Arretrati e aggiornamento Istat

[ada1]

Dovendo calcolare gli arretrati quinquennali e aggiornare al contempo il canone mensile sulla base di un contratto annuale stipulato nel 1997 non soggetto all'equo canone e trasformatosi ulteriormente in un canone libero tuttora in vigore, ho dubbi sul come procedere.

Infatti :
-Primo: devo interpretare questa clausola del contratto “ in caso di proroga oltre alla suindicata scadenza il canone sarà prima di essa e fino alla effettiva riconsegna aggiornato nella misura del 75 % della variazione dei prezzi al consumo degli operai ed impiegati verificatesi nell'anno precedente” , come aumento automaticamento e annualmente dovuto senza richiesta (era all'inizio un contratto di un anno) ?
-secondo : per la rivalutazione del canone, credo viga il criterio della variazione assoluta.
-terzo : se la rivalutazione si deve effettuare con tale criterio e che l'aggiornamente del canone è (come io credo, senza esserne certa) automaticamente dovuto, nel caso di aggiornamento pluridecennale posso effettuare prima la rivalutazione del canone mensile con tale criterio fino all'inizio della prescrizione quinquennale del 2005 e poi calcolare gli aggiornamenti successivi dei canoni per avere le somme pregresse non percepite fino al 2010 ?
Cio' perché non mi sembra che l'articolo 2948 del codice civile si applichi all'indicizzazione dei canoni di locazione.
Oppure si deve -anche potendo domandare gli arretrati- obbligatoriamente contarli sulla base dell'ultimo canone percepito rivalutato di anno in anno a partire da 5 anni orsono ?
E in questo caso come la mettiamo con la variazione assoluta ?

Grazie in anticipo per le gradite risposte

 

[montaga69]

La rivalutazione ISTAT e' contrattuale, quindi puoi chiederla anche per gli arretrati, fino al quinto anno precedente. Faccio fatica a seguire il tuo ragionamento, io farei cosi: prendi il canone del 2005 e adegualo per la variazione assoluta del quinquennio 2005/2010, cosi avrai il canone 2010, poi prendi sempre il canone 2005 e adegualo per la variazione assoluta del quadriennio 2005/2009, cosi avrai il canone 2009, e cosi via. A questo punto somma tutti i canoni rivalutati degli ultimi cinque anni e sottrai tutti i canoni non rivalutati sempre del quinquiennio. Avrai il valore di arretrati da richiedere. ciao.

 

[ada1]

Prima di tutto, grazie Montag69 per avermi confermato che la clausola del contratto stabilisce bene l'aumento annuale automatico del canone poiché da quanto letto qui e là sulla rete cominciavo a dubitare moltissimo del mio diritto agli stessi.

Per il resto,cerchero' qui di seguito di riformulare il tutto e chiarire meglio i miei dubbi :

-il contratto annuale(abitativo) originario si è sempre rinnovato tacitamente in un contratto a canone libero alle medesime condizioni e senza nessun'altra scrittura o appendice al contratto stesso.
- Il canone iniziale del 1997 non è mai stato rivaluto
- il canone 2010 è ancora quello del 1997 e -a fortiori- il canone 2005 era ancora quello del 1997

Ecco perché -avendo oggi deciso di adeguare il canone e domandare gli arretrati - ho fatto il seguente ragionamento : se è vero come letto su vari siti che l'aggiornamento di un canone si calcola partendo dalla data iniziale del contratto, devo logicamente procedere in due tempi e cioé :
-in un primo tempo aggiornare il canone per il periodo 1997-2005 (solo il canone naturalmente) per avere il canone rivalutato al 2005
-in un secondo tempo aggiornare il canone annualmente -come da te indicato- partendo dal canone 2005 aggiornato e trovato come da me detto al punto precedente

I miei dubbi sono motivati dal fatto che se il canone è rivalutato o meno al 2005 , la somma degli arretrati per il 2005-2010 è sensibilmente differente, con susseguente beneficio /svantaggio pecuniario (alquanto rilevante nel mio caso) per l'una o l'altra parte.

E non è mia intenzione ledere gli interessi del conduttore ma neanche i miei.

Quindi, in definitiva cerco di sapere se posso o no procedere come credo io oppure se devo prendere semplicemente il canone 2005 non rivalutato

Grazie di nuovo e ciao

 

[montaga69]

A mio avviso hai perso per prescrizione la rivalutazione ISTAT del periodo 1997/2005, per cui devi partire dal canone 2005, cioe' quello originario, e fare le rivalutazioni successive.

 

[ada1]

Si, credo anch'io ;
anche se persisto a pensare che il mio ragionamento sia esatto poiché a mia conoscenza nessuna legge specificatamente lo vieta e che il diritto alla rivalutazione dall'inizio contratto è stato più volte riconosciuto dalla Cassazione e non vedo perché questo diritto non possa applicarsi in casi come quello che espongo.
Su internet si discute molto dell'aggiornamento ma non di questo aspetto particolare, almeno non ho trovato nessun riferimento in merito tranne generalità che ti lasciano pensare quello che vuoi...

E devo aggiungere che, per curiosità, ho fatto delle ricerche su siti stranieri (Belgio e Francia in particolare dove la legislazione in materia di regole contrattuali abitative è molto vicina :vedi, ad esempio, questo sito: Augmentation légale loyer : prescription - Creation SCI creer une SCI puis gérer sa SCI-anche se non conosci la lingua, guarda le tabelle-) per comparare i metodi e ho visto che si procede come pensavo fare io poiché appunto la prescrizione quinquennale sulle pigioni non si applica alla pura rivalutazione.

