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  1. gigi10

    gigi10 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,

    volevo chiedervi un consiglio: sto preparando un contratto di locazione per il quale volevo utilizzare l’opzione della cedolare secca con il noto vincolo della costanza del canone negli anni.
    Al tempo stesso vorrei predefinire contrattualmente un percorso automatico e condiviso per gli aumenti del canone da fare nel caso la locazione si protragga nel tempo.
    Pensavo quindi di inserire una clausola che, in breve, precisi che il canone resta fisso per le prime 4 annualità e poi, al rinnovo, venga aumentato per un importo pari all’indice del costo della vita dei 4 anni precedenti.
    Ovviamente dopo i 4 anni andrà anche rettificato quanto registrato all’Agenzia delle entrate.
    Cosa ne dite? Immaginate qualche altra opzione tenendo presente l’obiettivo?
    Grazie a tutti in anticipo

    Gigi
     
  2. beppebre

    beppebre Membro Attivo

    Al rinnovo automatico dopo i primi quattro anni non è possibile aumentare il canone, se opti per la cedolare secca rinunci all'adeguamento ISTAT.
     
  3. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Potrai aumentare il canone dopo gli 8 anni.
     
  4. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Puoi contrattualmente stabilire un canone diverso dopo il quarto anno, ma non deve configurarsi come aumento dello stesso a qualsiasi titolo (Istat, ristrutturazioni, ecc.), bensì come puro accordo tra le parti. Dovresti inserire una clausola del tipo: «le parti concordano che, al termine dei primi 4 anni di contratto, ove lo stesso venga rinnovato, il canone annuo da corrispondere per il secondo quadriennio sarà pari ad Euro XXX, da corrispondersi in Y rate (mensili, bimestrali, trimestrali, ecc.) anticipate di Euro YYY ciascuna».
     
  5. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E pensi di trovare un conduttore che accetta?? Eppoi mi sembra in contrasto con la legge sulle locazioni a canone libero dove prevede il rinnovo per altri quattro anni alle medesime condizioni.
     
  6. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E perché no? Dipende anche dalle pretese del locatore e dalla trattativa che viene portata avanti.

    Veramente la legge 431/98 non parla proprio di medesime condizioni, ma solo di rinnovo per altri quattro anni. Le medesime condizioni si hanno in caso di tacito rinnovo al termine degli 8 anni, se non sono state proposte condizioni differenti. Altrimenti che contratto «libero» sarebbe?
    Ti quoto il contenuto dell'art. 2, comma 1:
    «1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.»
     
  7. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E nel modello 69 che si presenta per la proroga dopo i 4 anni alla voce codice negozio 7202(locazione non finanziaria) dovrò mettere il nuovo importo previsto nella clausola del contratto?
     
  8. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
  9. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mannaggia, ho fatto due contratti cs recentemente e non ce l'ho messo.Grazie Tovrm, si impara sempre qualcosa.
     
  10. gigi10

    gigi10 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Anzitutto volevo ringraziarvi sinceramente per i contributi che mi hanno permesso di capire qualcosa in più.

    Premetto brevemente che penso di non chiedere niente di “strano” all’inquilino, nel senso che credo che sia interesse comune (e anche generale) concordare un percorso chiaro e giusto di aggiornamento del canone. Oggi l’inflazione e’ ragionevole, ma non escluderei grossi cambiamenti, visto anche cosa sta succedendo nel mondo Euro. Un eventuale ritorno ai tassi passati di inflazione potrebbe rivoluzionare i valori effettivi.

    Avrei quindi colto che, con la cedolare secca, non posso effettuare aumenti dopo i primi 4 anni, ma solo dopo 8, giusto?
    Questo perché occorre lasciare i canoni invariati per la “durata dell’opzione”.
    Escludete quindi la possibilità di concordare a priori dei passaggi intermedi (es. ai 4 anni) in cui viene fatto un cambiamento di regime che permetta l’applicazione delle variazioni Istat? Es. precisare che in caso di rinuncia all’opzione della cedolare secca si recupera l’istat per gli anni trascorsi?
    Quale norma di legge impedisce esplicitamente questo approccio?
    Ancora grazie per ogni contributo.
    Saluti,
    Gigi
     
  11. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Contrattualmente puoi stabilire le modalità di recupero dell'Istat che desideri in caso di rinuncia alla cedolare secca. Bisogna vedere se l'inquilino è disposto ad accettare un contratto che preveda tale aumento il quale, comunque, è applicabile solo dall'anno successivo a quello di rinuncia.
    Non puoi comunque recuperare l'istat relativa agli anni trascorsi, perché cadrebbe il presupposto su cui si basa la cedolare secca e dovresti pagare la differenza di imposizione fiscale con tutte le penali e gli interessi del caso.
     
  12. gigi10

    gigi10 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie ancora per l'aiuto.
    Mi sono reso conto di un problema terminolgico e provo quindi a fare un esempio per vedere se ho capito bene.

    Al primo anno si stabilisce un canone di 100 con cedolare secca
    Per 4 anni rimane 100
    Al quinto anno rinuncio all'opzione e, mettendo le opportune norme sul contratto per il recupero delle percentuali Istat dei 4 anni, posso incrementare il canone a 110 (dove 10 e' la somma degli aumenti percentuali Istat dei 4 anni precedenti). Non posso chiedere nessuna integrazione per i 4 anni precedenti.

    Eventualmente ritorno a cedolare secca (con raccomandata) l'anno successivo.

    Un po' macchinoso, ma forse cautelativo.
    Cosa ne pensate?

    Grazie ancora per il supporto
     
  13. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Secondo il tuo esempio, l'aumento lo puoi applicare dal sesto anno (l'anno successivo a quello di rinuncia alla cedolare secca), ma se il sesto anno torni alla cedolare secca non puoi applicare l'aumento: devi attendere quello successivo (il settimo), nel quale non potrai applicare ulteriori aumenti al canone del periodo precedente.

    Consiglio: fatti MOLTO bene i conti, perché potrebbe non essere un'operazione conveniente, tanto meno se le imposte sui contratti soggetti a regolare tassazione in base agli scaglioni IRPEF in futuro si applicheranno, come sembra, sul 95% del reddito da locazione, anziché sull'attuale 85%. E poi, con la crisi che c'è, già si fatica a trovare degli inquilini. Io non starei tanto attaccato a quel poco di margine che potresti (e non è detto) fare.
    Ma queste sono solo le mie considerazioni.
    In bocca al lupo
     

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