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robertomarte

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buon giorno , per decidere se sussistono le premesse di utilizzare il Bonus facciate 110% come noto è necessaria una perizia energetica presso uno studio tecnico. Il nostro amministratore vuole suddividere la spesa dello studio non per millesimi di proprietà ma a numero di condomini. Personalmente penso sia errato. Cosa ne pensate ? Grazie
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Certo che e' errato! Il tuo amministratore sta facendo una cavolata bestiale.

Le perizie, oltre a fruire del recupero IRPEF se fatturate e pagate con bonifico e apposita causale da conto corrente condominiale, vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà, in particolare la colonna "Proprietà generali" che sta su tutte le tabelle millesimali.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Chi paga la perizia per il condominio?
Le spese per la perizia sui lavori in condominio non fanno eccezione alle regole appena enunciate: la spesa va quindi ripartita tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali perché si tratta di un servizio di interesse comune. È pertanto nulla la delibera dell’assemblea che addebita tutto o una parte del costo a uno dei proprietari soltanto perché più interessato alla vicenda. Nullità che, di conseguenza, può essere fatta valere dinanzi al tribunale senza limiti di tempo. Quando, infatti, il vizio della delibera è talmente grave da implicare la sanzione della nullità e non la semplice annullabilità, non vale il termine di 30 giorni per la contestazione prevista dal Codice civile.


A confermare che la spesa per la consulenza deve essere pagata da tutti i condomini e suddivisa in proporzione ai millesimi di proprietà è anche una attenta lettura dall’articolo 1130 bis del Codice civile introdotto dalla riforma del condominio: la norma, infatti, dispone la ripartizione delle spese in base alle tabelle di proprietà quando si nomina un revisore contabile per il bilancio, che è pur sempre un perito.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
La norma appena enunciata apre la possibilità a una diversa ripartizione delle spese condominiali laddove specifica «salvo convenzione». Che vuol dire? La convenzione è un accordo, accordo che, in questo caso, deve essere stipulato da tutti i condomini. Il che significa che, per cambiare la ripartizione di una spesa, che di norma deve avvenire secondo millesimi tra tutti i condomini, è necessaria l’unanimità dei consensi. Questo perché solo con l’accettazione dei diretti interessati è possibile derogare ai loro diritti e addebitare un costo in misura più che proporzionale a determinati soggetti.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Certo che e' errato! Il tuo amministratore sta facendo una cavolata bestiale.
.
Articolo poco attinente e conclusioni fallate.

Una delibera che fissi la ripartizione di una singola spesa in modo difforme dalle norme di Legge o previste in un RdC non è "nulla" ma semplicemente "annullabile".

Sono "nulle" quelle delibere che vogliono "fissare" un riparto non ammesso dalle norme.

Nel caso specifico (spese per "analisi preventiva" divise pro capite/in parti uguali) non può essere azione imposta dall'amministratore ma solo da delibera assembleare.
Se votano unanimi 1000/1000 non debbono temere eventuali impugnazioni da "ripensamento" ...che si prescrivono comunque dopo 30gg.
 

casabella2017

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Buongiorno.
Colgo l'occasione di questa discussione per esporre il mio casa abbastanza similare.
A ottobre abbiamo fatto l'assemblea in cui abbiamo deciso di dare mandate ad un tecnico per procedere all' APEpre con visita nei vari appartamenti per foto e rilievi del caso.
Il tecnico ho chiesto una cifra fissa ad appartamento ed è stato messo tutto a verbale.
Oggi leggo qui che questa attribuzione dei costi è in deroga alla suddivisione in millesimi perchè approvato dall'assemblea...
Mi chiedo: l'amministratore doveva far presente di questa cosa? doveva dire che normalmente si paga a millesimi ma mettendo a verbale si deroga alla cosa e si paga un fisso per unità indipendentemente dalla dimensione? che sarebbe stato più corretto a millesimi?
Per quanto mi riguarda non mi ero posto il problema in quanto pensavo che siccome veniva a visionare l'interno dell'appartamento, fosse di competenza del singolo condomino...anche in vista di eventuali lavori aggiuntivi al cappotto nella singola unità abitativa...
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Mi chiedo: l'amministratore doveva far presente di questa cosa?
Diciamo che sarebbe stato eticamente corretto se lo avesse ricordato ai condomini, ma non era legalmente obbligato a farlo.

doveva dire che normalmente si paga a millesimi ma mettendo a verbale si deroga alla cosa e si paga un fisso per unità indipendentemente dalla dimensione?
"Si deroga alla cosa" se a verbale risulta che L'UNANIMITA' ha votato per dividere la somma in parti uguali, anziché - com'è logico che sia - proporzionalmente ai millesimi di proprietà di ciascuno.

