo che domani mia madre non si rincretinisca e chieda la sua quota.
 
U

User_29045

Ospite
Una espressa rinuncia all'azione di riduzione ex art. 563, in un EVENTUALE rogito notarile di compravendita che vado a stipulare PRIMA del 2020, può far stare tranquillo l'acquirente, e soprattutto la banca che deve concedergli il mutuo?

Oppure conviene direttamente aspettare 3 anni, il 2020?
 
O

Ollj

Ospite
Le confermo che sua madre può disporre come meglio crede del proprio diritto di azione; unico limite che sia morto il donante: art.557 CC
In dottrina c'è poi chi ritiene alternativamente azionabili i due diritti (riduzione e restituzione), in modo che il legittimario, pur non ricorrendo all'ipotesi di cui all'art.557 (riduzione contro il donatario), possa limitarsi a quella di restituzione verso il terzo acquirente.
Visto che tra lei e sua madre non ci sono problemi, si operi ex art. 557 CC: garantendo il donatario, sarà garantito anche il terzo acquirente.
Per il mutuo, la Banca non dovrebbe aver problema di sorta (sua madre non potrà legalmente aggredire alcuno); tuttavia chieda loro, sia mai che in questo periodo... di Banche in pericolo!
 
U

User_29045

Ospite
L'unica cosa che non mi è chiara, è se mia madre deve partecipare al rogito di compravendita rinunciando contestualmente al proprio diritto di azione, oppure se deve farlo prima.

Se deve farlo prima, tanto vale aspettare il 2020.

Se può farlo contestualmente al rogito di compravendita, allora l'immobile è come se fosse libero da vincoli.

L'unico problema può essere appunto la Banca, che prima del 2020 può non sentirsi tutelata al 100%, se la rinuncia di mia madre interviene solo in occasione del rogito, e non prima: l'erogazione del mutuo avviene infatti prima!
 
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Ollj

Ospite
Sua madre può operare come meglio crede, già ora o poco prima del rogito; la rinuncia di sua madre sarà sempre un atto distinto dal rogito.
Per dar sicurezza a qualcuno, anche solo potenzialmente interessato all'immobile, sarebbe megli ch lei si presentasse sin da subito con un immobile libero da qualsivoglia vincolo: ecco perchè preferibile che sua madre rinunzi sin d'ora.
 
U

User_29045

Ospite
Capisco perfettamente cosa vuoi dire.
Quindi in pratica la rinuncia di mia madre va FORMALIZZATA con un ATTO NOTARILE, non è una semplice clausola da aggiungere al rogito di compravendita.
Anche perché, come ho osservato io da "non esperto", non si arriva al rogito attualmente, perché nessuna banca, sapendo che mia madre ha il diritto di esercitare l'azione di riduzione, concederebbe alcun mutuo.
In ogni caso, per motivi economici, temo mi converrà aspettare il 2020 per effettuare la compravendita, nel frattempo continuo a pagare IMU 2^ casa, TASI, Ta.Ri. (tanta seppur ridotta), e le utenze acqua, luce e gas seppure ridotte ai costi per la sussistenza contrattuale, con consumi quasi a zero.
Ho fatto il più grande affare della mia vita, con questa casa inutilizzata: un carrozzone inutile e costoso.
Grazie per la partecipazione, sei stato l'unico ad interessarti e a farmi chiarezza.
 

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