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  1. aurosat

    aurosat Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il condominio è "enorme": 175 appartamenti ed oltre 35 negozi. Non è stata confermata la fiducia al vecchio amministratore e sarà convocata presto una nuova Assemblea per procedere alla nomina di uno nuovo.
    E' immaginabile che l'operazione potrebbe rilevarsi complessa.
    Per sopperire alle possibili (anzi probabili) difficoltà, con un gruppo di condomini vorremo sottoporre all'Assemblea, in sede di riunione, una "mozione d'ordine" per fissare le procedure più lineari che ci possano portare alla scelta più oculata.
    Detta mozione, nella fattispecie, propone:
    1) di fissare ulteriori principi, oltre quelli previsti dalla legge, sui quali dovrà basarsi il rapporto col nuovo amministratore (ad esempio: periodicità cadenzata della presenza nel fabbricato; rapporto stabilizzato col Comitato Direttivo; incontro informale trimestrale sulla gestione finanziaria e sui movimenti di cassa);
    2) fissare un periodo (non superiore ai 15 giorni) entro i quali ogni inquilino che lo vorrà potrà presentare l'offerta (in busta chiusa) di un professionista che potrà assumere il ruolo di amministratore
    3) nominare una commissione di massimo 5 persone che abbia la delega con pieni poteri di scegliere il nuovo amministratore sulla base dei principi indicati al punto 1), stabilendo comunque che i componenti di tale commissione non possono presentare propri candidati.
    Chiedo cortesemente se qualcuno possa indicarmi se questa proposta è praticabile oppure è illeggitima.
    Grazie e cordiali saluti.
    Augusto Rosati
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Gli inquilini non sono i soggetti che hanno il potere di deliberare in materia.
    L'amministratore è scelto dall'assemblea dei condomini, con le maggioranze previste dal codice civile. Non è scelto da una "commissione".
     
  3. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    forse, come sovente avviene, ha solo confuso il termine "condòmini" con quello di "inquilini"....:occhi_al_cielo:
     
  4. aurosat

    aurosat Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    E' vero, e chiedo venia. Per la mia preoccupazione delle "ripetizioni" di vocaboli, nella fretta (...per scrivere uso un software vocale, per cui è come se parlassi) ho utilizzato un termine improprio: inquilini, anziché condomini.
     
  5. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    c.v.d.
    :)
     
    A aurosat piace questo elemento.
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    più che correggere i refusi date dei consigli ad aurosat
     
  7. aurosat

    aurosat Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie del sostegno morale. Speriamo che qualcuno segua il suo invito ad aiutarmi nel concreto, con giuste indicazioni.
    Vorrei spiegare meglio (e brevemente) il perché della mia (certamente errata) proposta: trovare maggioranze qualificate in un condominio così grande è a dir poco pazzesco. Con l'ipocrita istituto della delega ("ipocrita", perché purtroppo c'è gente che fa incetta di deleghe, ricevute, anzi "carpite" per la poca maturità delle persone che non sanno che il "condominio" è uno dei modelli primari di "gestione della cosa comune", e che quell'aggettivo "comune" comprende, oltre gli altri anche se stessi...) una volta l'anno si riesce nell'intento di avere la "capacità a decidere su determinati argomenti", ma ovviamente, così stando le cose, sono i soliti pochi a decidere. E' la regola, e l'accetto a cuor dolente.
    Ora nessuno può nascondersi la difficoltà di decidere "serenamente e pacatamente" su un tema delicato, quale è la scelta dell'Amministratore. E sono convinto che in una sola seduta d'Assemblea, nel caso da me prospettato, non ci si riesce (...lo dico, tenuto conto del clima teso che vige sul mio condominio), per cui dare un senso diverso alla delega ad un gruppo che decide (appunto per "delega"), mi sembrava più chiaro e limpido, rispetto al gioco ipocrita dell'incetta di deleghe fatte nel buio dei sottoscala. Forse è una questione, che come si dice a Roma "di lana caprina", ma almeno consentirebbe una discussione più appropriata, senza gli immancabili voli pindarici e senza senso che caratterizzano certe riunioni condominiali, e soprattutto alla luce del sole.
    Null'altro.
    Grazie comunque per l'attenzione e buona giornata.
    Augusto Rosati
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    alla prossima assemblea per la nomina del nuovo amministratore presentati con qualche previntivo da amministratori qualificati, e li consegni al presidente dell'assemblea che dovrà esporli a tutti i condomini presenti o rappresentati per delega alla riunione, così potete decidere per il meglio
     
