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  1. Flexlight

    Flexlight Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Salve a tutti. :stretta_di_mano:
    Provo a esporre il mio problema sinteticamente:
    Il mio contratto 4+4 prevede l'aumento istat automatico.
    Tuttavia in via bonaria (non scritta) il mio proprietario ha sempre detto di non volerlo. Infatti non me l'ha mai chiesto. Ora che devo lasciare l'appartamento mi manda una raccomandata chiedendomi il pagamento degli stessi e degli arretrati, dal 2007 ad oggi circa 2100 euro.

    Mi sono sorti due dubbi:
    1) un contratto di locazione prevede la registrazione del contratto che deve essere adeguato all'aggiornamento Istat. Ora io so per certo che ogni anno lui ha fatto la registrazione, ma non ha mai messo l'aggiornamento Istat dentro la registrazione annuale. Quindi la mia domanda è: può chiedermi lo stesso l'aumento Istat anche di fronte al non aggiornamento annuale della registrazione del contratto?
    2) Ci sono due sentenze in rete (le potete trovare su google, non riesco a mettere i link), "Sent. n. 3014 del 28 febbraio 2012" e questa "Cassazione 07/10/2008 n 24753" in cui la Cassazione ripetutamente riafferma il principio di nullità della clausola di automaticità, che non può esimere il locatore di fare espressa richiesta scritta dell'adeguamento Istat di anno in anno. Le conoscete?

    Grazie a chi mi darà qualche consiglio... :amore:
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Contratti liberi (4+4 anni).

    Per tali contratti, le condizioni contrattuali (tranne la durata) sono liberamente concordabili dalle parti, compreso l’aumento del canone in base all’indice Istat. Per comprendere, quindi, come comportarsi in questi casi è bene leggere con attenzione il contratto che si è firmato. In particolare, ci si può trovare innanzi a due diverse situazioni.


    1) Se il contratto prevede che l’aggiornamento è dovuto “a richiesta” del locatore nessun aumento, quindi, sarà dovuto se non espressamente chiesto e, in caso di mancata richiesta per il passato, l’inquilino non sarà tenuto a pagare gli arretrati, ma solo il canone aggiornato in base agli aumenti scattatti a partire dalla data di riferimento.

    2) Invece, se il contratto contiene formule quali “l’adeguamento è automatico, anche senza richiesta del proprietario”, in tal caso sarà l’inquilino a doversi fare carico di pagare il canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, anche se il padrone di casa dimentica di chiedere l’adeguamento o non gli invii i conteggi o non spedisca alcuna lettera di sollecito formale.

    Se il conduttore non adegua i pagamenti agli indici Istat, il proprietario ha diritto non solo all’aumento dalla scadenza annuale in poi, ma anche a tutti gli arretrati: ciò proprio perché l’aggiornamento era dovuto in base già al contratto.

    In ogni caso, il locatore può chiedere gli arretrati solo degli ultimi cinque anni, perché per i canoni precedenti interviene la prescrizione: quindi, oltre tale termine, il proprietario non può più pretendere nulla.




    Cass. sent. n. 15034/2004: “l’aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall’inizio del contratto fino alla data della richiesta”.
     
  3. Flexlight

    Flexlight Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Sì, ma questo lo so, il punto è che ci sono più sentenze, successive alla tua, che dicono anche che così non è.
    Poi ho chiesto anche un'altra cosa specifica sulla registrazione del contatto che non riporta l'aumento Istat preteso: quindi tu registri un contratto a 100 e poi però pretendi 120?
     
  4. JERRY48

    JERRY48 Ospite

  5. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Che significa: che ha calcolato l'imposta di registro sempre con il valore iniziale dell'affitto, oppure che sul contratto è scritto un importo inferiore a quello che ha chiesto a te?
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    a parte il fatto che se poteva o no applicare l'istat, non richiesto, ma mi sembra esagerato 2100,00 di aumento in 4 anni ??? ciao
     
  7. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A parte la carognata sul lato umano, un buon avvocato potrebbe ben trovare un appiglio per un'accettazione tacita, implicita nel comportamento proprietario.....
    Da far derivare con i tempi e il valore della registrazione. Come poteva sapere
    al momento della registrazione automatica sul Mod.f23 quale ammontare il suo
    inquilino avrebbe pagato il mese successivo??? Di norma la relativa tassa-imposta si suddive al 50% e che il calcolo è di competenza proprietaria; quindi è il proprietario che in questo caso ha stabilito autonomamente di rinunciare all'aumento ISTAT altrimenti avrebbe dovuto pagare il 2% sul canone aggiornato con la conseguente richiesta di rettifica all'inquilino......
    Perchè non l'ha fatto??? Gira e rigira alla fine è un'omissione di un obbligo consolidato dalla prassi che ha indotto l'inquilino a pagare esattamente l'equivalente corrispondente algebricamente al versamento sul F23. Io,come
    inquilino ricevo da 50 anni l'aggiornamento ISTAT...come piccolo proprietario
    locatore l'ho sempre da 20 anni applicato....Quest'anno, data la crisi, al rinnovo
    del secondo anno, ho deciso, (nonostante l'IMU triplicata) al momento del F23, di rinunciarci.....e solo dopo molti giorni, casualmente, l'ho comunicato all'inquilino che, incredulo, mi ha ringraziato. E' probabile che io rinunci in completa solitudine anche negli anni successivi all'aumento ISTAT: potrò mai chiedere
    per pura speculazione contrattuale gli arretrati??? Credo proprio di no.
    Alla prossima. P.De Iuliis alias quiproquo.
     
