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  1. Pascale

    Pascale Membro Junior

    Impresa
    Buona sera, questo il mio quesito:
    Marito e moglie sono sposati in separazione di beni.
    Il marito (persona fisica) è proprietario di un locale commerciale e lo vuole locare alla moglie per € 300 mensili.
    La moglie (persona fisica), può in futuro sublocare a terzi ad un prezzo superiore??
    Grazie a quanti daranno una risposta pertinente e chiara.

    Sottolineo che, in contratto, il marito autorizza la moglie a sublocare detto immobile.
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Art. 1594, comma 1 c.c.:
    "Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore".
    Il reddito derivante dalla sublocazione rientra tra i redditi diversi, ex art. 67, comma 1, lettera h), del TUIR.
     
    Ultima modifica: 26 Marzo 2015
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  3. Pascale

    Pascale Membro Junior

    Impresa
    grazie nemesis! puoi essere più specifico e comunicare come andrebbe articolata la cosa?
    se ho capito bene :
    1. il marito loca alla moglie l'immobile per €300 mensili (prevedendo in contratto che quest'ultima, in quanto conduttrice, ha facoltà di sublocare).
    2. la moglie subloca a terzi detto immobile ad un canone di € 2000 mensili.
    3. il reddito derivante dalla sublocazione (2000-300=1700) sarà dichiarato nei redditi della moglie come redditi diversi.
    potrebbe essere così??
    grazie ancora per la risposta.
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    1(non serve nemmeno "prevedere" pechè la sublocazione èè diritto implicito...si inscerise norma solo se si vuole impedire tale esercizio).

    Formalmente esatto...ma mi sfugge il senso di affitttare alla moglie a 300 quel che poi lei può sublocare a 1700!!!
    E' inverosimile sia la differenza...sia il fatto. Non serve essere maligni per ravvisare una elusione volta ad abbassare le soglie di reddito e di probabile tassazione.
     
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  5. Pascale

    Pascale Membro Junior

    Impresa
    Ma cosa hai capito!?? Si tratta solamente di un marito che, con la roba sua ci fa quel che vuole e che, per questioni loro personali, deve garantire un reddito alla moglie e un minimo di reddito per se stesso.

    Comunque... essere maligno lo sei già. la prossima volta limitati a rispondere in modo professional, stile nemesis.
    un'altra cosa: riguardo a ciò che scrivi in "sto pensando", credo che tu non hai visto proprio niente.

    ciao, fai il bravo.
     
  6. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Meglio non concedere la sublocazione,o meglio circoscrivere le attivita'per le quali e'possibile la sublocazione.
    Ad es. la sublocazione ad un kebab e similari ti svaluta enormemente il locale.
    E gli immobili puo'capitare di doverli vendere.
    Anche la cessione del contratto , con la cessione dell'azienda , e'opponibile, entro 30 giorni dalla cassione, per gravi motivi nella persona ed economici del cessionario.
     
  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Personalmente possono fare ciò che vogliono...e tu puoi anche ritenere non professionale quanto ti ho scritto...ma non sapendo chi io sia o cosa faccio quantomeno dovresti porti dei dubbi.
    Io ti ho suggerito cosa potrebbe contestare l' AdE.
    La tua giustificazione è di una banalità estrema.
    Posto che i coniugi sono legati da un contratto matrimoniale il marito può benissimo locare a terzi per 1700/mese, pagare le tasse e dare un fisso "netto" alla moglie.
     
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  8. Pascale

    Pascale Membro Junior

    Impresa
    si che lo so, sei un membro junior stile androide:^^:. comunque, oltre alle chiacchiere, hai normative, leggi, o riferimenti legali e/o prescrizioni da organismi autorevoli o cassazioni che impediscano l'applicazione dell'Art. 1594, comma 1 c.c. e di quanto previsto all' ex art. 67, comma 1, lettera h), del TUIR ???!
    perché, se non è così, bhè... allora lascia perdere.
    a proposito, sei più passato dalle porte di Tannhäuser:risata:??
     
  9. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ne avrei una serie...ma siccome sei un "Tommaso" cui non si dovrebbe servire un "pasto gratuito e completo" ti fornisco solo qualche di traccia:
    Con richiamo all' Art. 53 della Costituzione valuta Cassazione 16697/2013 e
    Agenzia delle Entrate - Risoluzione 22 ottobre 2008, n.394/E
    E se proprio non comprendi vai a chiedere ad un altro fiscalista serio.