  9. aurosat

    aurosat Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    In realtà, come comitato direttivo eletto, abbiamo avviato in modo informale, coinvolgendo quei condomini più sensibili alle tematiche comuni, una sorta di "indagine conoscitiva", ed abbiamo incontrato già tre professionisti del settore (uno per volta) illustrando loro le problematiche del condominio e le attese dei condomini. Ed abbiamo anche i tre relativi preventivi. Non solo. Per "esprimere meglio ed in modo coordinato" i nostri giudizi sulle offerte avanzate da detti tre professionisti, in via preventiva, prima di iniziare l'indagine, ci siamo dati dei "paletti" entro i quali avrebbero dovuto fluttuare le varie offerte.
    Ma è stata una iniziativa di un gruppo (pur se Comitato Direttivo) senza essere stati incaricati in tal senso dall'Assemblea, con opportuna delibera. Ed era per questa ragione che avevo ipotizzato la convocazione di un'Assemblea Straordinaria che approvasse in via prioritaria i criteri e le modalità di scelta. L'idea poi di nominare un gruppo "di saggi", a cui delegare la scelta finale, tenuto conto dei sunnominati "paletti" nasceva dalla supposizione (molto attinente la realtà) che in tempi brevissimi sarebbe stato molto difficile avere un'Assemblea con la maggioranza qualificata del 50,1% della forza voto.
     
  10. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se ricordo bene superati i 60 condomini potete dividervi con tre rappresentanze con deleghe per 20 condomini a cranio nel caso tuo occorrono almeno 9 rappresentanti con relative deleghe cosi siete nella legalità e chiedete una riunione straordinaria ecc. ecc. ciò non toglie il fatto che ne potete discutere prima per arrivare alla riunione già con un accordo e rendere il tutto legale, in un condominio molto grosso si sono organizzati con il caposcala il quale ritira le quote, risolve i piccoli problemi ecc. per poi rendicontare all'amministratore velocemente e senza tanti disaccordi, considerate che questi signori si sono anche inventato l'affitto dei locali condominiali i cui soldi vanno in un fondo cassa ( per ogni scala ) e poi decidono cosa farne a fine anno, in alcuni casi non hanno pagato il condominio per un anno, bravi no?
     
  11. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
     
  12. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    pertanto se sono 175 occorrono 5 condomini con 35 deleghe a cranio? giusto
     
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non capisco il problema che hai sollevato. Hai un comitato, hai una serie di appoggi tra i condomini più sensibili che vuoi di più? Hai una assemblea che potrete orientare nel meglio dei modi. Presentate le tre proposte, ragionate e votate. Perchè non è così facile? dove è il problema?
     
  14. agostino070740

    agostino070740 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    :cauto:Gent.mo aurosat, io vivo in un condominio di 270 unità ,11 scale con 11 consiglieri . Quando dobbiamo sostituire l'amm.re ( o riconfermarlo) solitamente vengono raccolti dei preventivi con un simil capitolato ovvero il mansionario redatto da Confedilizia integrato da richieste secondo le esigenze del condominio . Il candidato amm.re che accetta le condizioni può presentare la propria offerta . I consiglieri si riuniscono assieme a condomini interessati e dopo aver esaminato tutte le offerte si decide di selezionarne 3/4 da presentare in assemblea , il presidente (possibilmente competente) dopo aver a sua volta valutato le proposte ricevute invita l'amm.re ad uscire dalla sala e fa entrare il primo candidato e dopo breve presentazione seguiranno i successivi .A questo punto iniziano le discussioni e per eliminazione si arriverà alla scelta fra 2 candidati , a chi raggiungerà il maggior gradimento nel rispetto del quorum verrà assegnato il mandato, il mansionario dovrà essere sottoscritto dalle parti ed allegato al verbale da consegnare a tutti i condomini entro e non oltre 10 giorni dall'assembla. Se pensi che il nostro sistema possa semplificarti la vita puoi proporlo ai consiglieri/Condomini.