Ma è vero che la caratteristica delle leggi italiane è sempre quella di lasciare dubbi interpretativi e di non specificare fin dall'origine quello che il legislatore ha inteso esattamente.

Bah : se trovo qualcosa di nuovo ti terro' informato.
Ciao di nuovo e grazie, come ringrazio anche coloro che avessero altre informazioni e volessero aggregarsi al dibattito

 

[montaga69]

in effetti leggendo la sentenza 15034 del 2004 della cassazione, forse hai ragione. La sentenza fa riferimento a un contratto ad uso non abitativo, che richiama la legge 392/1978 (cosiddetta legge sull'equo canone). La legge rimane tuttora in vigore per i contratti ad uso non abitativo, mentre per i contratti ad uso abitazione viene sostituita dalla legge 431/98. A questo punto resta da capire se prevale il principio generale della prescrizione quinquennale, oppure quanto sancito dalla Cassazione (che pero' non entra nel merito della durata). Resto dell'idea che prevale la prescrizione, ma se ci fosse un parere di un avvocato...

 

[ada1]

Infatti.
E la stessa sentenza dice che per questo calcolo l'aggiornamento non richiesto precedentemente non ha importanza, la non richiesta (obbligatoria secondo l'equo canone, ma non nel mio caso) avendo soltanto come conseguenza che gli arretrati non si potranno domandare , cosa che io non intendo fare per quel periodo1997-2005
Inoltre, una prima sentenza era già stata emessa nel 1986 (n. 6604) secondo la quale per l'aggiornamento il calcolo doveva effettuarsi dall'anno iniziale (credo secondo il metodo della devalutazione per risalire all'anno iniziale e ritrovare quindi un più esatto corrispettivo tra i due valori)

Non mi sembra che la legge 431/98 stipuli qualcosa di particolare in merito se non che tutto è lasciato alla libera contrattazione.
E -sempre con riferimento alle interpretazioni date da due normative identiche in materia di prescrizione- il sito da me riportato qui sopra spiega che l'articolo del codice civile sulla prescrizione (identico a quello italiano nella sua formulazione) obbliga a fare la distinzione tra aggiornamento del canone (che non si prescrive) e arretrati (che, essi, si prescrivono): e, sull'esempio fornito, il canone è ben rivalutato dall'inizio e le somme per gli anni durante i quali gli arretrati non si possono domandare è data soltanto a titolo di esempio per evidenziare quanto il proprietario abbia perduto e quanto ancora potrà recuperare.

Ma forse vedo soltanto quello che mi farebbe comodo.
Speriamo che un esperto ci dia una mano uno di questi giorni

 

[montaga69]

Guarda, ragionando ancora sulla cosa mi viene da pensare che e' tuo diritto chiedere tutto l'importo degli arretrati fin dal 1997, e se il locatore oppone la prescrizione della quota antecedente al 2005, beh, a quel punto visto che la questione legale non e' chiara, potresti proporgli un 50% della cifra 97/2005. Oppure proporgliela fin da subito ?

 

[ada1]

No, assolutamente no : la prescrizione è ben di 5 anni, nessun dubbio in merito.
Il mio intento è di ottenere solo quanto legalmente dovuto : né più né meno
E non ho l'intenzione di iniziare con il conduttore inutili discussioni o litigi o trattative che, alla fine, fanno solo perdere tempo, nuocciono ad entrambi le parti e avvelenano le relazioni contrattuali con relativa perdita di tempo e denaro per entrambi e perdita di fiducia rispettiva.
Anche se è vero che la legge italiana tende a favorire fin troppo i conduttori, le leggi sono quelle che sono e anche quando non ci fanno piacere esse vanno rispettate ed è per questo che cerco di verificare la fondatezza delle mie supposizione in materia di rivalutazione del canone
Grazie di nuovo per il tuo interessamento
Ciao

 

[ada1]

Vedo che nessuno ha idee in merito (neanche gli amministratori ?)

Continuando le ricerche su internet, mi sono imbattuta in un articolo di Repubblica Guida all'aumento Istat per proprietari e inquilini | Economia
che -parlando dell''aggiornamento automatico nei contratti a canone libero quando questi sono automaticamente dovuti per contratto, senza alcuna forma di richiesta da parte del locatore - mi ha confortata nella mia interpretazione poiche detto articolo, tra altre cose che vi lascio leggere, dice (cito):
"In questo caso, infatti, è l'inquilino a doversi fare carico di pagare il canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta. E se non lo fa, il proprietario ha diritto non solo all'aumento dalla scadenza annuale in poi ma anche a tutti gli arretrati proprio perchè l'aggiornamento era contrattualmente dovuto"
E aggiunge "....Al massimo, però, si può risalire indietro fino a cinque anni, perchè per i contratti di affitto la prescrizione è quinquennale: decorso questo termine, cioè, il proprietario non può più pretendere nulla."
Ergo (sempre pensando di interpretare correttamente) : rivalutazione senza arretrati dall'anno iniziale fino a all'inizio della prescrizione, e poi calcolare gli arretrati per gli ultimi cinque anni.
Poiché, credo, è quel "non solo" che dice tutto.

Qualcuno è d'accordo e/o ha altri argomenti documentati ?
Grazie in anticipo