    Ps.
    Ci passo ogni giorno...così come mi diletto coi C-Beams:innocente:
     
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  10. Pascale

    Pascale Membro Junior

    Impresa
    MA STAI SCHERZANDO O VIVI NELL'IGNORANZA PIU' TOTALE???!!

    DICO, MA TI RENDI CONTO CHE QUESTO E' UN FORUM IN CUI CI SI ASPETTA DI AVERE INFORMAZIONI CORRETTE DA PROFESSIONISTI COMPETENTI E NON PERDIGIORNO??!

    MA MI DICI COSA C'ENTRA L'ART 53 DELLA COSTITUZIONE CON IL MIO QUESITO E COSA DIAVOLO HA A CHE FARE L'IVA NELLA TUA RICHIAMATA CASSAZIONE 16697/2013.

    E POI, CITI AGENZIA DELLE ENTRATE -RISOLUZIONE 22 OTTOBRE 2008, N. 394/E Agenzia delle Entrate - Risoluzione 22 ottobre 2008, n.394/E IN CUI SI DISPONE IL TRATTAMENTO FISCALE INERENTE IL COMODATO D'USO CHE NIENTE E PER NIENTE HA A CHE FARE CON IL REGIME DELLE SUBLOCAZIONI TRATTATO IN MANIERA CHIARA ED ESAUSTIVA All' ARTICOLO 1594 DEL CODICE CIVILE.

    CONTINUO COL DARTI UNA CHIARA ED ULTIMA SPIEGAZIONE DI CIO' DI CUI STO PARLANDO E TI INVITO A RILEGGERTI LA DEFINIZIONE DI COMODATO D' USO e DI SUBLOCAZIONE E, SOPRATTUTTO, A NON DIFFONDERE PIU' INFORMAZIONI, OPINIONI O DATI FORVIANTI CHE POSSANO DANNEGGIARE IN QUALCHE MODO GLI UTENTI DI QUESTO SITO.

    INVITO IL GUARDIANO AD ESSERE PRESENTE E VIGILARE SU QUANTO ASSERITO DAI VARI MEMBRI, AL FINE DI MANTENERE CREDIBILE LA MISSION DICHIARATA.

    Questa è scuola per te:

    L’articolo 1594 del codice civile prevede che, salvo patto contrario, il conduttore, abbia facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.

    Così come succede per tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, anche il contratto di sublocazione dal conduttore privato a un altro privato deve essere registrato, se di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno, pagando, in questo caso, l’imposta di registro del 2% sul canone. In caso di sublocazione parziale o totale, il canone versato dal sublocatore al sublocatario dell’immobile concesso in sublocazione rientra, ai fini fiscali, tra i redditi diversi.

    La norma di riferimento è, infatti, l’articolo 67, comma 1, lettera h), del Tuir, che, tra l’altro, prevede che siano da considerare come diversi i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili, dall’affitto, locazione, noleggio o concessione in uso di veicoli, macchine e altri beni mobili, dall’affitto e dalla concessione in usufrutto di aziende.

    Trattandosi di redditi diversi e non di redditi fondiari, non può trovare applicazione il regime della cedolare secca - in caso di sublocazione di immobile ad uso abitativo- (circolare Agenzia delle Entrate n. 26/E del 01/06/2011, punto 1.2).

    Diverso trattamento fiscale è previsto, invece, nel caso in cui il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione (non di sublocazione o di sub comodato).

    Dal punto di vista fiscale, il contratto di comodato non trasferisce la titolarità del reddito fondiario dal comodante al comodatario; ciò perché il comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, è un contratto a effetti “obbligatori” e non “reali” che fa nascere, a favore del comodatario, cioè di colui che riceve in comodato il bene, un diritto “personale” di godimento sulla cosa concessa in comodato, e non un “altro diritto reale”.

    Nel caso in cui il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, la titolarità del reddito fondiario non viene trasferita dal proprietario-comodante al comodatario-locatore, pertanto il reddito effettivo del fabbricato deve essere imputato esclusivamente al proprietario dell’immobile (risoluzione Agenzia delle Entrate n. 381/E del 14/10/2008; risoluzione Agenzia delle Entrate n. 394/E del 22/10/2008). Il reddito derivante dalla locazione, ridotto forfetariamente del 15%, se superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%, va imputato al proprietario che deve dichiararlo nel quadro B del modello 730 o Unico.

