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  1. jonfena

    jonfena Membro Ordinario

    Buongiorno a tutti. Mi accade questo, ho un appartamento in un condominio di Milano dove si è deciso di procedere alla ristrutturazione della facciata. Questa ristrutturazione sta creando notevoli problemi perché ci sono molti interessi in gioco (l'importo dei lavori è di un milione e 400 mila euro). Il mio appartamento ha di pertinenza due loggiati (balconi completamente interni con una ringhiera e/o un muretto che chiudono il lato aperto, gli altri tre lati sono chiusi, due da muro e uno da finestre). Ovviamente su questi loggiati ci sono oggetti inamovibili (impianto di condizionamento, scaldabagno, un lavandino da esterni per bagnare le piante....). L'impresa che ristruttura l'immobile vorrebbe che noi procedessimo alla rimozione di tutto ciò che si trova sul loggiato, minacciando letteralmente o la rimozione forzata con ricarico delle spese sul singolo condominio, o il danneggiamento. Io invece sostengo che la ristrutturazione riguarderà solo le parti comuni, quindi facciata e parapetto o ringhiera, mentre ciò che si trova internamente al loggiato, trovandosi su una mia proprietà esclusiva, non può essere toccato nè posso io essere obbligata a sostenere spese notevoli per spostare questi oggetti. (Lo scaldabagno, per esempio, non può certo essere spostato, rimango senza acqua per mesi?!) pretendo quindi che l'impresa attui tutti quegli accorgimenti che possano limitare i danni alle proprietà private e, se danni ci fossero, voglio essere risarcita. Chi ha ragione? Se il loggiato è di mia pertinenza:
    1. nessuno può rimuovere ciò che vi si trova senza la mia autorizzazione addebitandomi poi i costi, questo si chiama furto.
    2. nessuno mi può obbligare dietro minaccia di danneggiare le mie cose, a spostare gli oggetti. Ma l'impresa deve "stare attenta" per così dire, a non fare danni.
    Chi mi consiglia, magari con qualche riferimento normativo?
    Molte grazie
    J.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non ho mai trovato giurisprudenza per un simile caso.
    Tu sei padrona del balcone non dei muri ché lo circondano sui 3 lati perché gli stessi sono muri perimetrali dell'edificio e in quanto tali del Condominio.
    Tu sei legittata a farne uso ma con ovvio gravame di renderli disponibili per eventuali manutenzioni.

    Se fossero di tua proprietà avresti l'onere di pagarne da sola la relativa spesa per l'intervento che andate a fare...e conseguete addebito dei lavori per rendere possibile l'intervento.
    Cappotto termico?
     
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  3. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Il poggiolo da lei descritto ha altra destinazione rispetto all'uso cui lo ha deputato. Se è ingombro di materiale è per una sua scelta e lei, per la necessaria manutenzione, lo deve rendere agibile.
    Concordo con Dimaraz: in caso di sua mancata collaborazione lei:
    - impedirebbe l'esecuzione di lavori comuni (1° ipotesi) assumendosi così tutte le conseguenze del caso.
    - non appronterebbe quanto necessario per le opere private (2° ipotesi) e la Ditta potrà decidere di non svolgere opera alcuna (mai la Ditta si è contrattualmente impegnata allo sgombero dei suoi beni, anzi).
    Veda lei cosa le conviene fare.
    Saluti.
     
  4. jonfena

    jonfena Membro Ordinario

    grazie a tutti della risposta ma temo di non essermi spiegata bene, non essendo una grande esperta.
    Il mio "balcone" non è aggettante, se si dice così, voglio dire, non è esterno all'edificio ma interno. la mia sala ha una grande finestra e una porta finestra che conducono a tale balcone, e questo è il lato lungo. Poi ci sono i due lati corti, uno che confina con la signora di fianco e uno che confina con le scale.
    Per intenderci, sul balcone è installato il contatore del gas, questo di default per tutti i condomini che non abbiano effettuato modifiche. sotto il mio balcone c'è il soffitto di casa della signora di sotto. Questo lo specifico perché qualche anno fa dalla pavimentazione del mio balcone si sono verificate delle perdite e l'amministratrice mi ha detto che il balcone era proprietà privata e quindi ho dovuto provvedere io a rifare l'impermeabilizzazione. Infine, la manutenzione dello stabile non riguarderà in alcun modo le pareti interne, che sono proprietà dei singoli, questo è stato detto in modo pacifico, per esempio, il mio muro si sta scrostando ma essendo interno (uno dei lati corti che racchiudono il balcone) non verrà sistemato da questi lavori, se vorrò lo farò io e a mie spese. Ora, facciamo un esempio: su questa parete che si sta scrostando e che mi dovrò - se vorrò - sistemare da sola, vi è appoggiato un lavabo esterno e sopra uno scaldabagno. Se la parete me la devo sistemare da sola e non verrà toccata dai lavori condominiali, sono però costretta a rimuovere il lavandino e lo scaldabagno perché potrebbero essere danneggiati? O forse chi svolge i lavori deve preoccuparsi di non danneggiare il mio lavandino e lo scaldabagno? Possono rimuovere loro di propria iniziativa le mie cose facendomi poi pagare la parcella? Ma se si tratta di casa mia, come è possibile questo? Stessa cosa vale per le finestre, una grande finestra non ha tapparelle, si tratta di una parete tutta vetro, che nasce così nello stabile, non è stata modificata da me, che ho solo sostituito gli infissi senza modificare la luce. Se mi dovessero danneggiare la finestra chi risponde?
    grazie dei chiarimenti
     
  5. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Si era ben compresa la tipologia di balcone (incassato piuttosto che aggettante) e su questa specifica entrambi abbiamo formulato la risposta.

