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  1. Fausto1940

    Fausto1940 Membro Attivo

    La nuova normativa consente che dal maxicondominio si possa staccare una porzione di immobile e che quest'ultima possa costituire un condominio indipendente.
    Fatto: a Firenze esiste un maxicondominio di circa 100 appartamenti su due vie.
    La porzione immobiliare che interessa la situazione è costituita da un blocco di 6 appartamenti.
    Domanda: pur non superando le otto unità, è possibile che questa porzione ottenga di costituirsi in condominio autonomo? Le maggioranze previste sono quelle costituite dai condomini del maxicondominio o solo quelle dei condomini dell'aspirante condominio autonomo?
    Grazie, Fausto
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Il condominio esiste per legge quando vi siano due unità autonome in proprietà esclusiva di soggetti diversi: in tal momento sorge il Condominio. Se le 6 unità riuscissero a conseguire lo scioglimento potranno costituirsi in Condominio autonomo.
    Secondo l'art.61 disp. att. "se un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
    Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione"
    Secondo l'art. 62 disp att. "La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice.
    Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso"


    Lei parla di MaxiCondominio, usa per caso tal locuzione o perchè la natura del complesso in cui vive è realmente un SuperCondominio anche agli effetti legali? Siete certi di essere già in una situazione di SuperCondominio? Fosse così, quanto su descrittole sarebbe del tutto inutile, lo scigliominte non avrebbe senso alcuno in quanto voi già sareste, per legge, del tutto autonomi, con il diritto ad ottenere un'amministrazione/gestione differenziata riferibile solo al vostro edificio (pur mantenendo la connessione con gli altri edifici quanto alle opere in comune), con tanto di vostro amministratore ed Assemblea esclusiva. Come viene attualmente gestito/amministrato tutto il complesso?
    Non foste invece un SuperCondominio ma un Condominio unico con molti immobili (tutto dipende da come il costruttore definì la cosa), dovrete procedere come su indicato per conseguire la vostr autonomia, rammentando tuttavia che rimarranno probabilmente delle opere in comune con gli altri fabbricati (che andranno gestite come SuperCondominio): si pensi ai giardini, ai viali di accesso..
     
    A Fausto1940 piace questo elemento.
  3. Fausto1940

    Fausto1940 Membro Attivo

    La ringrazio per la Sua esauriente risposta; il problema è causato dalla difficoltà materiale dell'amministratore nel gestire troppe teste anche quando si tratta di argomenti che investono una sola porzione dell'intero. Pertanto, le....piccole dosi sarebbero una soluzione ideale almeno per quanto riguarda la nostra posizione e sempre con il rispetto per le opere in comune.
    Grazie ancora e buon lavoro
     
  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Condivido la sua valutazione: difficoltoso e problematico gestire come unico Condominio un complesso quale il vostro. Sarà saggio e legittimo addivenire a più Condomini, cisacuno con la propria amministrazione separata.
     
  5. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Quando solo una parte del Condominio è coinvolta dall'oggetto della convocazione...tutti gli altri non hanno motivo di partecipare.

    Frazionare un Condominio in più unità per poi assemblarle in un SuperCondominio impone costi aggiuntivi (anche rilevanti)...e ulteriori complicazioni regolamentari.
    Se l'edificio fosse unico (seppur composto da più scale/ingressi/sezioni) sconsiglio la suddivisione...e inviterei l'amministratore a predisposrre le convocazioni con riferimento al Condominio Parziale quando il motivo da dibattere in assemblea sia appunto ad interesse di alcuni.
     
  6. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Giusto Dimaraz, soluzione semplice e senza costi, pertinente anche quanto al riparto delle spese.
    Permarrebbe tuttavia un problema non secondario (soprattutto con i tempi che corrono): unicità contabile tra tutti e 100 gli immobili, unico conto corrente condominiale, possibilità per i creditore di soddisfarsi su quanto trovato in Cassa = solidarietà di fatto tra condòmini anche per spese che non competono.
     
  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    100 appartamenti...ma 1 unico edificio (non vorrei si creasse confusione con 100 immobili).
    Non è specificato se il riscaldamento ed altri impianti siano unici o autonomi...e nel primo caso la vedo dura frazionare in tanti Condomini+Supercondominio.

    Ammesso e non concesso : Tripla contabilità con 3 amministratori (ma in teoria compenso al massimo doppio rispetto all'attuale)... più altri costi inevitabili.

    E solo per una più "semplice" gestione delle "teste" in una assemblea?

    A quel punto vado sull'indipendenza pura.
     

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