    Qualora sussistano i presupposti indicati nell’articolo 8, comma 1, della Legge n.431/1998, il reddito imponibile derivante dalla locazione parziale dell’appartamento, è ridotto di un ulteriore 30% in virtù del beneficio previsto dalla suddetta disposizione.
     
  11. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Intanto comincia con il non alzare la voce (scrivere in maiuscolo equivale ad urlare...rileggiti il Regolamento all' Art. 3 ) ed in generale abbassa i toni.
    Puoi anche darmi dell' ignorante...la cosa non mi offende perchè tutta da dimostrare...e tu nemmeno hai qualifica per farlo.
    Premesso che chi pone una domanda dovrebbe accettare ogni risposta e al limite ignorare o verificare quelle che non lo convincono, Propit non ha, al pari di tanti altri forum, nel suo "animus" (presupposto fondante) l' incipit di mettere a disposizione le risposte di soli "professionisti" o sedicenti tali.
    Qui tutti possono intervenire...e a te non è dato sapere di quale qualifica io disponga...e nemmeno di quali esperienze dirette...quindi evita gli sproloqui.

    Inviti me a rileggere quello che hai scrittoe/ o cose che già conosco...magari sei tu che non hai letto il perchè ti abbia dato solo un paio di input.

    Come già spiegato non sono tenuto a fornirti la "pappa pronta" ...e visto l' atteggiamento non te la darei nemmeno a pagamento.

    Il vantaggio di un forum nasce dal confronto civile ...cosa diversa dalla deriva che stai dando alla discussione.

    Auguri.
     
    A rita dedè piace questo elemento.
  12. Pascale

    Pascale Membro Junior

    Impresa
    basta, nemmeno se uno ti urla addosso capisci. ho fatto di tutto per aiutarti ma tu non rispondi alla correzione e questo... è molto triste.
    ciao.
     
  13. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    1)non sono io ad aver aperto il topic con una domanda.
    2)non hai alcuna "patria potestà" o diritto di impartirmi lezioni cui io debba "rispondere"
    3)l' unico che eventualmnete ha infranto norme del forum o, in via al momento ipotetica, dello Stato sei stato tu

    Ti potrebbe anche "andare di lusso" vista la scarso incrocio dei dati...ma se dovessi andare in commissione tributaria vedi di arrivarci ben assistito.

    Sayonara.
     
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  14. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Egregio @Pascale,
    dopo il tenore della risposta data a chi, prima del sottoscritto, intervenne con il l'unico intento di darle un ausilio, non meriterebbe alcun chiarimento ulteriore e andrebbe lasciato a se stesso.....

    La "ricostruzione" da Lei fatta è solo formalmente corretta e presta invece il fianco a censure: con soggetti legati da rapporto di coniugo (aventi la stessa sfera d'interessi) ed un contratto di sublocazione ad un prezzo sensibilmente superior, la locazione iniziale sarà oggetto di un procedimento d'accertamento da parte di ADE, procedimento atto a dimostrare come le parti, pur sottoscritta una locazione, abbiano in realtà posto in essere un comodato e ciò allo scopo d'imputarne i proventi in capo al soggetto fiscalmente più interessato (moglie) con grave danno per l'Erario.

    Dimaraz l'ha ben consigliata, ne segua le indicazioni.

    Lei crede che tal espediente non sia già stato tentato (e miseramente fallito)?
    Ecco cosa le accadrà: ADE, dimostrata la simulazione contrattuale ex art.1414 del CC, riterrà operante il comodato e quello che lei definisce sublocazione non sarà altro che una semplicissima locazione i cui risultati economici si rifletteranno in capo al comodante-proprietario del bene (come indicato dalle disposizioni del TUIR da lei indicate).
    Risultato: il marito non solo pagherà le tasse dovute, ma potrà essere sanzionato per comportamento idoneo a violare scientemente la legge fiscale (sottrazione di base imponibile).
    A lei la scelta.......
     
