Contesto: in 16 condomini (su 75 e con più di 200 m.mi) chiediamo un'assemblea straordinaria di condominio per discutere degli squilibri dell'impianto di riscaldamento e della eventuale installazione dei contabilizzatori di calore.
Attenzione,
nel caso specifico non valgono le maggioranze deliberative previste dall'art 1136 CC.
Cercherò di essere il più chiaro possibile, ma la faccenda è piuttosto "contorta"
In base all'art. 1136:
In caso di 1° convocazione, affinché l'assemblea sia regolarmente costituita, devono essere presenti almeno i 2/3 dei condòmini che rappresentino i 2/3 dei millesimi. In assenza di questi numeri non esiste assemblea, e quindi non esistono delibere...
In caso di 2° convocazione non è previsto un quorum costitutivo. Poiché tuttavia è previsto il quorum deliberativo di 1/3 e 1/3, la giurisprudenza tende a ritenere non valida qualsiasi assemblea in cui non si raggiungano questi numeri e le delibere prese con maggioranze inferiori.
Chiarito questo, iniziano le complicazioni.
Sull'argomento specifico che andate a trattare voi, non si devono tenere in considerazione i quorum deliberativi previsti dall'art. 1136 CC, in quanto la materia è stata successivamente normata dalla legge 10/91 (scritta con i piedi), che stabilisce all'art. 26, c. 5:
"
Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile".
Quel "
l'assemblea decide a maggioranza" è già stato argomento di discussione sul forum ed è tutt'altro che chiaro.
Derogando espressamente gli articoli del codice, infatti, si deroga sostanzialmente tutta la giurisprudenza su di essi basata e che sarebbe stata applicabile, compresa quella che pone il limite minimo per la seconda convocazione in 1/3 e 1/3.
L'interpretazione più lineare (ed estrema) vedrebbe quindi il conteggio della maggioranza fatto per teste ed esclusivamente nell'ambito degli intervenuti in assemblea.
Il risultato sarebbe in prima convocazione un minimo del 38% dei partecipanti al condominio; in seconda convocazione la maggioranza dei presenti a prescindere dal rapporto tra il loro numero e i partecipanti al condominio.
Non essendoci un quorum costitutivo per la 2° convocazione, si potrebbe creare il paradosso di un'assemblea in cui si presentino 3 condomini su 100 e in 2 decidano per tutti... Il paradiso dell'impugnazione!
In mancanza di una giurisprudenza specifica (siamo in Italia e la legge ha 'solo' 19 anni...) consiglierei comunque di rispettare almeno il principio minimo dei quorum costitutivi in seconda convocazione di 1/3 e 1/3.
Nel vostro caso sarà sufficiente che all'assemblea partecipino 25 condomini in rappresentanza di almeno 334/1000. La decisione sarà presa a maggioranza delle teste dei partecipanti senza bisogno di tenere in considerazione i millesimi che rappresentano.
Il fatto di non dover contare i millesimi deriva peraltro dalla stessa legge 10/91 e sempre dall'art. 26, che al comma 2 dichiara:
"
Per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, ivi compresi quelli di cui all'articolo 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali".
E' evidente che parlando nello stesso articolo da una parte di "maggioranza" e dall'altro di "maggioranza delle quote millesimali", si siano volute definire due parametri diversi di valutazione...
Ribadisco: a mio modestissimo parere la legge è stata scritta a dir poco male, per cui, in ogni caso, cercate di trovare il maggior consenso possibile tra i condomini, o le impugnazioni non mancheranno.
In bocca al lupo!
