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  1. acinaz

    acinaz Membro Ordinario

    Salute a tutti, vi espongo il mio problema e spero che qualcuno mi possa dare una risposta.
    Settimana prossima l'amministratore ha indetto un'assemblea straordinaria dove all'ordine del giorno verrà discusso un'importante lavoro alla rete fognaria del condominio perchè non avendo adeguate pendenze, provoca dei rigurgiti di materiale fecale e biologico nei piatti doccia di due condomini posti al piano terra. La perizia è stata eseguita da un architetto, nominato dal condominio, il quale ha redatto una relazione in cui si evidenzia il problema. Ora alcuni condomini che non vogliono partecipare alla spesa si sono riuniti in gran segreto ( stile motti carbonari ), in poche parole hanno fatto una preassemblea fra di loro e con la maggioranza dei millesimi hanno già deciso come votare durante l'assemblea straordinaria per fare in modo che i lavori non vengano eseguiti.
    Ma queste cose si possono fare? I due condomini penalizzati che per ovvi motivi non possono abitarci nei loro appartamenti come possono muoversi legalmente?
    Grazie a coloro che mi potranno dare un consiglio
     
  2. iaragos

    iaragos Membro Junior

    possono.
    i danneggiatti facciano causa al condominio e all'amministratore con provvedimento d'urgenza (sulle condizioni igieniche non si scherza...feci in casa? non scherziamo và). Con riguardo all'amministratore, poichè nella mia opinione si tratta di un lavoro urgente e non rinunciabile, egli dovrebbe far fare i lavori con o senza consenso dell'assemblea se non vuole rispondere anch'egli in prima persona. Di sicuro lui lo sa già, ma in caso glielo faccia notare.
    lei comunque faccia verbalizzare il suo consenso ai lavori.
     
    A acinaz piace questo elemento.
  3. acinaz

    acinaz Membro Ordinario

    ma scusa mi sai dire se c'è un articolo del codice in cui l'amministratore deve prendere la decisione sia con il consenso o senza consenso da parte dell'assemblea? Grazie
     
  4. iaragos

    iaragos Membro Junior

    art. 1135, ultimo comma, cod. civ.: "l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, SALVO CHE RIVESTANO CARATTERE URGENTE, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea".
    Preciso però che questo è un tasto delicato, perchè investe così tante questioni giuridiche (che fanno pendere, nei casi concreti, per la sua applicabilità o no) che non ho trovato il modo di spiegarlo semplicemente e in poche righe.
    Ti dico solo che l'ho nominata perchè degna di essere presa in considerazione ma nel caso di specie già la sola convocazione dell'assemblea straordinaria l'impedirebbe (perchè l'assemblea è sovrana_ gli amministratori tendono a convocarla apposta, se proprio non ti cade il cornicione in testa...spero poi di non essermi espressa male: non è che se l'assemblea vota contro lui può fare di testa sua; è che se il lavoro è straordinario e urgente ha il potere/dovere di agire e farsi approvare dopo i conti). Perfino i concetti di straordinarietà e di urgenza non sono univoci (il povero amministratore corre il rischio di sentirsi dire che ha agito a sproposito e non vedersi approvati i conti). Last but not least, detto potere riguarda la manutenzione di aree o beni comuni: nessun dubbio che gli scarichi fognari lo siano, il danno però è solo nelle parti private....
    Insomma, una marea di cose da considerare con calma e carte alla mano....
    Quello che è indubbio è che questi sfortunati condomini non rimangono con un pugno di mosche (cacca-mosche...:^^:): che sia il condominio, l'amministratore o il costruttore, c'è senz'altro chi dovrà risponder loro dei danni patiti. si rivolgeranno ad un avvocato che studierà per bene il caso e sceglierà una delle plurime possibilità che la legge offre.
     
  5. iaragos

    iaragos Membro Junior

    P.S. se l'amministratore sa far bene il suo lavoro, vedrà che riuscirà a convincere il gruppo dei dissenzienti sull'opportunità di eseguire i lavori.
     
