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  1. l.avi

    l.avi Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Buon giorno,
    vorrei sapere se i balconi del palazzo dell'immagine caricata, sono balconi a castello, per capire la ripartizione delle spese causate da infiltrazioni d'acqua nel balcone di sotto. Se non sono balconi a castello, a che tipo di struttura corrispondono?
    Grazie per l'attenzione

    IMG_0641.JPG
     
  2. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    sono balconi aggettanti, e la ripartizione delle spese per il rifacimento sono a carico del propeitatio per quanto riguarda la pavimentazione, a carico del proprietario per il decoro sottostante, ed a carico del condominio i frontalini ciao
     
  3. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Sono aperti su tre lati, quindi non possono essere a castello. Più che balconi, sembrerebbero terrazze "aggettanti", per le quali vale la stessa regola, ovvero che tutte le spese per la loro manutenzione ricadono interamente sui rispettivi proprietari.


    Sezione II sentenza 30 luglio 2004, n. 14576

    La Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;
    soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.

    Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.
     
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  4. l.avi

    l.avi Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    vi ringrazio per la risposta, ma come si evince dalla foto, ci sono dei pilastri portanti che sostengono i balconi ed anche una buona parte di muro portante laterale. Inoltre questi balconi sono molto ampi: circa 3 mtri per 4 metri.
    Si parla sempre di balconi aggettanti, o altro?
    Grazie per l'attenzione
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    come sopra già esposto nel mio post, sono balconi aggettanti se non addirittura dei porticati aggettanti, e vale sempre la mia ipotesi di ripartizione delle spese ciao
     
  6. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    La tua ipotesi di ripartizione spese è errata.
     
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  7. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Dalla foto, i frontalini non hanno alcun fregio o stucchi particolari da essere considerati condominiali, pertanto a mio parere, sia la ripartizione per riparare l'infiltrazione che i frontalini sono a carico del proprietario del balcone.
     
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  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;
    soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.
    Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. (Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576)

    concordo con Dolly ed Alessia Buschi, in questo caso elementi decorativi nella parte frontale non ne vedo.
     
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  9. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Giusto!:ok:
     
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    :stretta_di_mano: e a me chi mi obbliga ad imbiancare sotto la soletta, ed al sottostante di collegare eventuali tende da sole se è di mia esclusiva proprietà:fiore:
     
  11. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Nessuno obbliga il sottostante condomino a imbiancare il sottobalcone superiore (cielino), ne lui può applicare tende al balcone superiore, infatti anche il sotto balcone fa parte del balcone aggettante, quindi a carico del proprietario (chi lo calpesta);

    La corte, con sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913, ha precisato che l'art. 1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
    Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante. --- Cass. civile, Sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913
     
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  12. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Infatti, il proprietario dell'appartamento sottostante deve ottenere il previo consenso per poter agganciare le tende da sole al balcone sovrastante sporgente.

    La corte con sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913, ha precisato che l'art. 1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo
    dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
    Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante.

    Non mi ero accorta della risposta quasi identica...:stretta_di_mano:
     
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  13. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per @adimecasa a riguardo delle tende ecc..
    Nel caso di specie i proprietari del secondo piano di un edificio residenziale convenivano in
    giudizio dinanzi al Giudice di Pace di Fermo i proprietari del primo piano del suddetto stabile,
    chiedendone la condanna alla rimozione delle tende poste sul loro balcone ed infisse alla soletta
    del balcone degli attori senza il consenso di questi ultimi.
    Ecco il ragionamento della Corte:
    “Premesso che nella specie è pacifico che la soletta sulla quale i proprietari del primo piano
    avevano infisso le tende parasole inerisce ad un balcone aggettante, deve escludersi che
    tale soletta sia di proprietà comune tra i proprietari del primo e del secondo piano ai sensi
    dell’art. 1125 c.c.; invero l’assenza di una sua funzione divisoria tra i due piani comporta
    l’insussistenza del necessario presupposto per ritenerla di proprietà comune tra i
    proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante” (vedi in tal senso Cass. 28/5/1963 n.
    1406).


    “Solo in determinate situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione
    architettonica del fabbricato, i balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei
    solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno
    all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà
    (art. 1125 cod. civ.). Per la verità, è possibile applicare, mediante la interpretazione
    estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all'art. 1125 all'ipotesi non
    contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio. Orbene, la ratio consiste
    nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio -
    funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano
    inferiore” (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).


