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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Quella relativa ai balconi è questione appassionante ed assai controversa. A ben vedere le incertezze oramai sono legate soprattutto alle vicende connesse alla violazione del decoro architettonico. Per il resto, infatti, è tutto chiarissimo: non esiste alcun nesso di strumentalità tra le unità immobiliari complessivamente considerate ed i balconi tali da renderli oggetto di proprietà comune. Molto spesso chi vede deliberati interventi di manutenzione dei balconi “urla alla scandalo”. Si pretende la rimozione della decisione assembleare per insanabile nullità senza considerare che l’estetica dell’edificio può essere caratterizzata dai balconi e che come tale quella decisione potrebbe essere pienamente legittima.

    In un caso sottoposto all’attenzione della Cassazione, deciso con la sentenza n. 218 del 5 gennaio 2011, una condomina lamentava l’apposizione al di sotto della soletta del proprio balcone di alcuni contatori per la contabilizzazione di consumo di gas. Secondo la proprietaria dell’unità immobiliare si trattava d’un uso illegittimo d’un bene di sua esclusiva proprietà. Secondo il condominio, invece, quella parte del balcone era da considerarsi condominiale in quanto funzionale al miglior godimento delle cose comuni e nella specifica fattispecie della zona comune sottostante la medesima struttura. Particolarità della vicenda: il balcone era posto al piano terra dell’edificio.

    La Corte di Cassazione, investita della vicenda, ha concluso per la proprietà esclusiva di quella parte d’edificio.
    In particolare, affermano da piazza Cavour, “ il balcone dell'attrice, essendo ubicato a piano terra, non svolge alcuna funzione di copertura neppure della sottostante proprietà condominiale, dovendo perciò escludersi che il bene sia destinato al servizio o al godimento collettivo: qui è appena il caso di ricordare che la c.d. presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 cod. civ. si basa sul carattere strumentale ed accessorio dei beni ivi indicati rispetto alle unità di proprietà esclusiva dei condomini. Del tutto fuori luogo è, altresì, il riferimento alla presunzione di cui all'art. 1125 cod. civ., atteso che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio fra l’appartamento sovrastante e quello sottostante, ipotesi che evidentemente non ricorre nella specie. Tali osservazioni, essendo assorbenti di ogni altra considerazione, rendono perciò superfluo anche ricordare l’orientamento ormai consolidato della Suprema Corte, che il Collegio condivide, secondo cui i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno nè di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell'art. 1125 cod. civ.: i balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Cass. 15913/2007; 14576/20046; 637/2000; 8159/1996)” (così Cass. 5 gennaio 2011 n. 218).

    Una sentenza, in sostanza, che rafforzerà la convinzione di chi ritiene i balconi pertinenza esclusiva del proprio appartamento. Avv. Alessandro Gallucci
     
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  2. giraffa

    giraffa Nuovo Iscritto

    Si, ma non creiamo confusione.
    Lo dico perchè spesso si imbroccano starde sbagliate forti di sentenze mal interpretate.
    La sentenza è molto specifica.
    Riguardo alle strutture esterne dei balconi aggettanti, nello specifico gli elementi verticali dei balconi ed in particolare i loro frontalini quando presentino nella facciata esterna elementi decorativi o anche semplicemente cromatici che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, queste devono essere considerate parte integrante della facciata dell'edificio poichè si inquadrano nell'aspetto estetico dello stesso valgono sempre le seguenti sentenze della Cassazione che li considera parti comuni e che si riferiscono specificatamentye alle parti ESTERNE dei balconi.
    "nel caso in cui i balconi , per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria legittimamente debba essere incluso nei lavori comuni il rifacimento della facciata esterna dei balconi essendo il decoro condominiale un bene comune della cui tutela è competente l'assemblea (Cass. 7603/94)"
    Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576
    Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.
    Cass., Sez.II civ., sentenza del 30/01/2008, n. 2241
    Il condomino ha l'obbligo di partecipare alla spese per i lavori eseguiti sui balconi dell'edificio, da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell'immobile.

