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  1. cimart

    cimart Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Vi sarei veramente grato se mi poteste dare un Vostro parere circa il mio problema. Ho dato in locazione commerciale, tre anni fa, un immobile con accordo scritto sul contratto con aumento di 50,00 euro dal secondo anno e dal terzo anno. Vengo al problema, a causa della crisi, onde evitare di far chiudere l'attività ho accettato di lasciare il canone di locazione a quello dichiarato per il primo anno, ora il mio dubbio, non avendo fatto alcuna comunicazione all'ADE è possibile che fra qualche anno mi possano chiedere sia le imposte di registro che l'IRPEF sulle somme non incassate? e se si cosa posso fare per rimediare. Un salutone a tutti e grazie.
     
  2. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E' opportuno informare l'AdE dell'accordo sul canone intercorso tra proprietario ed inquilino successivamente alla stipula del contratto, proprio per evitare un accertamento per imposte non pagate perché il realtà non dovute.
    Le parti firmano un accordo scritto e lo registrano all'AdE. Ora la registrazione è gratuita perché il decreto "sblocca Italia" dell'anno scorso ne ha stabilito l'esenzione dalle imposte di bollo e di registro.
    Si deve compilare il mod. 69 (e non il mod. Rli che ha sostituito il 69 per la registrazione dei contratti) e consegnarlo all'AdE con almeno due copie dell'accordo.
     
  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Gli effetti della riduzione del canone di locazione sulla determinazione della base imponibile da assoggettare a tassazione, ai fini dell'imposta di registro, decorrono dall'anno successivo a quello in cui è stata concordata la nuova misura del canone. Il corrispettivo pattuito assumerà rilevanza anche ai fini dell'IVA e delle imposte sui redditi, fermo restando l'esercizio degli ordinari poteri di accertamento da parte dell'Amministrazione Finanziaria.
    Quindi l'accordo non avrà effetti retroattivi.
     
  4. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    L'aumento è non superiore al 75% della variazione Istat? Se non è così è strano che l'ufficio ADE non se ne sia accorto e abbia proceduto alla registrazione del contratto.
     
  5. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Eh?
    Come sarebbe possibile conoscere all'atto della stipula quale saranno le variazioni dell'indice FOI?
    È strano solo per te. L'AdE non entra nel merito delle clausole contrattuali.
    E quella clausola è legittima a condizione che l'aumento sia ancorato a elementi predeterminati e idonei a influire sull'equilibrio del sinallagma contrattuale ovvero appaia giustificata la riduzione del canone per un limitato periodo iniziale, salvo che la suddetta clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all'art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392 circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d'acquisto della moneta.
     
  6. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Vero, ma dubito che il nostro cimart sia stato ligio al dettato. La legge vieta ogni aumento che aggiri il solo ammesso cioè il 75% dell'indice istat: ragion per cui per rientrare nello spirito della legge, occorreva stabilire un canone base di riferimento, che per i primi N anni subiva una riduzione ad es. in considerazione delle difficoltà/esigenze di avviamento dell'attività.

    Comunque la riduzione concordata non ha effetto retroattivo purtroppo.

    Avrei anche delle perplessità in merito a quanto sotto citato.
    la riduzione secondo me avrà effetto anche ai fin fiscali, dalla data di stipula della nuova scrittura registrata; è un contratto commerciale, quindi non è in cedolare secca: mi pare sia solo quest'ultima che prevede una costanza di canone durante l'anno fiscale.
     
  7. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Quali perplessità? Non avevo scritto che l'accordo di riduzione non avesse effetti anche ai fini dell'imposta sul reddito. Ma avevo precisato la decorrenza degli effetti ai fini della riduzione della base imponibile dell'imposta di registro.
    Ovviamente l'accordo ha effetti anche ai fini delle imposte sul reddito.
    Nulla vieta alle parti di concordare una riduzione del canone anche nel caso di locazione abitativa assoggettata alla cedolare secca.
     
  8. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quanto all'equivoco tra effetti su imposta di registro e imposta sui redditi, non avevo letto attentamente. Scusa e grazie per la precisazione.

    Tutto il resto vene di conseguenza.

    Sull'ultimo punto, ovviamente nulla impedisce la riduzione del canone: avevo però in mente una segnalazione di oggi sul forum cugino:

    un ufficio Ade ha preteso la risoluzione del vecchio contratto in CS, e registrazione di uno nuovo a canone ridotto, sempre a CS, asserendo che nei contratti a CS non è ammessa la "variazione" del canone a nessun titolo.

    E ancora un altro aspetto: che se si passasse dalla CS al regime ordinario, l'applicazione dell'aumento istat verrebeb differito alla annualita fiscale successiva a quella in cui si cambia regime: sempre per la ragione che nell'anno fiscale non puo mutare il canone. (circ. 20 0 26 di buona memoria)

    Ma questi due particolari non hanno qui alcuna attinenza.
     
  9. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione (*), la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
    (*) e non "nell'anno fiscale".
     
  10. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questa volta, forse perchè non mi sono spiegato bene, ha equivocato tu.

    Non mi riferivo al caso da te descritto, ma l'inverso, cioè al ritorno alla tassazione ordinaria.
    Se ricordo bene, ipotizzando la scadenza/rinnovo annualità al 30 giugno 2015, se tizio optasse in quella scadenza per il ritorno all'IRPEF da luglio, dovrebbe aspettare a gennaio 2016 per aggiornare con indice istat il canone, poichè per l'anno fiscale 2015 non sono comunque ammesse variazioni, avendo un periodo già in CS.

    E' uno degli esempi della circolare: che questo caso sia remoto è vero, ma pare funzioni così. Scusa se non cito esattamente la circolare che non ho sottomano, soprattutto a quest'ora.
     
  11. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se l'opzione è revocata con effetto da luglio, che cosa c'entra gennaio? Nelle locazioni vi sono le annualità contrattuali (non le semestralità, e nemmeno gli "anni fiscali").
    Se l'opzione è revocata con effetto dall'annualità x (seconda, terza, ecc.), resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello delle precedenti annualità (da massimo la prima e fino a massimo la x-1), per il quale il locatore si è avvalso di tale regime. Pertanto, il locatore non può richiedere di aggiornare il canone relativo all'annualità x.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.

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