E comunque, in caso di assenza di unanimità, e di delibera per dividere in parti uguali, la delibera è ANNULLABILE se entro 30 giorni dal ricevimento non viene impugnata con un legale.

Decorsi i 30 giorni senza che pervenga la lettera di un legale di uno dei condomini, atta ad impugnare il verbale, la delibera è efficace e valida a tutti gli effetti, anche se - ingiustamente - decide di dividere la cifra in parti uguali, col risultato che chi ha un appartamento di 50 mq paga come chi ne ha uno di 150 mq.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Mi chiedo: l'amministratore doveva far presente di questa cosa
Purtroppo tutti ritengono che l'Amministratore di Condominio debba essere una sorta di "divinità" onnipresente a dirigere qualsiasi momento della vita condominiale e risolvere qualsivoglia problema.

Se consideri che nessuna norma impone la presenza dell'amministratore in Assemblea ti auto-rispondi.

Ps.
Personalmente ritengo che vi siano tante spese (o parti delle stesse) che in Condominio andrebbero ripartite "pro-testa" ...mentre la norma ne prevede poche (es. il citofono).

Emblematico il caso del compenso dell'amministratore solitamente calcolato in un fisso da moltiplicare per il numero di condòmini/unità e poi invece diviso per millesimi.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Emblematico il caso del compenso dell'amministratore solitamente calcolato in un fisso da moltiplicare per il numero di condòmini/unità e poi invece diviso per millesimi.
Comprenderai che chi ha solo un posto auto scoperto, romperà le scatole con probabilità infinitamente inferiore rispetto a chi ha appartamento, cantina, 2 box e 2 posti auto.
Si paga a millesimi perché è tutto ponderato in base all'uso che fai dell'amministratore: se hai poco, lo paghi poco, perché si presume che gli chiedi poco.
A mio avviso è giustissimo così.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Si paga a millesimi perché è tutto ponderato in base all'uso che fai dell'amministratore
Ma se questi pondera il suo compenso sul numero di teste e non sulla superficie/controvalore delle parti private vorrei capire dove sarebbe l'equità.

Stiamo parlando di compenso per l'attività ordinaria...chi ha box privato si troverà a pagare voce specifica per l'attività "straordinaria" ...e dalla quale sarà escluso chi non ha i box.

Il tempo che l'amministratore deve dedicare ad un condòmino (registrazione, tenuta dati personali, determinazione quota spese annua) è sempre la stessa ...indipendentemente dal fatto che Tizio abbia un appartamento di 50mq. piuttosto che 100 o più.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Ma se questi pondera il suo compenso sul numero di teste e non sulla superficie/controvalore delle parti private vorrei capire dove sarebbe l'equità.
Non si può parlare di equità in questi termini, anche perché se ci fosse un solo condomino, l'amministratore un minimo di 2000 Euro l'anno più oneri, li chiederebbe sempre. E non mi dire che ciò è equo.

Il compenso dell'amministratore non scende mai sotto a una certa soglia. Non guardare solo dal lato che ti interessa di più, guarda anche i condomini quadrifamiliari, che se scelgono un amministratore lo pagano comunque 2000 euro l'anno tutti assieme, e sono 4 gatti. Possono ovviamente scegliere di non averlo, risparmiando ma avendo più beghe. Ognuno fa le sue scelte.

Il tempo che l'amministratore deve dedicare ad un condòmino (registrazione, tenuta dati personali, determinazione quota spese annua) è sempre la stessa
Ecco, allora spiegami perché per 4 persone chiede comunque un minimo di 2000 euro l'anno, al di sotto dei quali non scende. Se vuole 2000 euro per 40 famiglie, allora per 4 famiglie dovrebbe chiedere 200 euro, ma non mi pare sia così.
Ripeto, l'amministratore non conviene per pochi nuclei familiari, mentre per tanti si arriva a una cifra a regime che pure se passi da 80 a 100 condomini resta sempre quella, e il riparto viene fatto a millesimi, strano ma vero, ma se è sempre stato fatto così, salvo pazze deroghe, vuol dire che una ragione di equità c'è.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Non si può parlare di equità in questi termini, anche perché se ci fosse un solo condomino, l'amministratore un minimo di 2000 Euro l'anno più oneri, li chiederebbe sempre.
...
Il compenso dell'amministratore non scende mai sotto a una certa soglia. Non guardare solo dal lato che ti interessa di più, guarda anche i condomini quadrifamiliari, che se scelgono un amministratore lo pagano comunque 2000 euro l'anno tutti assieme, e sono 4 gatti.
...
Se vuole 2000 euro per 40 famiglie, allora per 4 famiglie dovrebbe chiedere 200 euro, ma non mi pare sia così.
Chissà da dove deriva questa tua "quantificazione"...ma mi pare che tu stia giocando" con i numeri.
Non so a Roma ma qui ( nelle regioni vicine) ci sono Condomini "ridotti" amministrati per ben meno di 2mila Euro...e dubito che si trovino amministratori che preventivano solo 2.00 Euro per 40 condòmini .