  6. pippodoc

    pippodoc Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    mi sembra casa nostra
    dove trovi sempre nell'androne alcuni condomini confabulanti che raccattano voti porta a porta
    anche noi abbiamo un problema fognatura ...ma costa ..e nessuno vuole risolverlo
    se l'amministratore è in combutta con questi si può far poco , purtroppo :disappunto:
     
  7. pippodoc

    pippodoc Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    mi sembra casa nostra
    dove trovi sempre nell'androne alcuni condomini confabulanti che raccattano voti porta a porta
    anche noi abbiamo un problema fognatura ...ma costa ..e nessuno vuole risolverlo
    se l'amministratore è in combutta con questi si può far poco , purtroppo :disappunto:
    in ogni caso si può impugnare la delibera assembleare
     
  8. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    a mio parere non c'è assolutamente bisogno di "far causa" ai condomini (semmai si farebbe casa all'amministrazione se non provvede d'urgenza)

    l'amministratore "per emergenza" può (anzi deve) intervenire d'urgenza per sanare il problema

    la questione, a mio parere è : NON CREDO SIA un problema dovuto al condominio o all'amministratore

    possibile che questo "fenomeno" si sia presentato dolamente "dopo una certa data " ? quali condizioni sono cambiate ? (lavori sotto livello stradale....terromoto che ha spostato (in alto) i tubi .....invenzioni del genere)
     
  9. iaragos

    iaragos Membro Junior

    pur avendo segnalato per prima tale possibilità, ho anche spiegato i relativi punti critici.
    comunque i soggetti astrattamente convenibili in giudizio sono: condominio, amministratore e costruttore, ognuno per la sua propria responsabilità. più potenziali debitori hai e meglio è....

    mah...molto più semplicemente il motivo può essere che si è completata la vendita di tutti gli appartamenti e quindi il sistema fognario è soggetto ad un surplus di attività, alla quale non riesce a far fronte a dovere a causa dei vizi costruttivi.
    P.S. ogni "invenzione" è valida se supportata da una perizia tecnica che la avvalori. se no è aria fritta (e si pagano le spese legali di soccombenza)
     
  10. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    si certo...per INVENZIONE intendevo sempre "una teoria avvalorata da perizia tecica"

    certo che se il problema è la progettazione (perchè zona nuova) bel problema ... per decidere chi pagherà (alla fine)...e chi invece deve anticipare....si può già sapere ....

    ma se (come sospetto) non è una "nuova abitazione/zona" .... e le cause sono altre (mia "invenzione"....una massa di liquame che invece di andare solamente in una direzione..... si spinge, perchè impiano sottodimensionato...anche in altre direzioni..per effetto "vasi comunicanti") allora qualunque perizia tecnica potrebbe essere incompleta...e finchè non si trovano le cause certe, "qualcuno sicuramente" non anticiperà nulla (e quindi i lavori non procederanno)....nemmeno se c'è urgenza...e quindi l'amministratore si potrebbe dimettere per non dover anticipare (come sarebbe dovuto?) una grossa cifra....
     
  11. acinaz

    acinaz Membro Ordinario

    Vi faccio sapere che il condominio ha solo due anni.........e il problema della mancanza pendenza della rete fognaria agli inquilini del piano terra si è presentato subito. Si sono rivolti al costruttore, ma questi non vuole intervenire, allora per poter iniziare a vivere nei loro appartamenti, si sono rivolti ai condomini in modo che vengano eseguiti i lavori e poi rivalersi in giudizio contro il costruttore................ma inutilmente perchè come vi ho già spiegato precedentemente si sono riuniti prima dell'assemblea straordinaria ed hanno già deciso come votare im modo che non vengano eseguiti i lavori. La rete fognaria è condominiale e le due giovani coppie del piano terra continuano a rimandare la loro convivenza.
     
  12. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    responsabilita' del costruttore

    Sembra evidente che nel caso descritto ci sia una chiara e manifesta responsabilità del costruttore, ne consegue che trattandosi di ingenti spese da affrontare si rende comprensibile anche l'atteggiamento dissenziente manifestato da alcuni condomini nell'anticipare un esborso che non gli compete.
    Ciò premesso, agire con provvedimento d'urgenza ex art. 700 cpc contro il costruttore: questo dovrebbe essere l'oggetto della delibera.
     