  8. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Gli anni di contratto sono 8 (4+4). Ipotizzando poi un aumento Istat di 20 euro/mese per tutta la vigenza contrattuale si ha:
    Integrazione = (8 x 12 x 20) euro = 1.920 euro. Dunque la richiesta è verosimile, tranne che per il fatto che invece di 8 occorre considerare 5 anni, per via della prescrizione quinquennale.
     
  9. Flexlight

    Flexlight Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Ciao ragazzi, scusate il ritardo.
    Sì, allora, gli anni di affitto per cui chiede gli arretrati sono 6 (esattamente, scusate, avevo rammentato male, 2.022 euro). Ma quello che mi fa nervoso è la furbata: a voce mi aveva detto che non li voleva. Probabilmente ora sente la crisi perché me ne sto andando e non sa a chi affittare e qualcuno gli ha fatto notare la clausola.

    Jac0, provo a spiegarmi meglio: lui in tutti gli anni ha registrato annualmente il contratto d'affitto con la stessa cifra iniziale, senza mai aggiungerci l'aumento Istat. Anche perché io, scaricando metà dell'affitto, se lui avesse voluto l'aumento Istat avrei avuto tutta la convenienza di richiederlo nella tassa di registro che poi vado a scaricare...

    Ah Jerry48, perdonami, facendo riferimento al tuo primo intervento:

    sono andato a leggere la sentenza e trovo scritto in "leggese" questo:
    "Con riguardo alle locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo, per l'aggiornamento del canone di locazione, dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta, non necessariamente avanzata in forma scritta, l'art.
    32 L. n. 392 del 1978, come modificato dall'art. 11. n. 118 del 1985, pone come dato, sul quale operare annualmente l'aggiornamento, il canone iniziale, con le conseguenze che a tale canone di partenza occorre far riferimento in occasione degli aggiornamenti annuali, considerando unitariamente la variazione verificatasi per tutto il periodo considerato e che, ai soli fini di questo calcolo, è ininfluente che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l'aggiornamento, in quanto tale mancata richiesta impedisce solo l'accoglimento della domanda degli aggiornamenti arretrati"
    Qualcuno più intelligente di me me lo traduce? :confuso:
     
  10. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    In poche parole:
    tu pagavi 100 inizialmente, a 100 devi aggiungere, come appunto da legge, necessariamente e inderogabilmente tutti gli adeguamenti ISTAT anche se non richiesti.
    Sei in affitto da 10 anni? Il proprietario ti può richiedere gli adeguamenti solo per i 5 anni, gli altri 5 sono passati in prescrizione, ma il canone deve subire l'adeguamento Istat dal primo anno trascorso della locazione, cioè da quando pagavi 100, per cui il conteggio che ti ha fatto il proprietario è comprensivo degli adeguamenti dei 10 anni.
    Spero di essere stato esaustivo.
     
  11. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Credo di tradurre: L'aggiornamento ISTAT nei contratti locativi è di fatto annuale. L'inquilino non ha nessun obbligo di conteggiarlo...lo dovrà riconoscere
    dietro precisa e dettagliata richiesta del proprietario. La mancata tempestiva
    richiesta nel rispetto dei termini consuetudinari gli fa perdere il diritto relativo a
    quel solo periodo. Il diritto verrà nuovamente ripristinato contestualmente alla
    prima o nuova richiesta. In sintesi: niente richiesta, niente aggiornamento e viceversa: richiesta fatta, aggiornamento accettato. Auguri. P.De Iuliis
     
  12. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Vi è un altro aspetto credo molto determinante e favorevole per l'inquilino..ed è:
    il diritto di poter contestare sia un eventuale errore di calcolo su percentuale
    ISTAT esatta, sia per errata attribuzione della stessa percentuale. Da qui l'obbligo
    di dettagliare da parte del locatore.....ma per dettagliare occorre il contesto che nel
    nostro caso è formulato dalla esplicita richiesta dell'aggiornamento istat.
    Sarebbe il caso di dire: Elementare Watson!!! E se è vero, contratto o non contratto per me non
    dovresti pagare alcunchè. Comunque è necessaria la consulenza di un legale. Di nuovo tanti auguri. P.De Iuliis
     
  13. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questo vale solo se il contratto prescrive che c'è obbligo di richiesta.
     