    Ora però introduci 2 elementi che sono "inconpatibili" con quanto prevedono le norme in tema di balconi incassati:
    1-affermi che la "manutenzione" delle citate pareti sarebbe di tua esclusiva competenza.
    Tralasciando quale fonte "attendibile" l'amministratore...tale "clausola" compare nel RdC "contrattuale"?
    2- se non sono previsti interventi sulle citate pareti "incassate" perché la ditta pretende che tutta l'area sia sgombra?
     
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  6. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    gli "sfondi" dei balconi sono condominiali. Non confondiamo gli elementi verticali da quelli orizzontali. Il pavimento e la soletta sono di proprietà di chi ne beneficia, ma il frontalino, non essendo aggettante è di proprietà del condominio. Quindi le lavorazioni approvate riguarderanno gli sfondi dei balconi ed il frontalino. Se sulle pareti laterali degli sfondi ci sono delle attrezzature queste vanno rimosse temporaneamente per il tempo necessario a fare il lavoro. L'idraulico dovrà mettersi d'accordo con l'impresa in modo che il proprietario dell'appartamento subisca il minor disagio possibile 2-3 giorni non 1 anno. Se il capitolato dei lavori non prevede interventi sugli sfondi dei balconi, e questo è una mancanza di chi ha redatto il medesimo, ovviamente ha ragione @jonfena.
     
  7. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Fosse così sarebbe colpa della scrivente, unica proprietaria e committente potenziali dei lavori.
    Ricorrerebbe l'ipotesi opera privata e, ove non avesse contratto vergato dalla Ditta con cui impegnarsi allo sgombero, nulla potrebbe verso alcuno: dovrà imputare solo a se stessa il tutto oppure non accettare il lavoro propostole.
     
  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    il committente è il Condominio; il Responsabile dei Lavori in genere è l'Amministratore; il condomino, attraverso l'assemblea condominiale, incarica un tecnico per la redazione sia del Capitolato Lavori che del Computo Metrico Estimativo. Quindi, più che colpa del committente (che essendo ignorante in materia ha affidato l'incarico ad un professionista, che dovrebbe intendersene) è una dimenticanza del professionista.
    Comunque se gli sfondi dei balconi non saranno oggetto di lavori, non so quali lavorazioni debba eseguire l'impresa per richiedere la rimozione di quanto sta appesso alle pareti degli sfondi stessi: forse ci sono i tubi di scarico della caldaia che emergono dal profilo del balcone, in qual caso sono oggettivamente un ostacolo, ma solo i tubi non la caldaia che probabilmente sarà in una posizione più riparata.
    Se invece saranno oggetto dei lavori la proprietaria del balcone dovrà rimuovere tutto quello che impedisce le procedure per la corretta esecuzione dei lavori.
     
  9. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Prenda una posizione chiara: o i lavori sono su parte comune ed il committente il condominio o su parte privata e committentr il singolo proprietario.
    Dalle parti del sottoscritto non si può aver mojer imbriaga e bote piena...
    Lei ha eccepito ciò
    e a tanto ho risposto.
    In entrambe le ipotesi, alla postante rimane l'incombenza di liberare quanto è d'ingombro ai lavori: perché intralcia un'opera comune o perché non riuscì ad ottenere un impegno in tal senso dalla ditta (opera privata) risultandone ella sola la committente
     
  10. jonfena

    jonfena Membro Ordinario

    confesso che ho letto con interesse i vostri post ma ho capito poco. Passo a un esempio pratico: sulla parete del mio balcone vi è installato lo scaldabagno e il contatore del gas (di proprietà dell'azienda elettrica). La parete non è interessata ai lavori ma l'impresa sostiene che io debba liberare da tutti i manufatti perché potrebbero danneggiarsi, pertanto, dopo aver messo un bell'avviso nell'atrio invitando a rimuovere tutto ciò che potrebbe essere danneggiato dalla caduta di calcinacci, polvere, e via dicendo, scarica le responsabilità sugli eventuali danni. Quindi:
    1. non posso rimanere senza scaldabagno
    2. anche ammesso di poterlo togliere, si tratta di una spesa enorme
    3. io chiedo che l'impresa attui tutti gli accorgimenti per non danneggiare le mie cose e che, se danneggiasse, ne risponda.
    Non sono un legale, ma mi sembra logico. se mi rovinano la finestra cosa succede? Me la pagano, no? Se rompono una tapparella? Ne rispondono o devo proteggere io la tapparella e la finestra?!?
     