    ciao e buona attività
     
  15. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    mi sembra la cosa più semplice che puoi benissimo fare subito @aurosat
     
  16. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Premesso che ogni candidato potrebbe essere indotto a presentare un curriculum
    con referenze, ove fra l'altro il candidato viene invitato a prospettare le sue diponibilità alla trasparenza e garanzie ( sito web etc., visione periodica dei doc. etc. ) . Sulla base dei curriculum i consiglieri raccolgono informazioni e referenze da riportare in assemblea che è regina ed unica deputata alla nomina; sentite le relazioni si procedere alla votazione e qui sta il problema.

    Sull' argomento scrissi un articolo ( che ho pubblicato in internet 8 anni fa e che vedo ha avuto successo) ripescato e che potrebbe risultare utile al caso: lo riporto:

    L'argomento che vado di seguito ad esporre nasce dall' esperienza professionale. Spesso infatti partecipo ad assemblee condominiali come rappresentante di proprietari immobiliari ed in loro vece voto in quella sede.
    Frequentemente, ho notato , i condomini non soddisfatti dell'amministratore in carica ( o perché rassegna le dimissioni) non riescono a nominarne uno nuovo. La eccessiva frammentazione delle candidature determina la difficoltà oggettiva di raggiungere "il quorum" previsto dalla legge. Molto spesso in assemblea vengano proposti diversi candidati. Al momento dell' (unica) votazione un gruppo di condomini vota per uno, un gruppo per l'altro, un terzo per un altro ancora e così via. Morale, nessun candidato ottiene voti sufficienti (quorum) per la nomina : rimane in carica in regime di "prorogatio imperii " l'amministratore sfiduciato ( o dimissionario) con generale insoddisfazione
    Cosa prevede la Legge? Quando un condominio è composto da più di 4 8 proprietari e' obbligato ad avere un amministratore condominiale . Se i comproprietari-condomini non riescono per vari motivi a nominarlo , anche un solo condomino può ricorrere all ' Autorità Giudiziaria perché provveda alla nomina di "un amministratore giudiziale".
    L' Art. 1129 del codice civile coordinato dall' art. 1136 comma, 4 e 2 dispone che la nomina deve essere approvata con voto favorevole della maggioranza dei votanti rappresentanti almeno 500 millesimi. Lo stesso "quorum" vale per la sostituzione dell' amministratore dimissionario o sfiduciato.
    Non raggiungendo il "quorum " o senza che nessuno ricorra all'Autorità Giudiziaria, rimane in carica "pro-tempore" il "vecchio" amministratore . Tale negativa situazione difficilmente si sblocca alla luce delle conseguenti difficoltà: convocando una nuova assemblea avente per oggetto: " nomina nuovo amministratore condominiale", si rischia nuovamente di non raggiungere il "quorum" per gli stessi motivi.
    Il ricorso all'autorità giudiziaria viene raramente proposto: difficilmente il condomino è disponibile :
    -1) a farsi carico della ricerca di un avvocato esperto
    -2) all' incontro preliminare con il legale per illustrare gli antefatti,
    -3) a raccogliere ordinatamente la documentazione condominiale quali raccomandate, i verbali assembleari, i regolamenti etc.
    -4) a versare acconti al professionista di tasca sua
    -5) ad accollarsi il rischio che alcuni dissenzienti alla richiesta del rimborso facciano resistenza etc.
    Aggiungasi una giusta e generale diffidenza verso l' amministratore Giudiziale, ignoto e da nessuno referenziato, che potrebbe non riscontrare il gradimento dei condomini che a fine esercizio si troverebbero punto a capo.
    Come se ne esce?