Quanto affermo è perchè ho visione di come vengono formulati i compensi richiesti.

Che non si possa scendere al di sotto di una cifra minima appare più che logico così come che quella "unitaria" sia inferiore per i grandi complessi...ma la base è sempre la stessa: il valore è proporzionale alla quantità dei proprietari e non alla dimensione dei loro alloggi.

Cosa cambia dall'amministrare un edifico con 4 abitazioni da 70 mq. ciascuna piuttosto che uno con abitazioni da 150 mq.?
Nulla.
Ci saranno sempre lo stesso numero di fatture/fornitori da gestire...e sempre (max) 4 teste su cui contabilizzare.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Resta il fatto che l'Amministratore è uno e prende una cifra unica da un'intera palazzina.

Resta altrettanto logico che tale cifra viene spalmata in base a ciò che uno possiede: se io possiedo un posto auto scoperto, non puoi farmi pagare 200 euro come quello che ha una suite imperiale.

Capisco bene che per te sono sempre 2 righe da gestire, ma questo è un problema solo tuo: chi ha poco paghi poco, chi ha tanto paghi tanto. E' un concetto basilare. O vuoi farmi pagare come chi ha un appartamento grande il triplo del mio, con 5 pertinenze anziché una?

Se ti pesa gestire troppe righe, aumenti il compenso annuale.... e perdi il condominio che si sceglie qualcun altro che gli costa meno... almeno apparentemente... perché poi tanti amministratori fanno i furbetti e in assemblea si fanno approvare tanti compensi extra che non hanno dichiarato alla nomina, ma questa è un'altra storia.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Capisco bene che per te sono sempre 2 righe da gestire, ma questo è un problema solo tuo: chi ha poco paghi poco, chi ha tanto paghi tanto. E' un concetto basilare. O vuoi farmi pagare come chi ha un appartamento grande il triplo del mio, con 5 pertinenze anziché una?
Quindi perchè tu che hai un piccolo appartamento devi pagare per la sostituzione dell'intero impianto citofonico la stessa cifra a carico di chi ha una "suite" imperiale?

Poi io ho scritto che talune spese (ora divise a millesimi di proprietà) dovrebbero avere un diverso criterio...non che tutte vadano ripartite pro testa.

A me pare che il "giusto" spesso sia una coperta che si cerca di tirare sempre dal proprio lato.
 
Ultima modifica:

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Quindi perchè tu che hai un piccolo appartamento devi pagare per la sostituzione dell'intero impianto citofonico la stessa cifra a carico di chi ha una "suite" imperiale?
Perché questa è l'unica eccezione, e sei andato a beccare proprio l'unico caso in cui ancora si divide in parti uguali. Uno dei miei amministratori ha provato a farmi pagare il citofono anche a me che ho solo il box in un tale condominio, pensa quanto sono bravi. Per fortuna l'ho redarguito a dovere.

Poi io ho scritto che talune spese (ora divise a millesimi di proprietà) dovrebbero avere un diverso criterio...non che tutte vadano ripartite pro testa.

A me pare che il "giusto" spesso sia una coperta che si cerca di tirare sempre dal proprio lato.
Se da cinquant'anni a questa parte, il 95% delle spese condominiali, come prescritto dal CODICE CIVILE (tra l'altro), vengono ripartite per millesimi di proprietà, oserei pensare che ci sarà più di una ragione, fosse anche il furor di popolo. O no?

Se poi riesci a cambiare il Codice Civile, fammi sapere, perché vorrei cambiare l'articolo 833 in "Ciò che è tuo è mio, ciò che è mio è mio".
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Uno dei miei amministratori ha provato a farmi pagare il citofono anche a me che ho solo il box in un tale condominio, pensa quanto sono bravi
Ovviamente il "bravo" era metaforico.

Mai sostenuto che si debba fare contrariamente a quanto disposto dalle "norme"...ma stiamo disquisendo sull'equità di una in particolare.
E se anche in quasi un secolo le stesse sono state riformate pochissime volte non significa che siano coerenti.

Quindi giusto che se l'impianto di riscaldamento è centralizzato la spesa delle unità grandi sia superiore a quelle "minuscole".
Questione diversa per tutte quelle spese tariffate a seconda del numero...esempio se l'acquedotto prevede un fisso proporzionale al numero di sottocontatori perchè il "grande" dovrebbe farsi carico di una quota di chi ha pochi mq.?
 

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