    I frontalini
    Altra questione fortemente dibattuta è quella relativa ai c.d. frontalini –parte frontale e
    verticale della soletta dei balconi.
    Si tratta di un elemento costruttivo che la giurisprudenza ritiene prevalentemente avere
    natura condominiale, in considerazione del fatto che esso svolge una funzione a favore di tutto lo
    stabile, sia in quanto avente natura decorativa, sia in quanto fornisce all’edificio un servizio di
    protezione dagli agenti atmosferici quale “gocciolatoio”.
    In virtù del criterio di funzionalità del bene, in risalenti pronunce di merito si è ritenuto che le
    spese per il ripristino dei frontalini debbano essere poste a carico di tutti i condomini poiché tali
    lavori servono a conservare l'aspetto della facciata: i frontalini costituiscono, infatti, parte integrante
    della facciata, la quale rappresenta un bene comune a tutti i partecipanti al condominio e forma
    oggetto di un godimento da parte di questi insuscettibile di frazionamento o di distinzione sotto il
    profilo dell'utilità che è in grado di offrire (Trib. Torino, 22 ottobre 1986, Trib. Milano 14 ottobre

    Una delle prime sentenze della Suprema Corte che mise in discussione tale indirizzo
    giurisprudenziale orientato a ritenere i frontalini parte integrante della facciata è stata la n.
    8159/1996 in cui si sostiene che essi costituirebbero facciata solo se assolvano alla funzione di
    rendere esteticamente gradevole l’edificio; sicchè la funzione architettonica e il regime di
    appartenenza non possono definirsi in astratto, ma devono essere esistenti e verificati in concreto,
    caso per caso, in base al criterio della loro funzione prevalente.
    Successivamente, la precisazione della loro attribuzione quale componente del “balcone
    proprietà privata” è stata ancor più incisiva poiché si è puntualizzato che la spesa dei frontalini dei
    balconi non può essere ripartita fra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione
    decorativa-ornamentale dell’immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito,
    anche quando l’intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di sicurezza
    (Cass. sent. 1784/2007).
    Dunque, la “condominialità” del frontalino non può affermarsi in astratto, ma deve essere
    svolta una indagine concreta sulla funzione svolta, indagando caso per caso se sussista o meno
    la predetta funzione comune.
    Invero, secondo la Cass. 29 gennaio 2007 n. 1784, la spesa relativa ai frontalini dei
    balconi non può essere ripartita tra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione
    ornamentale/decorativa: i balconi, infatti “essendo elementi accidentali e privi di funzione
    portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all’uso comune ma
    soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva,
    non costituiscono parti comuni dell’edifico (non sono ricompresi nell’elenco indicato
    nell’art. 1117, C.C.), ma devono considerarsi esclusivamente appartenenti al proprietario
    dell’unità immobiliare della quale costituiscono il naturale prolungamento, in tutte le sue
    componenti salvo che le parti che lo compongono (decorazioni, stucchi e ciò che serve ad
    abbellire lo stabile) contribuiscono a costituire l’aspetto architettonico o abbellimento
    dell’edificio”.
    Si badi bene: nelle sentenze si parla sempre degli elementi decorativi (es. stucchi) posti
    sul frontalino e non del frontalino (inteso nelle sue connotazioni strutturali), ragion per cui sono i
    primi e non il secondo ad essere di proprietà comune,
    é un poco lunga ma utile il tutto è scritto da un avvocato se volete posto la versione integrale.:fiore:
     
  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    con tutte le sentenze allegate rimango sempre dalla mia opinione, che se la soletta del balcone perde per infiltrazione di umidità e macchia il ciellino sottostante chi mi obbliga ad inbiancarlo, se chi gode della copertura non interviene nelle responsabilità per le manutenzioni occorrendi,:stretta_di_mano: ciao
     
  15. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se il balcone è aggettante anche il cielino di chi sta sotto è di tua proprietà, chi ti obbliga ad imbiancarlo? Il Giudice, quando verrà riconosciuto il danno su ricorso del condomino del piano sottostane, così che oltre all'imbiancatura ed al ripristino dell'impermeabilità con la sostituzione della guaina, dovrai anche le spese di giudizio e il danno per infiltrazioni provenienti dal TUO balcone, al condomino ricorrente.
     
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  16. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Giustissimo!!!:ok:

    ognuno è libero di rimanere sulle proprie idee (sbagliate o giuste che siano...).
     
  17. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    :stretta_di_mano: :amore: :fiore: :torta: ti ho messo anche la torta per le feste Pasquali ciao
     
  18. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    ma la torta è per me?....:)
     
  19. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    certamente:spunta: :fiore:
     
  20. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    woooow!:amore:
     

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