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  1. lorprof

    lorprof Nuovo Iscritto

    Buongiorno, sono nuovo del forum e abbastanza inesperto in materia,
    avendo fatto un corso sulle Aste mi hanno insegnato ad evitare le donazioni...
    ebbene io ho per le mani un'asta con tanto di donazione, tutti me la sconigliano
    ma l'avvocato che gestisce la pratica mi dice che il rischio e' praticamente nullo
    parlando di "acquisto in buona fede del 3°soggetto) ....gli esperti di aste mi parlano di azione
    di riduzione 10 anni o problemi con i vari possibili eredi o figli illegittimi che si possono presentare, in
    piu' qualcuno mi dice anche che fare un mutuo con una donazione e' difficile e ancora piu' poi rivenderla......

    qualcuno di veramente esperto (e mi sembra ce ne siano) mi illumina ?????????????

    grazie mille !!
     
  2. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Leggiti la guida che allego ...... è molto esaustiva ;)

    In particolare per il tuo quesito sono importanti le pagine da 20 a 26..... poi a te la scelta
     

    Files Allegati:

  3. lorprof

    lorprof Nuovo Iscritto

    grazie mille.....lo faccio vedere al mio avvocato....ho provato a leggere e capire .....ma son tanto ignorante in materia....

    se per caso hai tempo di farmi un riassunto... :daccordo:;)

    ok.. un gran casino insomma......
     
  4. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Vedi in quali di questi casi si presenta la donazione dell'immobile all'asta.

    Estratto della guida citata:
    Verifiche da effettuare prima di un acquisto
    e possibili rimedi
    In occasione dell’acquisto di un immobile e quindi sin dalla stipula
    del preliminare il promissario acquirente (colui che si impegna
    ad acquistare) deve verificare se il venditore abbia acquisito
    il bene mediante donazione o se comunque nella “catena” dei
    trasferimenti che precedono l’acquisto del proprio dante causa
    sia stata effettuata una donazione.
    Se è effettivamente presente una donazione bisogna distinguere
    se:
    a) il donante sia ancora vivente: in questo caso l’azione di restituzione
    (ossia la possibile futura azione di rivendica del bene
    nei confronti di chi acquistato l’immobile dal donatario) potrà
    essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi
    10 anni, al verificarsi di tutte le seguenti condizioni:
    a.1 che il donante alla sua morte non abbia lasciato beni sufficienti
    a coprire la quota di legittima spettante a tutti i legittimari;
    a.2 che il venditore (che aveva ricevuto il bene trasferito mediante
    donazione) non abbia nel proprio patrimonio beni
    sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi;
    a.3 che non siano già decorsi 20 anni dalla data della trascrizione
    della donazione, salvo che sia intervenuta opposizione
    al decorso dei 20 anni da parte del coniuge o di parenti
    in linea retta (legge 80/2005).
    È evidente la difficoltà di gestire questa situazione in quanto
    al momento della stipula del preliminare, così come al
    momento del rogito definitivo, non è possibile valutare e
    verificare la sussistenza di circostanze come quelle sopra illustrate
    che si riferiscono a eventi futuri e incerti (il donante
    potrebbe vivere più o meno a lungo e comunque oltre o
    non più dei 20 anni successivi alla trascrizione della donazione;
    il suo patrimonio, come quello del donatario, potrebbe
    subire in questo arco di tempo modifiche anche importanti;
    l’opposizione al decorso del ventennio potrebbe intervenire
    al diciannovesimo anno, e così via).
    I rimedi: non esistono rimedi giuridicamente convincenti
    per ovviare alla situazione sopra descritta; le varie
    soluzioni suggerite dalla prassi (risoluzione della donazione
    per mutuo dissenso, fideiussione a carico del donante e/o dei
    legittimari a favore dell’acquirente a garanzia dei danni derivanti
    dall’azione di restituzione, rinuncia da parte dei legittimari
    all’azione stessa di restituzione, diversa dall’azione di riduzione
    irrinunciabile) hanno dal punto di vista giuridico validità
    incerta, perché vi sono dubbi sulla loro legittimità.
    b) il donante sia deceduto da meno di 10 anni: in questo
    caso l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10
    anni dalla morte del donante al verificarsi di tutte le condizioni
    sopra riportate.
    Ovviamente a differenza del caso a) dovrebbe risultare più agevole
    verificare la ricorrenza o meno delle circostanze cui è subordinata
    l’azione di restituzione che vanno riferite non più a un
    evento futuro bensì a una data certa (la morte del donante).
    I rimedi: in questo caso il rimedio giuridico consiste nella
    rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari (a condizione
    di conoscere tutti i legittimari esistenti) all’azione di riduzione
    o quanto meno all’azione di restituzione verso terzi ex art.
    563 c.c., rinuncia valida e possibile dopo la morte del donante.
    c) il donante sia deceduto da più di 10 anni: in questo caso,
    secondo l’orientamento prevalente in tema di prescrizione,
    confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, il
    diritto ad agire in riduzione deve ritenersi prescritto per cui
    non vi è più alcun rischio per l’acquirente, perché le azioni di
    riduzione e restituzione non potranno più essere esercitate
    Pertanto se entro 10 anni dalla morte del donante non è stata
    trascritta la domanda di riduzione l’acquirente potrà acquistare
    l’immobile senza alcun timore.
    d)siano decorsi più di 20 anni dalla data della donazione:
    a prescindere dalla circostanza che il donante sia ancora vivente
    o sia già deceduto, se entro 20 anni dalla data di trascrizione
    della donazione non si è verificata opposizione da parte del
    coniuge o di parenti in linea retta, l’azione di restituzione non
    potrà più essere esercitata e pertanto non c’è più alcun rischio
    per l’acquirente. Tutto ciò vale senza alcuna ombra di dubbio
    per le donazioni poste in essere dopo il 15 maggio 2005. Per
    le donazioni realizzate prima di tale data, invece, non è scontato
    che valgano le stesse conclusioni e non ci sono certezze
    a causa della mancanza di una disciplina transitoria all’interno
    della legge 80/2005 che chiarisca in maniera inequivocabile il
    regime applicabile alle donazioni anteriori.
    Conclusioni
    Si può dire che, nei casi di cui ai punti a) e b), un rischio per l’acquirente
    esista, ma è un rischio potenziale perché non è detto
    che la presenza di una donazione determini di per sé una rivendica
    del bene da parte di terzi. Secondo la giurisprudenza il
    semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione
    non comporta l’esistenza, di per sé, di un pericolo effettivo e attuale
    di rivendica: per cui si è ritenuto ingiustificato il rifiuto del
    promissario acquirente a stipulare il contratto definitivo di compravendita,
    qualora il motivo fosse la provenienza a titolo di donazione
    dell’immobile oggetto del preliminare.
     
  5. lorprof

    lorprof Nuovo Iscritto

    ok grazie mille ;)
     

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