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  1. 47franco

    47franco Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Buondi,

    non riesco ad immaginare cosa comporta la richiesta di annullamento di un atto di compravendita per l’acquirente. Qualcuno può darmi un aiuto. Che pratiche occorre predisporre, che costi, che tempi. La nullità potrebbe essere invocata per la mancanza di una finestra monoanta nella planimetria allegata all'atto ed esistente nella realtà.
    grazie e saluti

     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    a prescindere dalle norme credo che la nullità di un atto debbe essere considerata quale extrema ratio, cioè vi devono essere situazioni tali che il bene non possieda le caratteristiche dichiarate e che non assolva allo scopo per il quale è stato acquistato
    Una finestra che c'è e non è indicata in planimetria mi sembra una scusa dal valore sia giuridico che pratico abbastanza banale, ciò non toglie che una difformità catastale ed urbanistica può incidere sul valore del bene ma credo che se il compratore ha acquistato perchè l'immobile gli serve, le cose si possano sistemare
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Tra l'altro e di solito chi acquista visiona l'immobile che desidera comperare e vede di persona se questa finestra c'è oppure no.
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    beh... questo potrebbe essere il pomo della discordia: mi hai venduto un appartamento che ha una finestra in un locale e mi è piaciuto così, ora se la finestra è abisiva e l'abuso non è sanabile, devo chiuderla, mi trovo con un appartamento che pensavo di usare in un certo modo e che adesso devo modificare, questo potrebbe essere causa di annullamento, ma il tutto va visto con una certa cautela
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Si va bene ma quando firmi il Rogito hai la possibilità di vedere gli atti, quindi anche la possibilità di visione della planimetria catastale allegata al rogito.
    Quando ho acquistato un'immobile, non nuovo la planimetria era allegata al rogito.
     
  7. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    allora..
    da quanto posso capire: la finestra esiste, il compratore ha visto l'appartamento con la finestra lì dov'è e gli è piaciuto, quindi ha comprato, il venditore ha sicuramente, se l'atto è recente, dichiarato la conformità della situazione catastale ed urbanistica e nessuno ha notato che la finestra esistente non era rappresentata: poi ci si accorge del problema e lo si butta sul tavolo
    Può essere che un tecnico trovi la soluzione che dovrà essere a totale carico della parte che ha venduto ma il problema sussiste e l'acquirente ha il dititto di protestare ed il venditore ha il dovere di preoccuparsi in quanto, a prescindere dalla dichiarazione espressa oggi prevista, è implicito che se l'immobile ha un problema di abuso, questo c'è e il compratore è parte lesa
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In una recente sentenza, il Consiglio di Stato (n. 2063 del 30.04.2013) ha confermato che la sanzione amministrativa comminata dal Comune quando non sia possibile procedere alla demolizione dei manufatti abusivi (i) non necessita di alcuna motivazione (neppure nel caso in cui sia intercorso un lungo lasso temporale fra l'abuso e la sanzione) e (ii) può essere comminata anche nei confronti dell'acquirente incolpevole che ne abbia scoperto l'esistenza dopo aver sottoscritto l'atto pubblico di compravendita.
    ...
    http://urbanistica-mente.blogspot.it/2013/05/abusi-edilizi-sanzionabile-anche.html
     
  9. 47franco

    47franco Membro Ordinario

    Proprietario di Casa


    Ringrazio tutti delle risposte molto importanti , ma solo giuridiche e non mi lasciano immaginare cosa puo verificarsi in pratica. Talvolta ho letto di nullita dell’atto di compravendita ma mi appare come un inferno che si minaccia ma non si sa bene cosa sia. Si possono recuperare i quattrini, mi auto rispondo: impossibile. L’appartamento viene devoluto in beneficenza? Oppure, dopo dieci anni l’acquirente ritorna nel pieno possesso del bene?

    Sicuramente chiedere la nullità è l’ultimissima ratio, ma purtroppo mi occorre pensare anche questa per come sono andate le cose. Professionisti che mi hanno fatto scivolare in questa vicenda hanno azzardato sulla mia ignoranza, contando di non dovere rispondere dei propri comportamenti. Chiunque potrà affermare che io ho sottoscritto la planimetria e ne ero perfettamente consapevole. Per me è stato un momento unico, carico di tensione per la solennità con il quale mi appariva. Come potevano i miei occhi scovare un tratto mancante di matita? A questo punto la legge con chi starà? Anche io ho fatto un falso in atto pubblico.

    La finestra c’è dall’origine della costruzione (a.1966); ed io ho firmato l’atto con planimetria senza finestra; come un pinocchio che si fa abbindolare dal gatto e la volpe, complice la mia ignoranza contro la velocità e destrezza del notaio-agente forse più della volontà del venditore . La finestra non è oggi sanabile per intervenute normative ed il ripristino al progetto originario comporta lavori anche all’appartamento del piano soprastante, anch’esso con finestra abusiva.

