Assemblea annuale...non convocata

Il nostro amministratore non convoca l'assemblea condominiale da oltre un anno. Inoltre, da gennaio 2012, ha arbitrariamente aumentato il suo stipendio senza l'avallo di una delibera condominiale. Entra tutto nella norma oppure ci sono degli obblighi ai quali l'amministratore deve sottostare? Grazie a quanti vorranno darmi chiarimenti in proposito. MagoMerlino

 

A parte il fatto che l'amministratore non può aumentare il suo compenso senza delibera assembleare mi chiedo come fate a saperlo se non ha convocato l'assemblea. Vi ha inviato qualche comunicazione? Vi ha inviato un consuntivo o un preventivo? L'aumento è consistente e non riconducibile all'aumento dell'IVA?
Facci sapere qualcosa di più.

 

Sono venuto a conoscenza dell'aumento in seguito alla richiesta di rimborso spese (acqua,luce,amministrazione, ecc.) dal novembre2011 al settembre2012. L'aumento è del 6%, quindi non è riconducibile all'IVA.

 

L'assemblea ordinaria deve essere convocata almeno una volta l'anno, per approvare il bilancio e confermare o meno l'amministratore.

AUMENTO (per il compenso vedi art. 2260 c.c.)

Revoca subito, da parte dell'assemblea condominiale, con la stessa maggioranza per la nomina cioè la maggioranza degli intervenuti o almeno la metà dei millesimi degli appartamenti, così impara

saluti
jerry48

Revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria, su istanza di uno o più condomini, può avvenire nei seguenti casi (ex artt. 1129-1131, comma 4 c.c.).
vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità, ad esempio fatti concreti che denotano che l'amministratore antepone interessi personali a quelli attinenti al condominio.

 

Grazie JERRY48, soprattutto per riferimenti legislativi. A buon rendere! MagoMerlino:daccordo:

 

Se desiderate cambiare l'amministratore con un metodo rapido ed economico, vi consiglio di agire a norma dell'art 66 Disp att. cc., cioè inviate una lettera raccomandata all'amministratore richiedendo una assemblea straordinaria con all'OdG "nomina amministratore", la lettera deve essere firmata da almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore dell'edificio.
Attesa di 10 giorni dall'arrivo della lettera all'amministratore e se entro questo tempo non viene comunicata nessuna data per l'assemblea, potete autoconvocarvi in assemblea di 1° e 2° conv., avvisando tutti i condomini con lo stesso OdG richiesto e la convocazione deve essere firmata dagli stessi promotori precedenti, l'avviso deve giungere almeno 5 giorni prima della 1° convocazione e la 2° conv. deve svolgersi il giorno dopo la prima e non oltre il 10 da questa, non dimenticate di indicare luogo e ore.

 

Se l'aumento annuale era previsto nella sua offerta iniziale (che avete accettato quando lo avete nominato) non serve alcuna delibera.

 

Concordo sulla tua affermazione, ma credo e dubito molto e sia difficile ma non impossibile che ciò sia stato concordato, la risposta su questo dubbio va a Mago Merlino, avete concordato un aumento sul compenso annuale per l'amministratore al momento della nomina? (SI/NO)

 

Il codice civile art. 1135 dispone che l'assemblea di condominio provvede alla conferma dell'amministratore e all'eventuale retribuzione.
La stessa maggioranza, secondo la giurisprudenza, è necessaria per confermare l'amministratore per un altro anno.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo.
Quindi come può avere un contratto pluriennale con adeguamento automatico (magari concordato)?
Dubbio mio.
saluti
jerry48

 

Infatti l'amministratore rimane in carica con lo stesso compenso precedente in progatio imperii, se l'assemblea non lo riconferma e/o non nomina un altro al suo posto, salvo che l'assemblea non provveda, oppure abbia già deciso precedentemente in merito ad un eventuale aumento.

 

Scusa Gerry48 la tua affermazione

si riferisce anche in presenza di meno di 500 millesimi? mi esprimo anche in altro modo per fugare incomprensioni, l'assemblea costituita raggiunge 450 millesimi di cui 100 millesimi di due persone vogliono lo stesso amministratore e altri 350 millesimi di tre persone votano un'altro amministratore è valido il tutto? avvero cambiare l'amministratore con soli 350 millesimi che in quella occasione rapprentano la maggioranza dei presenti? il condominio è di 12 condomini.
Grazie

 

Semplice, inserendo nel primo contratto una formuletta simile a questa "Il compenso per le attività ordinarie si intende rivalutabile annualmente, a partire dal secondo anno, in misura del X %".