  14. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    x jac0: in gran parte dei contratti di "categoria" non si menziona l'obbligo o meno
    di esplicita richiesta e in capo a chi delle due parti sia da attribuire; personalmente penso che sia implicito, per elementare logica, che il compito ricada
    sul locatore: sul treno è il controllore che chiede il biglietto .. non è il controllato che glielo porge se manca la "RICHIESTA"; parimente è il proprietario che,sia per
    interesse, sia per i risvolti e obblighi fiscali, dovrebbe controllare periodicamente gli adempimenti contrattuali e non viceversa. Infine, la frase che chiude tutti i
    contratti fa esplicito riferimento, per quanto non previsto, agli usi e consuetudini
    consolidati dalla prassi. Cosa ne dicono i principi del foro presenti su Propit???
    Rinnovo gli auguri al compagno interpellante. P.De Iuliis
     
  15. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A me risulta esattamente il contrario. Là dove si parla di adeguamento Istat, di norma nel contratto si prescrive se e come renderlo noto al conduttore. Anzi, anche nel caso in cui il contratto prescrive l'adeguamento automatico il locatore spesso avverte il conduttore (a voce o per iscritto) di tale evento (quando e quanto), agevolando il medesimo.
     
  16. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    jac O: perfetto: se è scritto, come dici, al 99% è quasi sempre in capo al locatore (il contrario sarebbe strano); se non è scritto, si ricorre alla Prassi consolidata...che..appunto...quello dice...!!! Cioè che debba essere il locatore ad esercitare e concretizzare il suo DIRITTO. In girurisprudenza,credo, chiunque ha facoltà di rinunciare a un proprio diritto: in modo espresso o tacito. E quindi il
    silenzio del locatore-proprietario dovrebbe alla fine dargli torto. P.De Iuliis
     
  17. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Per la richiesta di aggiornamenti arretrati , se il contratto contiene formule quali "adeguamento automatico senza richiesta del proprietario" è l'inquilino a doversi fare carico di pagare il canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta e se non lo fa, il proprietario ha diritto non solo all'aumento dalla scadenza annuale in poi ma anche a tutti gli arretrati proprio poiché l'aggiornamento era contrattualmente dovuto.

    Qualora il contratto non prevede un adeguamento “automatico” la richiesta degli arretrati non è dovuta.

    Per questi motivi consiglio all'OP di rileggere il contratto che ha firmato.
    La legge 392/1978 all'art. 24 regolamentava l'aggiornamento del canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione, prevedendo che tale canone potesse essere aggiornato annualmente, su richiesta del locatore, entro il 75% dell' indice Istat. La legge 431/1998 ha poi abrogato l'articolo 24 consentendo che le parti pattuissero anche un aggiornamento pari al 100% della variazione dell'indice Istat, o anche di un indice diverso. Tale ipotesi è esclusa per i contratti con canone convenzionato-sindacale, i contratti a locazione transitoria (non turistica e nei quali non sia conduttore l'ente locale), e per quelli per le esigenze abitative di studenti universitari. Tale normativa, in seguito, non è stata più oggetto di variazioni, nemmeno da parte della legge 14/ 2009.
     
  18. Flexlight

    Flexlight Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Jerry48, tutto quello che vuoi.Resta il fatto che se per 7 anni quasi tu non chiedi l'aggiornamento (ovvio, non lo voleva, e tu dici che non doveva farlo...) e registri il contratto ogni anno alla stessa cifra e quando me ne vado fai la richiesta, beh, in diritto ciò si chiama "comportamento concludente". Cioè, benché tu ne abbia diritto, hai accettato che questo diritto non accadesse. Insomma, col cacchio che dico signor sì.
    Questa cosa dell'automatico che tu difendi, prima o poi secondo me in una sentenza salterà. E allora non staremo più qui a discutere di ciò.

    Jac0, chiedo venia! :shock: Non capisco :disappunto:
     
  19. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Un giudice però potrebbe separare l'aspetto fiscale (imposta di registro) da quello civilistico (adeguamento Istat) e condannare in ogni caso il conduttore a pagare gli arretrati di sua competenza.

    Volevo dire che nella gran parte dei contratti si specifica se il locatore prima dell'inizio di ogni annualità deve comunicare l'adeguamento Istat oppure se l'adeguamento è automatico e il conduttore deve applicarlo da sé.
     
  20. Flexlight

    Flexlight Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Certo, un giudice. Per 2000 euro andiamo in causa, ne sono proprio convinto. E allora io gli dico, dato che è stato ******o con me, che gliegli ho dati fuori busta, perché così voleva. Infatti non li ha registrati. Cominciano le danze.
     

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