    Ricapitolando:
    I FRONTALINI sono a carico di tutti i condomini.
    Sono di proprietà condominiale la parte esterna dei parapetti, la fascia di coronamento (cornicione o marcapiano) e quella di rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini) con relativi intradossi. Corte app. civ. Salerno, 16 marzo 1992, n. 97.
    Gli eventuali ELEMENTI DECORATIVI sono a carico di tutti i condomini.
     
  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    la sentenza è specifica ma contiene considerazioni di carattere generale (vedi neretto) . Le altre questioni non sono nuove perchè piu'volte dibattute su questo forum ( non è che chi riporta una sentenza puo' riprendere tutto il discorso da capo ) quali frontalini etc.
    Pertanto non è che un "parvenu" dell'ultima ora possa incolpare gratuitamente di "confusione ". Tramite la lente di cui sopra dx. la prossima volta verifichi se l'argomento è già stato sviscerato come fra l'altro il regolamento di questo forum dispone
    cordialità

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    http://www.propit.it/f81/frontalini-chi-l-onere-della-manutenzione-8554/V

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    http://www.propit.it/f82/manutenzione-balcone-7922/index3.html
     
  4. giraffa

    giraffa Nuovo Iscritto

    Grazie per la gentile definizione, parvenu dell'utima ora.
    Il mio intervento non voleva colpevolizzare nessuno, aveva il solo fine di apportare un ulteriore chiarimento in una situazione che è alquanto complicata ed intricata, un contributo soprattutto alla luce del seguente commento che cito dal suo primo messaggio ...
    "Una sentenza, in sostanza, che rafforzerà la convinzione di chi ritiene i balconi pertinenza esclusiva del proprio appartamento Avv. Alessandro Gallucci" ... esattamente come è successo nel mio condominio.
    Se il mio scritto ha urtato la sua suscettibilità chiedo scusa, non credevo di offendere.
    In generale credo che tutti gli interventi, da chiunque vengano, se non sono marcatamente offensivi, se non dicono bugie e se possono aiutare chi cerca informazioni... che siano i benvenuti.
    Se poi i messaggi dei nuovi utenti devono passare l'approvazione dei vecchi/storici utenti...
    Spero che qualche moderatore possa chiarirmi la cosa.
    Non ho certo scritto per litigare
    Cordialità.
     
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  5. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciao Giraffa,

    Ennio non voleva certamente offenderti, è solo che questo argomento "particolarmente delicato" più che dibattuto è stato combattuto soprattutto, e faccio il mea culpa :confuso:, a causa mia, perchè se guardi il post che Ennio ha citato, ovvero "manutenzione balcone" te ne farai un'idea ;).
    Quindi giustamente Ennio, ha voluto solo ribadire la sentenza affinchè non ci siano più fraintendimenti o dubbi in merito e come hai detto tu, ogni intervento da chi arrivi arrivi è sempre ben accetto in questo forum.

    Spero ti abbia aiutata a capire meglio :daccordo:
     
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  6. giraffa

    giraffa Nuovo Iscritto

    Ciao Alessia.
    Ho letto la discussione, e se ne deduce che la confusione è totale. Chi dice una cosa, chi ne dice un'altra... il problema balconio aggettanti è tutt'altro che districato.
    Leggendo le varie sentenze ho capito che i balconi vengono visti dai giudici non come un pezzo unico ma come diverse parti... la cui manutenzione è affidata o al proprietario esclusivo, od al condominio... e via dicendo e... le parti esterne, 'sti benedetti frontalini ed i vari decori, sono a carico del condominio tutto poichè caratterizzano con il loro aspetto e con i loro colori la facciata tutta e quindi rientrano o nel "decoro architettonico" o nel così detto "pregio artistico" che sono beni comuni.
    Di certo c'è da dire che se l'argomento venisse normato con chiarezza... ma siamo in Italia.
    ;)

