1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Mi sorge un dubbio:
    -nei miei contratti NON abitativi è scritto:

    in caso di mancato o ritardato pagamento il locatore avra diritto IPSO IURE alla risoluzione del contratto,senza pregiudizio del privilegio di cui all'art.2764c.c.

    Va da se che ipso iure significa 'per legge stessa',ma i giudici in sede di sfratto potrebbero obiettare che nel contratto non è menzionata la clausola risolutiva espressa ,in quanto non c'è citato l'art.1456?

    Per me è importante perchè nell'atto introduttivo del giudizio voglio espressamente dichiarare che intendo avvalermi dell'art.1456.

    E che quindi il contratto è risolto pure se il conduttore salda le morosità.

    Debbo assolutamente cestinare il contratto in essere.

    Sapete la novità:le finanziarie NON concedono prestiti su contratti di locazione superiori ai 6 anni.

    Mi chiedeva un legale:la cristallizzazione NON esiste nel codice civile.
    Per me è l'art 1453c.c. e l'art.5 della legge 392/78

    Mi confermate i termini di legge della c.d.cristallizzazione
     
  2. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista

    Mi chiarisci questo punto, per favore ?
     
  3. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Tutte le finanziarie e banche messe alla prova.
    Già detestano i redditi derivanti da contratti di locazione.
    Anche commerciali.
    Poi se tali contratti superano il seennio,vengono considerati a rischio.
    Quindi niente finanziamento.
     
    A bolognaprogramme piace questo elemento.
  4. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mi ricollego a questo argomento dopo aver letto un articolo in merito sul Sole del 26/1/2015.
    Due pronunce della Ctp di Forlì ribadiscono che il reddito da locazione di immobile commerciale non è tassabile dopo la risoluzione di diritto del contratto in base ad una clausola risolutiva espressa.
    Viene citata la sentenza 362/2000 della Consulta per la quale quando si verifica una qualsiasi causa di risoluzione del contratto "il riferimento al reddito locativo non è più praticabile".
    Tra queste cause è compreso l'inadempimento del conduttore moroso in presenza di clausola risolutiva espressa, con la dichiarazione del proprietario che intende valersi della clausola stessa (art. 1456 Cod.Civ.).
    Quindi se è presente questa clausola nel contratto di locazione commerciale e il proprietario se ne avvale appena inizia la morosità, può risolvere il contratto all'AdE e da quel momento in poi non dichiara più i canoni non riscossi (senza aspettare che il giudice convalidi lo sfratto).
    E' corretta questa interpretazione?
    E se il conduttore sana la morosità davanti al giudice, il contratto è comunque risolto?
     
  5. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Con l art 1456 cc doverosamente da inserire nei contratti di locazione non abitativi effettivamente al sopraggiungere della morosita o altra causa per la quale la ris.espressa e'citata nel contratto,il locatore ha diritto a chiedere di fronte al giudice la risoluzione contratto e implicitamente pagare i 67 e all AdE.
    Poi pero'se il conduttore si riabilita....ed il locatore accetta....credo e ripeto credo che va fatto un nupvo contratto.
     
  6. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Grazie della risposta Key.
    Faccio un esempio pratico.
    Il conduttore ha pagato regolarmente fino a novembre. A dicembre e gennaio è moroso. Il contratto prevedere la risoluzione espressa nel caso di mancato pagamento anche di una sola mensilità del canone.
    Il proprietario quando può risolvere il contratto all'AdE (pagando ovviamente l'imposta di 67 euro)?
    Può farlo con data di risoluzione al 31 gennaio; o deve aspettare che l'intimazione di sfratto e contestuale citazione di convalida venga notificata al conduttore?
    Oppure la data di risoluzione deve coincidere con la data dell'udienza in cui il giudice convalida lo sfratto (quindi passano altri mesi)? Questo nel caso in cui il conduttore non paghi più nulla.
    Siccome i canoni non incassati vengono comunque tassati fino alla data di risoluzione del contratto, sarebbe opportuno fare la risoluzione all'AdE il più presto possibile.
    Però mi sembra di capire che la risoluzione va chiesta in tribunale, e non si possa "chiudere" il contratto prima che il giudice si sia pronunciato.
    Inoltre credo che anche se il conduttore sana la morosità, il proprietario non sia tenuto a proseguire il rapporto di locazione (perché non si fida, preferisce liberare il locale, o per qualsiasi motivo).
     
  7. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    No,no la risoluzione te la fai tu,alla faccia del conduttore.
    Va valutata la solvibilita'del conduttore e la celerita'del tribunalr fi competenza.
    Certo se e'affittato a Zara non fai la risoluzione contratto ma vai dal tuo legale.
    Li c'e'comunque da prendere.
    Se il conduttore e'un morto di fame fai subitissimo la risoluzione contratto e te la tieni segreta,per te.
    Poi vai dal legale per lo sfratto per morosita'che per effetto della cristallizzazione comporta la risoluzione contratto.
    Se il conduttore vuole rimanere,paga la morosita e tu accetti in sede di giudizio,ma a condizione che si stipuli un nuovo contratto con clausole piu stringenti.
    Petdonami il mio lessico sbrigativo ma la sostanza e'questa.
     
