B

britallico2

Ospite
Salve a tutti, primo messaggio, sono iscritto al forum da un po' e ho letto un po di tutto, ma ora ho un paio di domande specifiche da fare.

Fra un po' partecipo ad un asta fallimentare per un monolocale,

premesso che quest'asta sono almeno 3 mesi che va avanti, c'erano in origine due monolocali, poi uno non si sa bene se sia stato venduto o meno, secondo il portale online l'asta e' andata deserta ma non ne hanno rifissato un altra, non si sa bene, insomma ne e' rimasto uno.

Io mi decido di partecipare, chiedo al custode se posso vederlo e mi si dice subito "guardi che l'appartamento non e' mica vicino al mare sa, sono almeno 10 km" e comunque non hanno le chiavi e c'e bisogno di dichiarazione scritta (da me) con tanto di documento di riconoscimento al fine di farsi dare il permesso di scasso.

Io faccio il tutto e invio tramite fax, dopo un paio di settimane mi telefona il custode dicendo che "guardi che l'appartamento non e' mica vicino al mare sa, sono almeno 10 km" io rispondo che "va bene so esattamente l'ubicazione del locale perche' c'e' l'indirizzo nell'avviso d'asta" e se hanno finalmente le chiavi.

Lui dice di no, che non hanno ancora ricevuto il permesso di scasso ma che comunque mi telefona quando hanno le chiavi.

Nel frattempo ormai mancano 15 giorni all'asta, stamattina ho chiamato ma il custode e' irreperibile.. io ho gia' le varie cosette (assegni/modulo d'asta marca da bollo) pronte e mi stanno venendo dei dubbi su sto custode.

Io non ho mai partecipato ad aste di immobili e se non mi avesse detto per ben 2 volte che il bene "non e' mica tanto vicino al mare" non ci avrei mai pensato ma mi ha fatto pensare che questa persona voglia discoraggiarmi dal partecipare.

Perche' vorrebbe discoraggiarmi? Poi pensando a questo, con la data che si avvicina e la visualizzazione che non avviene viene logico pensare che qualcuno ha interesse che l'asta vada deserta perche poi ovviamente il prezzo si riduce.

Ora mi chiedo:

1) Quando il tribunale prepara un asta per un immobile, e non si hanno chiavi per visionarlo, perche' devono aspettare che uno si presenti con l'intenzione di vederlo al fine di chiedergli la dichiarazione firmata bla bla poi aspettare l'ordine di scasso eccetera?

A me pare logico che se c'e' un asta imminente, e' OVVIO che si dovrebbe preparare le chiavi al fine di poterlo fare vedere e comunque un giorno queste chiavi se le dovranno procurare percui perche' non farlo ora

insomma e' normale che aspettino ME per muoversi?

2) Se questo custode sta facendo di tutto per discoraggiarmi, vuole dire che qualcuno ha gia' deciso che l'appartamentino vale la pena di comperarlo..
in tal caso a me neanche interessa di vederlo dentro!

Il ragionamento sembra non fare una piega pero' vorrei sapere cosa dice la legge a riguardo.

Insomma con queste aste uno compera quello che c'e' nella perizia del geometra del tribunale, con tanto di accurata descrizione degli interni e varie foto, ( c'e' abitabilita, interni/infissi perfetti..) oppure se quando compera a scatola chiusa e poi scopre che i sanitari sono spariti, ci sono crateri nel pavimento e tutto il resto, semplicemente si tiene quello che ha comperato apprescindere da quello che dice la perizia?

insomma cosa mi si consiglia di fare?

spero che qualcuno risponda, scusate se non sono stato concisissimo a spiegare le cose, sono anni che vivo all'estero e non mi esprimo in Italiano.

grazie mille in anticipo

marco
 

Marco Costa

Membro dello Staff
Salve,
il mio personale pensiero e' che se in un'asta si hanno dei dubbi, bisogna toglierseli prima di partecipare, oppure mettere in conto di rischiare di trovare i crateri ecc.
Ho partecipato a diverse aste per la ditta per cui lavoro e 2 personali ... ed i miei pensieri sono i seguenti:
- il custode deve favorire la visita, non deve essere di parte e scoraggiare gli acquirenti a favore di suoi conoscenti
- hai provato a parlare direttamente con il personale della cancelleria del Tribunale ? ?
- chiedi se per caso il custode e' il proprietario esecutato, (magari tenta di far andare deserte le aste per far scendere il prezzo e poi riacquistarli con l'aiuto di un prestanome)
- Se i monolocali sono in un condominio hai provato a contattare l'amministratore per avere info sul locale in questione e sulle spese in generale del Condominio (hanno da poco rifatto i tetti o sostituito la caldaia o rifatto la facciata ? ? ecc ecc)
di quanto sono indietro i pagamenti delle rate condominiali ? ?
- puoi anche mettere in atto strane strategie ... io ad es. ho aspettato 2 aste deserte senza andare a visitare i locali ... alla 3 ho partecipato consegnado la busta all'ultimo giorno ... e all'udienza ho trovato una persona (un vicino) che dopo la mia aggiudicazione mi ha avvicinato e detto ... ma come mai io non l'ho mai vista visitare l'immobile ? ? ... stava allerta e se non andava nessuno a visitare non partecipava aspettando ad oltranza che le aste andassero deserte ed il prezzo si abbassasse per partecipare solo quando qualcun'altro fosse stato minimamente interessato
quindi ... mai dare troppo nell'occhio o farsi sentire troppo interesato
- io verificherei (alla cancelleria presso il tribunale) se l'altro monolocale ritorna in asta ed aspetterei piuttosto di effettuare un'acquisto di cui mi pentirei ... oppure se partecipo ora e' perche' sono totalmente sicuro di volerlo acquistare e che il prezzo riferito al mercato locale e' un'affare indipendentemente dalla situazione che trovero' all'interno