  11. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A mio avviso, considerate le informazioni fornite, dal momento che i lavori non interessano la parete interna del balcone, l'impresa incaricata deve mettere in atto tutte le misure necessarie affinché i lavori non causino danni alle apparecchiature esterne (io manderei diffida in proposito alla ditta e in copia al direttore dei lavori e all'amministratore).
    Diverso il caso in cui fosse necessario (ma te lo devono giustificare) lavorare dentro il balcone.
    Però prendi quanto sopra con beneficio di inventario, in quanto senza carte alla mano (delibera assembleare, computo metrico, descrizione dei lavori da eseguire, ecc.) la risposta è solo approssimativa.
     
  12. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Nessuno può obbligare qualcuno a svolgere un servizio per cui non si sia obbligato; solo con clausola specifica d'appalto potrà imporre alla Ditta lo sgombero (la stessa si sarebbe obbligata contrattualmente); in mancanza, alcuna pretesa si potrà avanzare; il confronto con la responsabilita per danno cagionato a nulla rileva: attiene ad altra ipotesi.

    Fare una diffida alla Ditta?
    - Si trattasse di opere condominiali obbligate, sarà la Ditta a diffidare.
    - Si trattasse di opere private, la Ditta si rifiuterà di svolgere alcunché (salvo accordi da remunerare)
     
  13. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se la ditta non deve fare lavori su quella porzione di edificio, dovrà ben motivare la richiesta, altrimenti ogni danno provocato nel corso dei lavori dovrà essere risarcito
     
  14. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Allora la questione è diversa.
    Se destinatario dell'intervento è solo il muro di "facciata" perchè così commissionato dal Condominio (e non per scelta o diniego del singolo proprietario) la ditta è responsabile dei danni che potrebbe causare.
    Ora cerca di fare come "ponzio pilato" e togliersi dall'impaccio avanzando pretese che però potrebbero anche essere "plausibili".

    Si dovrebbe valutare se nel Capitolato dei Lavori si sia precisata qualche norma che scaricava le responsabilità della ditta per i possibili danni alle parti/impianti non oggetto della commessa.
    Fosse vera tale disposizione ...dovreste prendere a frustate il tecnico che ha redatto simile documento.

    Generalmente, come su scritto, è prassi considerare i danni "collaterali" ad esclusivo carico di chi compie il lavoro...che dovrà premurarsi nel prendere gli opportuni accorgimenti per evitarli e magari comprire tali rischi con polizza "professionale".

    Una ditta che concorre ad un appalto non può fingersi "sprovveduta" da non capire quali incombenze vi siano nell' aprire un cantiere... specie su edifici abitati/occupati.
     
  15. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    mi sono documentato:
    TIPOLOGIA BALCONE TIPO DI INTERVENTO RIPARTIZIONE SPESE
    Balconi aggettanti Manutenzione ordinaria della struttura interna, pavimentazione, parapetti e ringhiere Proprietario del balcone
    Balconi aggettanti Tinteggiatura e intonacatura del sottofondo che fa da soffitto dell’appartamento posto al piano sottostante Proprietario del balcone sottostante
    Balconi incassati Manutenzione straordinaria della struttura esterna: Condominio
    Balconi incassati Pavimento: Proprietario del balcone
    Balconi incassati Sottofondo del balcone: Proprietario del balcone sottostante
    Balconi incassati Manutenzione interna dell’interno: Proprietario del balcone
    Balconate Manutenzione ordinaria e straordinaria della struttura, pavimentazione, ringhiere Solo i condomini che ne fanno uso.
    con questa suddivisione, presa da Amministrazioni Immobili srl, che non condivido, come non condivido l'accollamento delle spese per la tinteggiatura ed intonacatura di un balcone aggettante al proprietario del balcone sottostante, l'interno del balcone incassato è a carico del proprietario del medesimo pertanto non è incluso nei lavori di pitturazione della facciata. A questo punto fa bene @jonfena a non sottostare alle richieste dell'impresa incaricata dei lavori.
    Lei, con la diligenza del buon padre di famiglia, provvederà a coprire adeguatamente quanto c'é sul suo balcone, punto e basta. Saranno gli operai dell'impresa che dovranno usare tutte le cautele del caso.
     
  16. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Evidentemente hanno commesso refuso...mutuando quel che vale solo per i balconi incassati.
     
  17. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Non confinerei la diligenza del buon padre di famiglia alla mera e semplice copertura...

    Art. 1175 Cc COMPORTAMENTO SECONDO CORRETTEZZA
    Il debitore e il creditore devono comportarsi secondo le regole della correttezza
    Art.1227 CC CONCORSO DEL FATTO COLPOSO DEL CREDITORE
    Se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l' entità delle conseguenze che ne sono derivate. Il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l' ordinaria diligenza.
    Art.1375 Cc ESECUZIONE DI BUONA FEDE
    Il contratto deve essere eseguito secondo buona fede.
     

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