    Grazie ancora a Condobip e Griz e se qualcuno ha una storia di dichiarazione di nullità da raccontare sarei particolarmente grato.

    saluti
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Oltre a quello che ha linkato condobip bisogna vedere se nel contratto (qui non ne parla) se c'è una dichiarazione ai sensi del d.l 78/10 ossia sulla corrispondenza degli atti cartacei (catasto e comune) con la realtà.
    http://www.e-glossa.it/wiki/nullità...za_oggettiva_o_soggettiva_(l._122$$2010).aspx

    Inoltre bisognerebbe avere la datazione di questo atto, se anteriore a questa legge d.l 78/10, non può essere nullo ne annullabile, se è dopo....teoricamente potrebbe (visto che è una causa in più di nullità del contratto).
    Tuttavia, cosa molto intelligente, anzichè annullare un compravendita per una finestra, si può chiedere tranquillamente a chi ce l'ha venduto di sistemarlo a sue spese in modo da avere piena corrispondenza tra Catasto, Comune e stato di fatto.
     
  11. Bunny

    Bunny Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Perchè dici che non è sanabile? A quali normative ti riferisci? Nella planimetria di cui parli, il locale in questione quale destinazione d'uso avrebbe? Com'è descritto nel rogito (con quale destinazione) e qual'è la destinazione di fatto ?
    Vi sono altre finestre?
    Tieni conto che vani venduti come "abitabili" non possono essere privi di finestre, anzi devono rispettare i rapporti aero-illuminanti (almeno 1/8 di sup. finestrata rispetto ai mq. del vano)
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Scusa quali sono queste normative che sono intervenute????, ci sono disposizioni particolari nel piano regolatore del tuo paese??
     
  13. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    infatti. Anche a me sorge la domanda: cosa è successo dal 1966 perchè una finestra non sia più sanabile? Se non era realizzabile nemmeno allora la cosa ha senso altrimento no
    Comunque nessuno ti vieta di chiudere la tua finestra, il proprietario al piano superiore può fare come crede, eventualmente sarà l'UT Comunale a denunciare l'abuso
    Tornando ai tuoi dubbi: Non mi è capitato mai di seguire un caso di annullamento di un atto di compravendita di un appartamento per una ragione simile alla tua, ritengo vi siano molte vie alternative che vanno percorse, ora ho capito che tu sei l'acquirente ovvero la parte lesa, quindi procedi con tutte le azioni che intendi per tutelare il tuo diritto, i professionisti ai quali ti sei rivolto non sono umputabili di nulla, anche loro non hanno visto, da quanto capisco non era nemmeno tanto semplice immaginare che la finestra fosse abusiva, considerato che addirittura è uguale al piano superiore e l'abuso è tale da sempre
    La finestra è un affaccio? (non una luce ai sensi del C.C.), nel caso l'unica ragione che ti impedirebbe la sanatoria è che sia su una parete a confine se è così di fatto potresti avere usucapito il diritto di affaccio
    Trova un tecnico bravo e secondo me troverai la soluzione, coinvolgi giuridicamente il venditore che è lui il responsabile e dovrà quanto meno sostenere le spese
    L'annullamento è possibile ma va circostanziato e sembra che le circostanze posano esistere, il recupero delle somme sta alla solvibilità del venditore che dovrà restituirtele, se è un privato la vedo male e comunque non sarà mai indolore per te
    Ti conviene combattere un pò per cercare di risolvere
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  14. 47franco

    47franco Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    -Il contratto è posteriore al d.l.78/2010 ( è del 12 12 2012)

    -il contratto recita: “la situazione di fatto è conforme ai dati catastali sopra riportati e alla planimetria depositata in catasto e sopra allegata sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. Falso; la situazione di fatto ha una finestra in più non segnata in planimetria. Pertanto il venditore ed io abbiamo firmato una planimetria catastale identica a quella comunale e mancante della finestra esistente nello stato di fatto.

    -la proposta di acquisto immobiliare regolarmente registrata recita: “conforme alla normativa edilizia ed urbanistica vigente”.

    - La finestra è posizionata ad 80cm dall’angolo o spigolo della costruzione e ricade in uno spazio condominiale. Le normative che non verrebbero rispettate sono normative antisismiche. Ma su questo attendo una ulteriore risposta da un geometra che andrà in Comune.

    La soluzione di Daniele 78 mi sembra eccellente e da percorrere confidando anche nel fatto che a mia impressione il papocchio lo hanno combinato agenzia e notaio. Del venditore ho una impressione corretta e pulita.
    grazie Daniele per le info e per il suggerimento e grazie a tutti
     
  15. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    che una finestra non soddisfi le normative antisismiche mi senbra un azzardo, vedrai che ne esci
     

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