  13. iaragos

    iaragos Membro Junior

    sacrosante parole:ok:
    altra pecca dell'amministratore (a meno che l'architetto che ha redatto la perizia non abbia escluso la responsabilità del costruttore...ad esempio per un imprevedibile assestamento del terreno, come ipotizzava in astratto un precedente post)
     
  14. acinaz

    acinaz Membro Ordinario

    Non c'è nessun assestamento del terreno, i tubi della rete fognaria poggiano sulla soletta dei garages per cui non c'è neppure la possibilità di intervenire per dare più pendenza a meno di forare la soletta e far correre i tubi nei corselli dei garages.
     
  15. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    cosa si può e no

    ognuno può vedersi con chiunque, ci mancherebbe! in parlamento addirittura c'è il famoso transatlantico, il corridoio, da cui la politica di corridoio, ovvero una persona si può accordare in qualsiasi momento con chiunque, il problema non è questo. il problema è l'impossibilità di vivere in un appartamento....da due anni? ma qui siete tutti matti? si va subito dai vigili urbani, all'asl, ai vigili del fuoco, al comune/circoscrizione. fino alla polizia e ai carabinieri. si denuncia in tutti questi posti la situazione. Mica siamo in India!!
     
  16. iaragos

    iaragos Membro Junior

    e allora si cita pure il progettista, alè!
     
  17. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Se il problema va avanti da due anni è ovvio che l'amministratore non può attivarsi con i lavori giustificandoli poi con l'estrema urgenza. Rischierebbe di non vedersi approvare la spesa e doverli pagare di tasca sua.
    A mio avviso ha fatto invece benissimo a convocare l'assemblea perché decida in merito.
    Vista la situazione le possibilità sono due:

    1) I lavori vengono approvati, e tutto finisce a tarallucci e vino (ipotesi improbabile)
    2) I lavori non vengono approvati; l'amministratore fa presente che in base a quella delibera il condominio diviene passibile di denuncia da parte dei danneggiati e propone la creazione di un fondo spese legali per agire contro il costruttore (cosa che non può fare senza soldini...). Se gli viene rifiutato anche questo, lui avrà fatto tutto quanto in suo potere
     
  18. acinaz

    acinaz Membro Ordinario

    Purtroppo quello che temevo si è avverato. In assemblea straordinaria la maggioranza dei condomini ha deciso di non far eseguire i lavori delle fognature. A questo punto i due condomini del piano terra hanno provveduto ad iniziare una causa contro l'amministratore e il condominio. Come andrà a finire? Sono preoccupato pur avendo io in assemblea votato a favore dei lavori.......ma la causa è condominiale e anch'io sono stato inserito nella causa. Aiuto !!!!! Un inquilino del piano terra che ha deciso, fra un mese di andare a convivere con la sua ragazza, ha minacciato non potendo usufruire del suo appartamento, di andare ad abitare in una casa in affitto e le spese di affitto e trasloco inserirle nella causa a carico del condominio. Ma lo può fare? Grazie se vorrete darmi una risposta.
     
  19. iaragos

    iaragos Membro Junior

    Allora: a questo punto l'amministratore dovrà convocare un'assemblea per deliberare sul resistere o meno all'azione promossa dai condomini danneggiati.
    In questa sede, lei voterà per non resistere in giudizio: se l'assemblea deciderà anch'essa di NON resistere, lei farà verbalizzare che, avendo già votato a favore dei lavori, intende essere manlevato (per la propria quota) dalle spese legali che eventualmente fossero già maturate.
    Se l'assemblea voterà a favore della resistenza in giudizio, lei si atterrà al disposto di cui all'art. 1132 cod. civ. che riporto: Dispositivo dell'art. 1132 Codice Civile
    Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - DELLA PROPRIETÀ → Titolo VII - Della comunione (Artt. 1100-1139) → Capo II - Del condominio negli edifici

    Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto (1) notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni (2) da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizioche non sia stato possibile ripetere (3) dalla parte soccombente [1138 4].
    Note

    (1) Ad esso viene parificato l'avviso dato con lettera raccomandata o il dissenso espresso nel verbale dell'assemblea condominiale.

    (2) Si tratta di un termine di decadenza [v. 2964; Libro VI, Titolo V].

    (3) Ottenere in conseguenza dell'esito favorevole della lite.
     
    A acinaz e britallico2 piace questo messaggio.
  20. acinaz

    acinaz Membro Ordinario

    ....e se tutti volessero NON RESISTERE, cosa può succedere?
     

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