    Aggiunto dopo 9 minuti :

    Concordo avvocato, le sentenze vanno lette ed interpretate con attenzione. Non si può prendere una sentenza e poi spalmarla su tutti i casi che ci interessano, come spesso avviene nel condominio.
    Proprio nel mio è accaduta la stessa cosa. Prepotenti sostenevano che le parti esterne dei balconi del nostro palazzo, balconi liberty decorati, con fregi, colonnine e modanature, quindi interessanti architettonicamente per il decoro, erano di proprietà esclusiva. Negativo... :fico:
    Conviene con me sul fatto che la materia dovrebbe essere normata una volta per tutte con chiarezza?
    Un condominio che deve rifare i balconi non dovrebbe essere obbligato a fare causa od a rivolgersi al giudice per sapere a chi competono le spese.
    Il condominio dal punto di vista giuridico è una giungla. Regole semplici e chiare facilitano la vita. ;)
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    la matera non mi semba poi cosi' confusa. Quanto asserito dall'avvocato Gallucci un avvocato vero quotato ed esperto in materia (e non un qualsiasi "strascinafaccenne" e nemmeno un azzeccagarbugli da " causa che pende causa che rende") sottolinea la posizione della giurisprudenza maggioritaria, elevata in grado e recente.
    Quello che non deve portare in confusione (come fatto in uno dei posto citati ) è fare riferimento a vecchie, isolate sentenze egregiamente superate
     
  8. giraffa

    giraffa Nuovo Iscritto

    Signor Rossi... concorda sul fatto che non si può ragionare/gestire la cosa affidandoci all' ULTIMA sentenza?
    Concorda la carenza di norme in fatto di condominio? Concorda sul fatto che invece di cercare la ragione ad ogni costo fino al litigio, non mi riferisco a lei, sarebbe il caso di CHIEDERE con tutti i mezzi ed i canali possibili che chi deve metta ordine in questo bailamme?
    Le sembra normale che per rifare un balcone bisogna andare dal giudice?
    A me NO, francamente.

    In fatto di frontalini... a suo parere... come bisogna agire/comportarsi?
     
  9. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Le evidenzio volentieri il mio punto di vista ampliandolo alle casistiche piu' frequenti :

    La proprietà dei balconi si ritiene esclusiva per ciò che concerne le parti che svolgono la funzione di calpestio e affaccio quali la pavimentazione, la parte interna e i davanzali dei parapetti. Sono invece di proprietà condominale le parti che ineriscono la facciata quali la parte esterna dei parapetti, la fascia di coronamento (cornicione o marciapiano ) o il rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini) con relativi infradossi (fra le altre Corte d'appello Salerno 16 marzo 1992) .
    Caso particolare : in caso invece sussista un profilato in ferro sovrastante il muretto ( quindi un parapetto) se posizionato sopra il davanzale che svolgesse un duplice ruolo: sia una funzione di protezione che di decoro rispetto alla facciata, si ritiene equo che questa spesa (compreso il ripristino della zancatura) sia da dividersi in parti uguali fra il proprietario esclusivo e il condominio.
     
  10. giraffa

    giraffa Nuovo Iscritto

    Beh... stiamo diciamo le stesse cose :risata:
    Concorda sul fatto che sarebbe ora di normare una volta per tutte il condominio? Ovvero di inserire nel codice civile articoli che mettano nero su bianco, una volta per tutte, ciò che si è raggiunto dopo centinaia di processi, di cause, di giudizi e di carriolate di soldi spesi dai cittadini?
     
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  11. Il Custode Guardiano

    Il Custode Guardiano Custode del Forum Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Possibile che appena mi volto un attimo vi trovo a litigare? :risata:

    Scherzi a parte, non vedo di cosa litigare visto che in fondo tutti i partecipanti sono d'accordo sull'argomento (peraltro già profondamente dibattuto qui e nel resto d'Italia da quando esiste il codice civile).