cordiali saluti Marco ;)
 

tovrm

Membro Senior
Proprietario Casa
Ciao Marco,
i consigli sono ottimi, ma mi hai anche fatto venire un grosso dubbio: com'è possibile che custode venga nominato l'esecutato? Mi sembra un palese conflitto di interessi.
Non sono esperto di aste come te, ma non credo che la cosa sia possibile (sì, lo so che siamo in Italia, ecc... però...).
 
B

britallico2

Ospite
Ciao Marco, grazie della risposta veloce, un po' mi aiuta.

Dall'avviso di asta risulta che non c'e' un amministratore di condominio e che in ogni caso non ci siano alcune spese da pagare.

I mini appartamenti sono ricavati dividendo un casolare di campagna che e' stato tutto rifatto (tetto/facciate/fogne) quando hanno eseguito i lavori dieci anni fa.. non esiste caldaia o riscaldamento, sono cosette piccine, estive, se hanno qualcosa (boiler/aria condizionata/pompe di calore) e' direttamente interno al locale, roba elettrica e autonoma..

Non penso il custode sia l'esecutato, il dubbio e' che magari sta aiutando qualche speculatore?

A me non suona bene il fatto delle chiavi, non capisco la cosa di farmi fare dichiarazione scritta, a parte che non potrei provare che me lo ha chiesto percui anche se fosse pratica illegale non potrei provarlo.
Grazie delle dritte rispetto al non dare troppo nell'occhio, tutto aiuta ad entrare nell'ordine di idee giusto.

Ho anche provato a chiedere se si puo' parlare con il giudice riguardo queste benedette chiavi per sentirmi dire che "il giudice con me neanche parlerebbe"... al che ho risposto che "forse e' meglio allora fare fare all'avvocato" e li' dopo un silenzio mi ha detto che lei proverebbe di nuovo a contattare il custode....

non so, a me sembra tutta una tresca per potere partecipare loro quando il prezzo va giu'.. pero' anche se fosse, non so bene cosa potrei farci.. come dici tu vedro' di andare in cancelleria di persona magari scopro qualcosa di + sull'altro immobile, in ogni modo sarebbe tutta esperienza utile.



Grazie dell'aiuto

marco
 

Marco Costa

Membro dello Staff
Salve,
personalmente mi sono imbattuto in pignoramenti in cui il custode era l'esecutato, anche se per tovrm (ed in alcuni casi anche a me) sembra assurdo ;)
nella maggior parte dei casi il custode e' l'IFIR oppure il curatore fallimentare
Sicuramente il Giudice non puo' dar retta a tutte le persone interessate alle aste, invece in cancelleria a volte si trovano cancellieri oppure segretarie disponibili a dare info o a cercare e far visionare i fascicoli delle esecuzioni , sovente i documenti all'interno dei fascicoli sono maggiori di quelli immessi on-line , inoltre ad aggiudicazione avvenuta consiglio di ritornare in cancelleria farsi consegnare in visione il fascicolo e fotocopiare (restando all'interno del Tribunale) copie delle licenze edilizie, planimetrie, e qunt'altro possa successivamente facilitare future volture, DIA, certificazioni energetiche ecc ecc
concordo al 100% sul fatto che ...
in ogni modo sarebbe tutta esperienza utile.
un consiglio personale .... resta realista fai scelte ponderate con limiti prefissati da NON superare
e fondamentale ... cerca di NON innamorarti dell'immobile all'asta ;)

Cordiali saluti Marco ... ed in bocca la lupo per l'acquisto
 
B

britallico2

Ospite
Marco, grazie delle dritte!
Aherm, devo premettere che io di mestiere importo motociclette da vari paesi dove partecipo appunto ad... aste! :)
Insomma, un po' me la cavo.. per esempio in Inghilterra so che potrei fidarmi cecamente della perizia di un geometra che fa un lavoro per un tribunale.
La prassi e' semplice: lui va a vedere, fa il suo rapporto che diventa quello che voi qui chiamate "perizia" e finisce li.
Fanno cosi' anche in Jappone e in USA.