    Propongo una soluzione economica, pratica, legittima. L'articolo 1129 indica solo l'obbiettivo (nomina amministratore) cui deve aspirare, in maniera democratica, la compagine condominiale , ma lascia aperta la modalità: Per tale motivo è legittimo ritenere che alla nomina tanto sospirata, si possa pervenire anche esperendo più votazioni , in sequenza logica.
    Nell'esempio che segue ( la stessa procedura potrebbe essere recepita nel regolamento condominiale) viene analizzato un criterio democratico e rappresentativo dei diritti soggettivi-
    Si ipotizza il caso del condomino che vorrebbe venisse eletto un "Suo" candidato, ma che, in subordine, apprezza anche altre candidature. Una simulazione illustra la semplice procedura-.
    L'ipotesi parte dal principio che ad ogni votazione nessun candidato raggiunga i fatidici 500 millesimi ed che i condomini presenti votino più di una volta, se necessario.
    L'esempio nel merito:
    L'amministratore Z. si e' dimostrato incapace e disonesto. A fine anno, in sede assembleare, singoli condomini garanti delle capacità professionali del candidato "sponsorizzato", propongono alla carica di nuovo amministratore condominiale il geom. A, il ragionier. B, il dottor.C, l'architetto D - Si procede alle votazioni :
    1-prima votazione: Nessun candidato raggiunge 500 millesimi: L' arch. D, viene escluso dalle successive votazioni visto che ha ottenuto i minori consensi e si passa alla
    2-seconda votazione :anche in questo caso nessun candidato raggiunge 500 millesimi: Il dr. C viene escluso per lo stesso motivo di cui sopra; e si passa alla
    3-terza votazione( ballottaggio fra il geom. A e il rag. B) : il geometra A ottiene piu' voti del rag.B , ma non raggiunge comunque il quorum minimo ( se lo raggiungesse il problema sarebbe risolto) . Si quindi passa all'ultima e quarta
    4-votazione:unico candidato il geom. A): si vota ancora ed A raggiungendo il quorum (maggioranza delle teste rappres.ti almeno 500 millesimi ) e viene eletto.
    IMPORTANTE. Come si può notare le votazioni potrebbero spingersi fino a doversi pronunciare sull' unico candidato rimasto (geom. A, pur sempre referenziato dal " condomino-sponsor") per verificare se chi non lo avesse mai preferito prima, fosse disposto a eleggerlo in ultima istanza pur di scongiurare ipotesi ritenute peggiori. (leggi: permanenza in carica dell' amministratore sgradito in regime di "prorogatio imperii" o alternativamente subire la nomina di quello Giudiziale, sconosciuto e ignoto ).
    UN CRITERIO DI NOMINA ALTERNATIVO POTREBBE PEREVEDERE DI PASSARE DIRETTAMENTE AL BALLOTTAGGIO. In tal caso si salterebbero Le votazioni intermedie per passare direttamente al ballottaggio fra i due candidati che alla prima votazione avessero conseguito le preferenze maggiori. In tal caso le votazioni non andrebbero mai ed in ogni caso oltre tre tornate visto che basterebbe esperire le procedure 1-3 , e forse 4.

    Ennio Alessandro Rossi
     
    Ultima modifica: 23 Aprile 2014
    A Roberto De Cesare piace questo elemento.
  17. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ciascun delegato non può rappresentare più di 200 millesimi.
     
  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Poniamo il caso di questo supercondominio. A ragionarci sopra ha ragione @chiacchia . 5 condomini potrebbero deliberare per tutti e 175 i condomini. Avendo ognuno 35 deleghe che rappresentano i duecento millesimi sopportati dalla legge.
     
  19. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Chi ha affermato che si tratta di un "supercondominio"?
    Non è detto che i condomini siano 175.
     
  20. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    se non è super è "mega" :risata: ci potrebbero essere anche più proprietari hai ragione. :risata: :stretta_di_mano: potrebbero essere il quadruplo di condomini...più proprietari uguale meno condomini :)
     

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