L'aumento dell'"X%" a partire dal secondo anno di mandato è una delle clausole contrattuali approvate con la nomina dell'amministratore e rimane valida finché questi non venga sostituito; è indubbio, infatti, che fino a quel momento l'amministratore rimane in carica anche senza la conferma dell'assemblea.

 

Per la nomina/sostituzione dell'amministratore servono la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500/1000 del valore dell'edificio.

Nel caso esposto, quindi, la nomina non è valida e rimane in carica l'amministratore già presente.

 

Mi permetto una piccola osservazione, ad oggi la carica dell'amministratore è annuale, cioè cavillando e spaccando il capello in quattro come piace a Ergobbo, non sarebbe possibile prevedere una riconferma con un aumento prestabilito in precedenza, quindi l'amministratore dovrebbe riproporsi e chiedere di volta in volta un adeguamento, che ne pensate?

 

OK garzie mancava la parola ( almeno ) ma dato che ogni tanto c'è sempre una nuova.....

 

La maggioranza degli intervenuti, che costitusce il presupposto per la nomina, è valida anche per la revoca.
Per la nomina di un altro amministratore è necessaria sempre la maggioranza degli intervenuti all'assemblea o almeno 500 millesimi della proprietà.
Per cui non ci deve essere concomitanza delle due votazioni, (secondo la mia interpretazione della giurisprudenza).

L'amministratore deve essere nominato (confermato) dall'assemblea ordinaria.
Secondo l'art. 1129 l'amministratore dura in carica un anno.
Il mandato si può revocare, per non aver presentato il bilancio annuale, come prospettato da magomerlino.
saluti
jerry48

 

Ovviamente non sono d'accordo.

Qualora non sia sostituito, l'amministratore rimane in carica non per gentile concessione dell'assemblea ma in forza di legge. Una forza tale che, anche qualora un amministratore rassegni le proprie dimissioni immediate e irrevocabili, non si libera di un condominio finché non viene nominato un altro al suo posto. Il contratto iniziale si rinnova automaticamente.

Immagina la scena: Un amministratore alla scadenza del suo primo anno si deve riproporre e richiede un aumento del compenso del, diciamo, 3%.
L'assemblea decide che, vista la crisi, non solo l'amministratore non può ricevere l'aumento, ma dovrà lavorare gratuitamente fino a delibera contraria (e si sono viste delibere ben più strane di questa).
L'amministratore, ovviamente, si dimette immediatamente, ma l'assemblea non ne nomina uno nuovo.

Alla fine dell'assemblea, chi è l'amministratore? Se cade un pezzo di cornicione condominiale e fa danni a cose e persone, chi chiamerà il giudice per rispondere dei fatti?
La risposta è semplice: l'amministratore dimissionario!

E allora, sostituitemi pure quando vi pare, ma finché non lo fate il mio compenso aumenterà annualmente dell'"X%"!

 

Se non si forma una maggioranza per la nomina dell'amministratore (magari dimissionario perchè non hà ricevuto l'aumento richiesto), si può ricorrere all'autorità giudiziaria che provvederà a nominarne uno nuovo.

L'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, anche ad un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.
saluti
jerry48

 

Non mi sono spiegato bene: non "maggioranza degli intervenuti O 500/1000", bensì maggioranza degli intervenuti (si contano le teste!) che rappresentino almeno 500/1000.
In pratica: se su 12 condomini se ne presentano in assemblea 9, ne basteranno 5 per eleggere un nuovo amministratore. Se però la somma dei millesimi di quei 5 condomini NON arriva a 500, la nomina non è valida.

Ripeto la domanda: se l'amministratore non viene confermato allo scadere dell'anno, ma non ne viene neanche nominato uno nuovo, alla fine dell'assemblea chi è l'amministratore? La risposta l'ho data sopra...

Ragazzi, cerchiamo di non fare confusione.
Dopo due anni che l'amministratore non presenta i bilanci un condomino qualsiasi può chiederne la rimozione al giudice (che ne nominerà un altro). Ci sono anche altri motivi, ma non stiamo qui a citarli....
L'assemblea, invece, può sostituire l'amministratore "in ogni tempo", ossia quando le pare (anche 2 minuti dopo averlo nominato), senza dover giustificare in nessun modo i motivi della decisione!

 

Chi? Non l'amministratore stesso... e neanche un condomino, a meno che non ricorrano i casi previsti dalla legge per la revoca giudiziale.

Certo. L'assemblea nomina chi vuole. Ma qualcuno deve nominarlo...