    A alberto bianchi, rita dedè, Elisabetta48 e 1 altro utente piace questo messaggio.
  15. Pascale

    Pascale Membro Junior

    Impresa
    Certo che c'avete capito proprio nulla. ma possibile che l'unica cosa che vi viene in mente e come eludere o non pagare le tassa. eppure, sono stato così chiaro sin dall'inizio. ho competenze sufficienti e conosco già le norme che governano le locazioni in regime di comodato e/o sublocazione (le mie risposte in tempo reale hanno fornito conoscenza piuttosto che ampliare i miei orizzonti). tutto ciò che chiedevo era una conferma alle mie certezze, che, solo l' ottimo nemesis aveva colto. poi, quel dimaraz e lei, avete interferito con le vostre strane idee sull'elusione fiscale ed avete fatto la frittata.
    il mio quesito, che poteva essere lo spunto per maggiore conoscenza a beneficio di tutti, si è concluso in una mera spiegazione da parte mia di cose trite e ritrite che anche i bambini conoscono... peccato.
    Concludo: tutti questi timori da parte vostra non depongono assolutamente bene nei vostri confronti. dalle mie parti si dice:"solo il ladro teme di essere fregato", e credo che si dica anche dalle vostre parti.
    ora, dato che questo è diventato un discorso di lana caprina di nessun beneficio per me, la prego di non dare un seguito a questa discussione.
    grazie.
     
  16. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Dalle nostre parti si dice invece: chi si loda s' imbroda.

    Ne io ne Olly ti abbiamo accusato...ma avvisato su quella che, almneo dalle nostre parti, è una interpretazione che darebbe l' AdE della tua idea.

    Ho riletto anche gli altri tuoi topic ed è evidente che una tua consuetudine dire agli altri che non capiscono quello che scrivi...magari sei tu che non riesci a comunicare.

    Se hai tanta certezza e padronanza di certe materie non dovresti aver bisogno di alcuna "conferma" tanto da scomodare Nemesis per un copiaincolla di quello che già tu con le tue capacità dovevi esere in grado di trovare nel CC.

    Vedo che comunque sei "confuso" o "confusa" già dalla tua iscrizione:
    ti qualifichi come donna ma declini al maschile i tuoi interventi.

    Se non vuoi seguiti alla discussione evita di replicare con affermazioni insostenibili.
    Qui nessuno ha tratto giovamento dal tuo questito o dalla tua spiegazione...che, tu stesso affermi. pure i bambini conoscono.
     
  17. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    A volte si devono mettere da parte i propri convincimenti e proseguire ancora per salita intrapresa, non per se ma per quanti sin dall'inizio hanno deciso di iniziarla.

    Prontamente avrei accontentato tal suo desiderio se lei ciò solo avesse chiesto.
    Invece nella sua nuova reprimenda così anche ha esordito:
    Dimentico invece di aver inizialmente posto tal quesito:
    A dimostrazione quindi della mancanza di certezze da parte sua e della volontà di confrontarsi con altri a tal riguardo.

    A tutto ciò le è stata data risposta; il sottoscritto ha anche sottolineato la "bontà" della sua ricostruzione ma da solo da un punto di vista meramente formale; se infatti un marito ben può procedere all'operazione da lei suggerita è altresì vero che oggettivamente si esporrebbe al controllo di ADE e questo il sottoscritto e Dimaraz hanno voluto far cogliere;, per nulla rilevando i motivi specifici per cui gli atti siano stati svolti:
    .
    Ad ADE rileva invece che un cospiquo cespite sia stato sottoposto ad un'imposizione fiscale differente da quella che avrebbe dovuto avere, e proverà in tutti i modi a dimostrare la simulazione contrattuale sottostante (locazione/comodato).
    Le riporto passo giurisprudenziale; ne faccia debito uso per comprendere cosa s'intende per atto simulatorio e come ADE possa muovere in ipotesi similari:
    "ai fini dell’accertamento sintetico, la sottoscrizione di una compravendita contenente la dichiarazione di pagamento di una somma di denaro da parte del contribuente, può costituire elemento sulla cui base determinare induttivamente il reddito posseduto, in base all’applicazione di presunzioni semplici, che l’Ufficio finanziario è legittimato ad applicare per l’accertamento sintetico, risalendo dal fatto noto a quello ignorato. Resta poi sempre consentita, a carico del contribuente, la prova contraria in ordine al fatto che manca del tutto una disponibilità patrimoniale, essendo questa meramente apparente, per avere l’atto stipulato, in ragione della sua natura simulata, una causa gratuita anziché onerosa (Cass. n. 8665 del 2002; Cass. n. 5991 e n. 23252 del 2006).
    Saluti.
     
    A alberto bianchi e rita dedè piace questo messaggio.

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