Io sarei tentato di comperare questo immobile basandomi sul fatto che
1) cercano di non farmelo vedere, significa che vale la pena di comperarlo = lo ha gia' visto il custode o l'amico suo!
2) ho visto la perizia e sono soddisfatto delle condizioni in essa.

Pero' a quanto mi pare di capire c'e' il rischio che comperando questo benedetto appartamento proprio come hai detto tu = presento l'offerta all ultimo minuto dell'ultimo giorno, aumentata di un quinto dal prezzo base.. poi magari sto mafiosetto di custode (o chi per lui) nel lasso di tempo tra l'aggiudicazione dell'asta e io prendendo possesso del bene.. va dentro e spacca tutto (o chi per lui).

Insomma, per farla breve di solito la perizia c'e' per un motivo ben preciso, se comperi un bene ed esso non corrisponde alla perizia, l'asta e' nulla.. ma in Italia... chi lo sa. Io chiedevo appunto questo, ma a pelle so gia' come "gira" e come ci "azzecca".

Ciao marco :))
 

Marco Costa

Membro dello Staff
Ciao,
direi di non fare di tutta l'erba un fascio ... ovvero in Italia siamo messi male ma non demonizziamo (mafiosizziamo) tutto e tutti .... Il costode di un bene e' tale in quanto risponde della sua integrita' di fronte al tribunale al giudice ed ai creditori .... appunto i creditori ... quelli interessati a recuperare il loro denaro ...sai se e' una banca? ? magari una soffiata che i monolocali non si riescono a visitare ? ? magari loro tramite il loro legale smuovono il custode ! !

poi il come, in che misura ed in quanto tempo il custode inadempiente venga punito della sua eventuale negligenza ...questo non te lo so dire vista l'incertezza dell'applicazione della legge italiana
non conosco neppure i modi ed i tempi di annullamento di un'asta e relativo rimborso dell'anticipo versato
Se il custode non e' l'esecutato ma una persona che riscuote fiducia nel tribunale e riveste questo incarico abitualmente anche per altri pignoramenti, penso non desideri che venga macchiata la propria credibilita' solo per lasciare il proprietario del monolocale libero di "vendicarsi" distruggendo tutto

cordiali saluti Marco ...cmq l'idea (che mi e0 venuta scrivendoti) di interessare il creditore attore dell'azione legale ...mi pare valida da seguire.;)

PS se mi volessi comprare uno scuterone ...allora chiedo poi a te le giuste dritte ! ! ;) ;)
 
B

britallico2

Ospite
Ciao Marco, mi piace l'idea di contattare la banca, hihi questo si che e' "thinking outside the box" chissa' come mai non ci sono arrivato eh.. sono tutte munizioni utilissime che potrebbero essere usate in futuro!!
Per ora sono + per il vivi e lascia vivere.. lui fa il furbetto, io consegno offerta nell'ultima mezz'ora dell'ultimo giorno come hai suggerito e se lo vogliono devono offrire un po' di piu' di me.
Sono rassegnato a perdere ma se non partecipo non sapro' mai.. e se dovesse andare deserta che vinco io basta dire in giro "scherzate, con un custode che addirittura mi telefona a casa per dirmi che e' distantuccia dal mare, e poi dopo un mese non e' capace di farmela vedere dentro, come si fa a non partecipare!" cosi' dopo ci pensano loro a strigliarlo un pochetto :)
Per lo scooterone, cascheresti male qui ci sono solo moto degli anni settanta, dai 750cc in su. I cosiddetti "dinosauri di ferro" di quando gli uomini erano uomini e le moto erano moto ecc ecc! haha
 
B

britallico2

Ospite
Ho depositato offerta all'ultimo secondo dell'ultimo giorno e alla fine c'ero solo io. Vinto l'asta!!

Il giudice mi sorride e dice: "congratulazioni, ora le dicono in cancelleria cosa deve fare"..

In cancelleria trovo una persona molto ostile con una faccia lunghissima che mi dice testualmente "io a lei non ho niente da dire, l'avviso d'asta lo ha letto, ha 60 giorni per pagare"...

Boh, so se e' sempre cosi o cosa, certo che mi ha un pochetto rabbrividito, come uno che si sta preparando per uscire con una bella ragazza e poi gli si piazza addosso la testolina dell'esorcista.. hey WTF ho appena vinto l'asta e gia' mi assaliscono.

Qualcuno voleva che andasse deserta questo e' sicuro, aggiudicata a 35 mila.. un bene che e' costato 4 anni fa dai 70 alle 90 mila euro, ora non si capisce bene quale sia la valutazione attuale anche perche' con sta crisi c'e' molto panico, questo e' quanto detto dagli avvocati presenti finche' si aspettava le 4 ore ma le ho viste anche io le aste deserte, un po' tutte quante.

Ora si spera che dentro non sia messo poi cosi' male.. di sicuro fino ad oggi era perfetto, speriamo che rimanga tale!

Una cosa e' certa, se l'Italia affonda, e'colpa della gente stessa che la sta affondando.
 

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