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  1. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    salve,
    probabilmente irritero' diverse persone con queste mie proposte/considerazioni
    ma desidero i pareri del forum positivi o negativi che siano

    Premesse:
    Per evitare l'erosione dell'inflazione un pensionato acquista con i risparmi di una vita (TFR) un negozio in centro
    Aggiudicato tramite asta giudiziaria, attualmente occupato dall'esecutato che da 4/5 anni continua la sua attivita' indisturbato senza pagare le rate del mutuo e le spese di condominio
    L'attivita' artigianale/commerciale con contatto diretto con il pubblico essendo in centro e' cmq sempre stata produttiva di reddito
    Il decreto di trasferimento continene la formula esecutiva di sfratto

    Considerazioni:
    Il nuovo proprietario attuando quanto nel suo diritto con lo sfratto esecutivo potrebbe essere in possesso del locale entro 3/4 mesi e potrebbe svolgere direttamente o affittare a Conduttori svolgendo nei locali la stessa attivita' senza dover pagare nulla come avviamento all'esecutato (18+18mensilita')

    Proposte:
    Il nuovo proprietario per rientrare delle spese condominiali che dovra' saldare,
    per testare la solvibilita' dell'esecutato come neoConduttore proporrebbe all'esecutato di stipulare un contratto di locazione ed una volta concordato il canone mensile richiederebbe al neoConduttore il pagamento immediato dell'avviamento quantificandolo in via bonaria in sole 18 mensilita' (considerando che 3/4 mesi li perderebbe cmq per eseguire lo sfratto ed altri per cercare e trovare un'altro conduttore)

    Mentre l'esecutato neoConduttore eviterebbe le spese di smantellamento negozio, ricerca di altro locale (la zona e' satura quindi dovrebbe trasferirsi in periferia) e godrebbe di fatto dell'avviamento da lui stesso generato, ma il cui diritto ha perso con l'esecuzione immobiliare

    Chiedo vostre valutazioni, consigli e pensieri
    cordiali saluti Marco ;)
     
  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    se il neo conduttore non ha pagato il mutuo fino a farsi vendere all'asta il bene secondo me non fornire garanzia alcuna. io non lo vorrei per nulla nel mio negozio acquistato a prezzo di sacrifici per avere una rendita e stare tranquillo.

    secondo me le cose potrebbero andare così, il conduttore trova le 18 mensilità e dopo smette di pagare il canone. il proprietario deve cominciare la procedura dello sfratto, perdere tempo anticipare spese rinunciare a rendita e tranquillità e solo Dio sa se recupererà mai una parte di tutto ciò, tranquillità esclusa.

    adesso invece avvalendosi della procedura con cui ha acquistato, se ne libera e visto che il negozio è in centro lo fitta a soggetti degni, almeno in teoria, di maggior fiducia. certo non elimina il rischio insolvenza ma secondo me lo riduce di molto.
     
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  3. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Concordo con Arianna 26.
    Ma se proprio deve affittare all'esecutato, lo faccia facendosi rilasciare da primaria banca una fidejussione bancaria a prima richiesta a garanzia dei futuri pagamenti (in genere si garantiscono fino a 12 mensilità, tempo mediamente necessario a rendere esecutiva la procedura di sfratto per morosità). Durata garanzia pari al contratto + 1 anno.
    Se la banca non lo ritenesse solvibile (e le verifiche le banche le sanno fare bene), per quale motivo dovreste ritenerlo affidabile voi?
     
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  4. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    ho dimenticato di citarla , ma era intenzione di richiederla tassativamente
    Grazie cmq per l'appunto
    e grazie 1000 per i pareri sin'ora espressi e per quelli che che spero giungeranno ancora
    e' molto utile confrontarsi liberamente con altri e trarre conclusioni piu' ragionate/ponderate
    saluti marco ;)
     
  5. Allen

    Allen Nuovo Iscritto

    Di che attività parliamo? Se l'esecutato non pagava le rate del mutuo probabilmente l'attività non è così redditizia. Forse un cambio di attività? In ogni caso un cambio del conduttore è obbligatorio, se non si è saputo gestire fin ad ora difficilmente lo saprà fare con un affitto da pagare.
     
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  6. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Alla luce di quanto giustamente mi scrivete e mi fate notare forse consigliero' di chiedere tutte e 36 le mensilita' , cosi' se accetta e poi non paga i canoni, tra avviamento e fidejussione saranno garantiti i tempi di sfratto ordinario per morosita'
    Probabilmente non accettera' e ci metteremo il cuore in pace per altri 3/4 mesi per liberarlo, ed altro tempo per riaffittarlo previa rinfrescata interna
    saluti Marco ;)
     
  7. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Se il neocondutore esecutato si rendesse disponibile a pagare un tantum ed in anticipo le 18 mensilità, ciò sarebbe una garanzia per la corretta esecuzione del contratto di affitto, in quanto mi domando: chi sarebbe disposto a dare a fondo perduto una simile somma per poi vederla svanire per inadempimento contrattuale? Ritengo nessuno!
    Il problema è che l'esecutato, in quanto tale, non accettarà mai di pagare in anticipo le 18 mensilità, in quanto non possiede una simile somma, di ciò ne è prova che non ha potuto impedire la messa all'asta dell'immobile.
    Con tutta probabilità il rateo del mutuo che doveva pagare è inferiore al canone che gli verrà imposto. A te le conclusioni.
    Ne consegue che si renderà opportuno liberare l'immobile e affittarlo a nuovo soggetto.
     
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  8. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E come fa una banca a ritenerlo solvibile se già si è fatto pignorare e mettere all'asta l'immobile per non aver pagato il mutuo?
    (Era un commento al post di tovrm)
     
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  9. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Bravo. Era il punto a cui volevo arrivare.
     
  10. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Ciao Raflomb
    precisando che i vari interventi (compreso il tuo) mi concretizzano i dubbi che gia' avevo e che riferiro' alla persona interessata
    ti preciso che il mutuo che doveva pagare l'esecutato era di oltre 220 mentre la perizia del CTU era oltre 180 e l'aggiudicazione dopo aste deserte e' avvenuta a 140, quindi la rata di rimborso potrebbe risultare anche superiore ad un'eventuale canone d'affitto calcolato su una capitalizzazione al 5% pari a 7000 annui e 580 mensili
    a confronto di una rata mutuo al 3% = 6600 pari a 550 mese + quota capitale da rimborsare
    spero di essere comprensibile nelle mie elucubrazioni ;) ;) ;)
    saluti ed ancora grazie a tutti Marco
     
  11. Allen

    Allen Nuovo Iscritto

    Si è vero Marco, ma un proprietario si impegna di più a pagare un mutuo che un affitto, quindi l'esecutato mi sembra ancora inaffidabile. In più tu fai un calcolo relativo al prezzo di aggiudicazione del bene non dell'effettivo valore commerciale (che protrebbe essere ben superiore adesso di quanto era al momento del mutuo), che non sia stato aggiudicato al valore reale è indice solo della crisi, chi ha i soldi preferisce comprare un'abitazione per viverci e non un locale commerciale.

    Fai una ricerca fra locali che danno sulla stessa strada, informati quanto pagano di affitto o cerca su un portale immobiliare un affitto simile. Una volta conosciuti gli affitti fai un calcolo inverso e saprai quanto è realmente il valore commerciale.

    Mi levi una curiosità? Che tipo di attività c'è adesso?
     

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