Atto di avveramento e inadempienza delle parti

[riccardoric]

Salve a tutti, sto concludendo una compravendita di immobile vincolato alla Soprintendenza, per il quale dunque è previsto un primo atto da sottoporre a condizione sospensiva, in attesa della decorrenza dei 60 giorni canonici durante i quali la Soprintendenza potrebbe esercitare il diritto di prelazione. Quello che mi chiedo è: qual è la natura giuridica vera e propria dell'atto di avveramento (ovvero quello che si stipulerà tra 60 giorni)? Poniamo infatti che una delle parti (venditore o acquirente) non si presenti all'atto di avveramento, cosa succede? L'effetto traslativo della proprietà avverrà comunque per effetto del mancato esercizio della prelazione? L'acquirente, presentandosi all'atto di avveramento con tanto di assegno circolare, potrebbe comunque rivendicare l'avvenuto passaggio di proprietà a suo favore, anche in mancanza del venditore?

 

[User_29045]

decorrenza dei 60 giorni canonici durante i quali la Soprintendenza potrebbe esercitare il diritto di prelazione

Credo che il mancato esercizio del diritto di prelazione, entro 60 giorni (solari? lavorativi bancari?) consenta di assumere il benestare (tacito assenso) della Soprintendenza.
L'importante è che il decorso dei 60 giorni sia tracciato con mezzo tracciabile (raccomandata a/r oppure pec).

 

[riccardoric]

Dovrebbe essere come tu dici in effetti, ma ciò che non capisco è appunto la necessità di un secondo atto vero e proprio. Per assurdo, se nessuna delle due parti si presentasse a questo secondo atto, e non venisse dunque nemmeno pagato il prezzo della casa, avverrebbe comunque il passaggio di proprietà sancito nel rogito (fermo restando il corretto tracciamento dei 60gg etc)? Per rispondere a ciò, bisogna capire qual è la natura giuridica dell'atto di avveramento in questo specifico caso. Le possibilità sono due, radicalmente differenti tra loro:
1) L'atto di avveramento è una mera presa "d'atto" da parte del notaio che attesterà la mancata prelazione e comunicherà alle parti l'avvenuto perfezionamento della compravendita (con effetti retroattivi alla data del rogito condizionato), di modo che l'acquirente non dovrà far altro che consegnare un assegno (o fare bonifico) al venditore (per pagare la casa) e uno al notaio (per saldare onorario e imposte)
2) L'atto di avveramento è un atto vero e proprio che richiede la presenza di acquirente e venditore: in mancanza di una delle parti l'atto di avveramento non potrà essere perfezionato e quindi il passaggio di proprietà non avviene (il che comporterebbe non poche conseguenze su molti fronti).

 

[User_29045]

Manca l'opzione 3.

3) In occasione del perfezionamento della compravendita, il notaio constaterà la eventuale mancata risposta dell'ente per esercitare il diritto di prelazione, e tale constatazione farà parte della relazione notarile che regolamenta la compravendita, alla presenza di acquirente e venditore.

Cose tipo, "Si segnala che con raccomandata numero 395405843590 inviata in data 3 Aprile 2021, regolarmente recapitata in data 7 Aprile 2021 con avviso di ricevimento, è stato chiesto alla Soprintendenza tal dei tali di esercitare, qualora d'interesse, il diritto di prelazione per l'immobile foglio x particella y subalterno z entro e non oltre giorni sessanta dalla ricezione certificata della raccomandata suindicata. La soprintendenza tal dei tali si è avvalsa del silenzio assenso rifiuto non dando seguito alla richiesta e facendo decadere il proprio diritto alla prelazione, da esercitare nei tempi previsti e comunque entro e non oltre il xy/zk/2021, diritto che dovrà quindi intendersi rinunziato irrevocabilmente. Di ciò acquirente e venditore prendono atto e non hanno nulla da eccepire a riguardo."

 

[Nemesis]

La soprintendenza tal dei tali si è avvalsa del silenzio assenso non dando seguito alla richiesta e facendo decadere il proprio diritto alla prelazione

Non è un "silenzio-assenso". Caso mai, è un "silenzio-rifiuto".

 

[User_29045]

Non è un "silenzio-assenso". Caso mai, è un "silenzio-rifiuto".

Hai ragione, la Soprintendenza rifiuta di esercitare la prelazione.

Ho corretto lasciando però in evidenza il mio errore.

 

[riccardoric]

Non è ancora chiaro cosa accadrebbe se venditore e/o acquirente non si presentassero all'atto di avveramento.

 

[Jan80]

Che la parte che non si presentasse andrebbe messa in condizione di inadempienza dall'altra con comunicazione a presentarsi entro 10-15 gg a nuova convocazione. Se ancora si rifiutasse si dovrà scegliere se chiedere i danni o se obbligare l'inadempiente a far fede ai suoi impegni con una causa.