    A uva piace questo elemento.
  8. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ok, grazie.
    Nel caso in questione il conduttore è un giovane artigiano che ha sempre pagato in ritardo, un po' per difficoltà nel suo lavoro un po' perché non capisce che firmando un contratto di locazione si assumono impegni precisi verso il proprietario. Il quale ora si è stufato e dopo due mesi di morosità lo vuole mandare via.
    E' meglio faccia subito la risoluzione all'AdE e poi tenti di convincere l'inquilino (che dice di voler cessare l'attività e trasferirsi all'estero, ma è un tipo inaffidabile) ad andarsene spontaneamente. Altrimenti inizierà la pratica di sfratto per morosità, sperando in tempi non troppo lunghi.
    Non so cosa sia la cristallizzazione, adesso mi documento meglio.
     
  9. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Chiudi subito il contratto e paga i 67E con F24.
    Poi inizia subito lo sfratto.
    Usa la pec dell artigiano per le notifiche.
    Fai una visura camerale dove c'e'la pec pubblica.
     
  10. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ciao Key, ho fatto come mi hai consigliato: pagati 67 euro e risolto il contratto commerciale all'AdE.
    Poi ho convocato proprietario e conduttore: hanno chiarito che quest'ultimo ha chiuso la partita IVA a fine 2014, ora lavora saltuariamente "in nero" ed è deciso ad andarsene. Il proprietario gli lascia un mese di tempo: se va via spontaneamente si accordano per compensare parte della morosità con la cauzione, altrimenti inizierà la procedura di sfratto per morosità (speriamo non sia necessario!)

    Ho letto l'altra tua discussione circa l'opportunità di iniziare lo sfratto del tuo inquilino moroso prima di escutere l'assicurazione. Non ho esperienza in merito e non so dare una risposta, però mi interessa sapere come è meglio comportarsi in questo caso.
     
  11. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    E'se qualche luminare si degnasse di intervenire...
    La qurstione e'spinosa...
     
  12. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Con la crisi in atto credo esserci sempre piu' necessita' di inserire la clausola risolutiva espressa art.1456 c.c. in tutti contratti di locazione sia ad uso abitativo che commerciale. Questo non tanto per il recupero del credito nei riguardi dell'inquilino insolvente per la quale tale clausola nulla fa ma per evitare che lo Stato tramite l'ADE continui a vessare il padrone di casa su situazioni cui il controllo e' assegnato alle lungaggini legali con relative ulteriori spese sempre a carico del proprietario.
    Ho visto che il post e' stato concluso con la richiesta non seguita da successo dell'intervento di un luminare che vorrei sollecitare.
    La richiesta :

    -Come va esplicitata correttamente la clausola nei contratti di locazione ?
    - Puo' essere valida in caso di mora per rescindere il contratto all'ADE sia per contratti ad uso abitazione che commerciale o alberghiero ?
    - Cosa avviene se l'inquilino in seguito paga o direttamente o a seguito dell'intervento del giudice?
    - Si puo' essere legalmente obbligati ad effettuare un nuovo contratto con lo stesso inquilino?

    nel caso, prego il guardiano, di fare nuova discussione con questa mia richiesta.
     
  13. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
  14. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Grazie Uva
    Ok se ho ben capito,pagare i 67 E di risoluzione contratto e poi iniziare lo sfratto.
    Sr in sede di sfratto il conduttore sana la morosita'ed il locatore accetta e non usufruisce della c.d.cristallizzazione,il contratto contuinuera'ad essere,quindi il locatore paghera'le imposte relative NON tenendo conto dell'F24 dirisoluzione contratto ai fini AdE.
    Se l'AdE fara'verifiche si invia la sentenza del giudice con la sanatoria della morosita'.
    Ok?
     
  15. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Direi proprio di sì.
    Se il conduttore non rilascia l'immobile di sua iniziativa, il proprietario non può far altro che iniziare la procedura legale di sfratto per morosità.


    Da quanto ho capito leggendo la spiegazione di @Ollj, se il conduttore compare in udienza e sana la morosità automaticamente il contratto di locazione torna in essere. Non credo che il locatore abbia la facoltà di non accettare.

    Sinceramente non so cosa sia la "cristallizzazione": puoi chiarire in cosa consiste, come si fa ad usufruirne e quali sono i riferimenti legislativi? Grazie.
     
  16. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Grazie Uva
    No il locatore NON e'tenuto ad accettare la sanatoria della morosita'.
    Il riferimento normativo ora non ce l'ho sottomano.
    Comunque la c.d.cristallizzazione del contratto di locazione r'argomento gia'ampiamente discusso sul forum.
    Va da se che nel 99% dei cai il locatore accetta la sanatoria.Quindi e'un evento raro.
     
  17. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    qualcuno ha risposta ai primi due punti della mia richiesta?

    La richiesta :

    -Come va esplicitata correttamente la clausola nei contratti di locazione ?
    - Puo' essere valida in caso di mora per rescindere il contratto all'ADE sia per contratti ad uso abitazione che commerciale o alberghiero ?
     
  18. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Questi due argomenti sono stati approfonditi da @Ollj in una discussione analoga:
    Inquilino che non paga... si può "chiudere" il contratto unilateralmente? | propit.it - Forum per la Casa

    annullate la mia precedente ho trovato tutto al link su indicato e non solo risposta ai miei due ultimi quesiti :

    - Cosa avviene se l'inquilino in seguito paga o direttamente o a seguito dell'intervento del giudice?
    - Si puo' essere legalmente obbligati ad effettuare un nuovo contratto con lo stesso inquilino?
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina