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  1. Gerdort

    Gerdort Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    buongiorno, ho un problema per quanto riguarda il mio inquilino. Ho saputo, da persone fidate, che lo stesso esercita la professione di estetista nella mia abitazione, mentre il contratto di affitto è stato stilato per civile abitazione senza cambio di destinazione. Come mi devo regolare? Posso fargli lo sfratto immediato? E se lui nega?
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Non solo è motivo di risoluzione del contratto per inadempimento contrattuale, ma anzi è doveroso da parte sua contestare il tutto; infatti, ex art.80 legge 392/1978, gravi sarebbero le conseguenze a suo carico in caso di inerzia:
    "Se il conduttore adibisce l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza. Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile. Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso prevalente"

    Il fatto che neghi è altro, ci vorranno effettivamente le prove per poter arrivare alla risoluzione. Tuttavia, al fine di cautelarsi lei potrà quantomeno diffidare il conduttore dal proseguire nell'esercizio dell'attività che testimoni oculari le hanno riferito; così facendo avrà quantomeno evitato di decadere dal termine su indicato; esegua la diffida in modo tale da non svolgere diffamazione alcuna.
     
    Ultima modifica: 13 Settembre 2015
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  3. Gerdort

    Gerdort Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    La ringrazio per la risposta. Gentilissimo provvedo con una diffida soft. Buona serata
     
  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    A ben riflettere il suo conduttore avrebbe anche potuto "progettare" proprio la trasformazione del contratto ex art.80 su citato; fosse così, con la semplice diffida (priva di una manifesta volontà risolutiva) lei gli darebbe l'occasione che cercava:
    - dimostrando infatti di essere a conoscenza della mutazione della destinazione d'uso
    - dando quindi inizio al decorrere del termine dei tre mesi; trascorsi questi senza domanda di risoluzione, il conduttore applicherebbe quanto previsto dall'art.80.

    A questo punto le converrà far delle valutazioni:
    - in presenza di prove certe, giudizialmente dimostrabili, ove le conseguenze dell'art.80 fossero per lei svantaggiose (quantomeno si troverebbe con una locazione commerciale di durata ben superiore) agire per la risoluzione del contratto
    - nell'impossibilità di provare quanto conosciuto, non comunicare alcunchè al conduttore ed attendere future prove concrete; così facendo il conduttore mai potrà avvantaggiarsi dell'art.80 (il termne decorre dal momento in cui Lei ha avuto conoscenza)
     
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  5. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi intrometto dal lato umano. Esempio: L'inquilino è un professore
    che impartisce lezioni nel suo domicilio...Sarebbe molto facile redarguirlo...Con quale coraggio??? Che danni potrebbe mai fare al
    condominio??? Se non vi sono schiamazzi o altre attività indecenti
    che male può fare tagliare le unghie o fare un massaggio??? Si parla di ospitare i profughi fino alla condivisione dell'alloggio residenziale...
    Ed è enorme...non così per chi si "arrangia" a fare un lavoro risparmiando una locazione commerciale ad hoc...Le regole ci sono...
    Chiudere un occhio in mancanza di danni è semplicemente lodevole.
    Anche i nazisti avevano proibito l'ospitalità agli ebrei...ma quanti italiani disattesero tale diktat??? Non ho altro da aggiungere.
    Quiproquo.
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Non credo che uno in casa sua, ancorché in affitto, non possa esercitare la libera professione con essa compatibile. Mi spiego meglio, io abito un appartamento nel quale ho adibito due stanze alla mia attività professionale, lo stesso che faceva mio padre e fanno moltissimi colleghi. Ai fini della TARSU il comune è a conoscenza delle superfici distinte per destinazione.
     
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  7. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    se l'inquilino abita l'appartamento e esercita questa attività in un locale dell'appartamento non credo si possa definire "uso illecito" e trasformazione dell'immobile e non credo sia illegale
     
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  8. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Al nostro interlocutore spiegare meglio la situazione.
    Fosse come indicato da Gianco e griz si applicherebbe il 3° comma art.80:
    "Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia
    parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente
    all'uso prevalente"





    Ciò tuttavia non farà venir meno l'obbligo assunto dal conduttore col contratto e l'eventuale divieto di svolgere un'attività; si consideri che il locatore potrebbe aver indicato espressamente tal limite nel contratto; si consideri altresì che tal limite potrebbe essere nel Regolamento Condominiale e che allo stesso il locatore è tenuto a rispondere (anche obbligando il proprio conduttore)
     
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  9. Gerdort

    Gerdort Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Rispondo a tutti coloro che pensano che io sia un "Caino". Punto 1- è espressamente vietato dal contratto di locazione. Punto 2- lo fa a nero senza rilasciare fatture. Punto 3- è espressamente vietato dal regolamento condominiale. Punto 4- gli altri condomini già si sono lamentati minacciando esposti alla Finanza.
     
  10. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    rimane il fatto che secondo me non è così chiaro, comunque se è come dici, attivati diffidandolo e poi vedi come va
     
  11. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Io credo che in casa sua uno non debba chiedere alcun permesso al condominio per poter usare il computer e ricevere chi vuole che gli commissiona una prestazione professionale.
     
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  12. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Hai ragione...Quasi sempre oltre al contratto anche il regolamento
    condominiale lo prevede...Questo, dà modo al locatore di intervenire
    severamente e legalmente proprio quando l'illecito diventa eccessivo..
    Sono costretto a riportare il mio caso che forse potrà illuminare meglio. Rimasi vedovo nel 1987...nel 2000 iniziò una relazione con una signora che mi portò alla convivenza nel mio alloggio che conducevo come inquilino da oltre 35 anni con un rapporto di grande cordialità sia con la proprietà, sia con l'amministratore, sia con gli altri condomini (tutti proprietari). La compagna mi aveva taciuto di essere affetta da una grave sindrome "protettiva" degli animali...Tempo due anni il cortile e molti balconi del palazzo e di quelli attigui divennero un letamaio...I condomini, fra cui un magistrato e molti dirigenti d'azienda cominciarono educatamente
    a protestare fino a fare intervenire l'amministratore con raccomandate e poi quelle del locatore che dopo tre raccomandate
    mi minacciò la disdetta contrattuale. Nel frattempo, per questo motivo, la relazione si incrinò fino al punto di essere separati in casa
    e dopo ben quattro anni e vari tentativi di fuoriuscita lei finalmente
    se ne andò ed io rimasi felicemente ancora per dieci anni. Come mi difendevo??? Ecco: Avete tutti ragione ma io non posso usare la forza...Ai singoli dicevo: Lei è proprietario dell'alloggio, se fosse sua
    moglie o sua figlia ad avere questa sindrome la butterebbe fuori???
    O venderebbe l'alloggio per trasferirsi altrove??? Chiaramente NO!!!
    Il fatto che io sia inquilino conduttore responsabile e titolare del contratto non vi deve dare la forza per un maggiore accanimento...
    Se la mia compagna le dà un calcio non se la deve prendere con me... Perchè non le fate scrivere da un avvocato invece di protestare continuamente con me??? (da tener presente che percepiva un lauto stipendio da una grandissima azienda telefonica...) Non l'hanno mai voluto farlo...e ne avevano ben donde. Ora, caro amico, paragona il fastidio del mio condominio col tuo e prova ad immaginare se la mia compagna invece di lordare quasi tutto il quartiere si fosse messa a fare la sarta per piccole riparazioni o
    anche a impartire lezioni di pianoforte nelle ore permesse dalla prassi giurisprudenziale...cosa mai avrebbero eccepito???E che dire di chi drogato e alcolizzato non fa dormire i vicini??? Che cosa cambia se si è proprietari o inquilini??? La vita condominiale deve essere improntata alla solidarietà e alla tolleranza...Se tu avessi un figlio che non trova lavoro e, come fanno tanti giovani, si adattasse a fare dei lavori casalinghi...cosa gli diresti??? Mi ripeto sempre: non fare agli altri quel che domani potrebbero fare a te...Chiudo precisando che nessun propista ti darebbe mai del
    Caino...anche se deciderai di adire le vie legali. Ci mancherebbe anche questo...Ti saluto cordialmente. QPQ.
     
    Ultima modifica: 14 Settembre 2015
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  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Saggia esposizione.
     
  14. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie e ricambio i tuoi post di sopra. qpq.
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ... quasi certamente l'esercizio dell’attività di estetista avviene in assenza degli adempimenti previsti dalla legge e dai regolamenti locali (e magari senza i requisiti di professionalità ex legge n. 1/1990, e di idoneità dei locali alle norme vigenti in materia di sicurezza, di igiene e sanità).
     
  16. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Permetti Gianco:
    - una cosa casa propria, altra l'immobile preso in locazione;
    - se nel contratto di locazione ci s'impegna a non svolgere attività, tale impegno si deve rispettare.
    - non si comprenderebbe perché la legge preveda una locazione ad uso abitativo ed un'altra ad uso commerciale.

    Bene fa @Gerdort ad intervenire.
     
  17. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Siamo tutti d'accordo sul principio e sulla ratio legis. Ma...qua viene il ma di quiproquo...Come il giudice spesso deve interpretare la norma sul singolo caso anche il cittadino...il condomino...deve o può farlo...
    il vigile stradale che multa per una ruota che sporge di 10 cm. dalla riga non deroga dalla regola...il collega che se ne astiene applica il semplice buonsenso elasticizzando il rigore teutonico (barbaro) di un legislatore disumano che, come ho ripetuto in altri ambiti, non inserisce le dovute eccezioni quando le stesse agevolano il cittadino...Che sia maledetto mille e più volte mille... In effetti la "regola" dà la possibilità al "censore" di intervenire quando l'inadempienza supera la soglia della tolleranza che, nel caso del condominio, ripeto, sempre deve sussistere per un buon rapporto di vicinanza. Lei, illustre propista Ollj, provi ad immaginare che l'estesista sia proprietaria dell'alloggio e che il Gerdort (sedicente non Caino), proprietario attiguo, sulla base del regolamento condominiale pretendesse, dopo numerosi interventi verbali dell'amministratore, un'assemblea (magari ad hoc) per decidere il ricorso alla giustizia...Lascio all'immaginazione dei propisti più avveduti il guazzabuglio che si realizzerebbe. L'inquilino è più debole del proprietario perchè è sottoposto sia alla regola del contratto, sia a quella del condominio...per questo viene attaccato in base alla umanissima abitudine del "forte con i deboli ecc..."...La norma non deve essere fine a se stessa ma, ripeto, essere lo strumento per stroncare l'eccesso quando abbia raggiunto un livello insostenibile. Io sono un ex musicista in quiescenza da vari decenni...
    Sapete quante volte ho impartito ripetizioni a Cantanti in erba o in "disuso" da rivitalizzare??? I vicini oltre al pianoforte che già di suo si espande notevolmente, dovevano sorbirsi gli acuti dei soprani (femmine) e dei Tenori (maschiacci)...Ebbene nessuno dei vicini si è mai lamentato...perchè??? Perchè
    pur essendo inquilino apparivo forte per una serie di motivi che non sto qui ad elencare. Mentre quando
    la mia compagna del post precedente furiosamente in preda alla sua incontenibile vena protettrice dei gatti, colombi, cani randagi...raggiunse il limite dell'intollerabilità, i vicini si costrinsero a redarguimi fino alla minaccia di "sgombro". Come potete osservare, si passò dalla tolleranza umana al rigore contrattuale...(doppio...) E la Compagna, sia pure con resistenza, se ne andò...Questo mi arrecò danni materiali e morali notevolissimi che ancora oggi toccano la corda del mio essere. In sintesi il sedicente non Caino è libero di querelare la propria inquilina ma tenga conto anche della "solvibilità" o meno della stessa. Chè, di questi tempi, non è poco. Cordiali saluti a tutti e un grazie al postante per aver escluso di
    essere un Caino. Ai tempi dell'amico @Jerri48 avrei aggiunto: Cappitto mia hai??? qpq.
     
  18. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Le differenti locazioni afferiscono ad idonei locali all'uopo registrati in catasto.
    E ripeto, chi può vietare l'uso in casa del computer con il quale si lavora attualmente per svolgere la propria professione e la visita dei clienti?
     
    A quiproquo piace questo elemento.
  19. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    rimango anch'io della stassa opinione di Gianco: a prescindere dal contratto per abitazione si tratta di capire quanto l'attività svolta dal conduttore danneggi il condominio e l'immobile
     
  20. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Perfetto...come volevasi dimostrare...qpq.
     

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