    Comunque ho eliminato le schermaglie che non generano nè onore, tanto meno interesse a chi leggerà questo interessantissimo intervento di Ennio, e ovviamente rimuoverò qualsiasi altro contenuto contrario al regolamento del forum che - ricordo - prevede che si parli delle cose e non delle persone.
     
    A maidealista, Ennio Alessandro Rossi e Franca68 piace questo elemento.
  12. danibar23

    danibar23 Membro Junior

    Si va bene, tutto chiaro. La parte esterna del balcone è da ritenersi condominiale.
    Nel mio condominio stanno per essere rifatti i frontalini delle terrazze che però sono delle fioriere all'interno delle quali ogni proprietario di terrazza mette i suoi fiori e gestisce personalmente tutto. Domanda: l'impermeabilizzazione dell'interno delle fioriere che rappresentano il parapetto del balcone è di pertinenza del proprietario o del condominio. Io sono d'accordo a pagare il rifacimento dell'esterno, ma l'interno delle fioriere mi parrebbe privato. Voi che dite?
    Daniela Baronti
     
  13. giraffa

    giraffa Nuovo Iscritto

    Non saprei.
    Ragionando:
    Sono tutte uguali, sicuramente, e con la loro forma concorrono al decoro architettonico della facciata, caratterizzandola.
    Però la parte condominiale dovrebbe essere solo quella esterna, quella che si vede guardando il palazzo dalla strada... quella che dà verso l'interno del balcone dovrebbe essere privata.
    L'impermeabilizzazione del fondo della fioriera... il fondo dovrebbe essere equiparato alla soletta del balcone e quindi anch'esso privato.
    Però è un mio ragionamento.
    Aspettiamo il parere di chi è più ferrato in materia.
    Ciao! :D
     
    A Ennio Alessandro Rossi e Guardiano piace questo messaggio.
  14. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Ciao Giraffa
    sono d'accordo con te per i frontalini.
    Ti racconto in breve la mia esperienza. L'amministratore, il D.L. e il responsabile della ditta hanno affermato che per fare bene i frontalini si dovevano anche rifare tutti i sottobalconi e sostituire i marmi che fanno da cornice alla pavimentazione sopra il balcone. Spero di essere stato chiaro. Il tutto è stato fatto senza delibera, anzi diversi condomini hanno rifiutato per iscritto il permesso di toccare queste parti private, se non per quei pochi centimetri di sottobalcone confinante con il frontalino. Nessuna assemblea in merito e pertanto nessuna delibera. Come la vedi?
    Grazie
    Francopau66
     
  15. giraffa

    giraffa Nuovo Iscritto

    Per quello che so io:
    Sulle parti private non c'è delibera che tenga, ovvero sono tutte nulle le delibere che decidono su parti di proprietà. Per questo non avete fatto nessuna assemblea e per questo alcuni condomini, con facoltà, hanno negato il permesso di intervenire sulla loro proprietà.
    Si può deliberare solo sulle parti di proprietà comune.
    Ciao!:D
     
  16. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Ecco come è finita.
    assemblea del 5 marzo. Condomini (4 o5) con deleghe di molti altri condomini che non vivono nello stabile (seconde case) sono riusciti a far approvare il consuntivo presentato dall'amministratore. Spese condominiali e private in un unico conto. Nonostante abbiamo fatto presente che il tutto andava contro il codice civile e contro l'interesse dei condomini che non hanno mai approvato e nemmeno deliberato i lavori privati. Abbiamo fatto mettere a verbale che non accettavamo assolutamente il risultato della votazione e avremmo aspettato l'ingiunzione di pagamento da parte della ditta o dell'amministratore per poi andare in tribunale. Tutto senza effetto. Conti alla mano c'è un'altra truffa da considerare. Il balcone del sottoscritto (sottobalcone e cimase) ha un prezzo, altri balconi + grandi ne hanno un altro. Poi questi furboni si sono fatti rifare interamente il loro balcone o terrazza (cimase, sottobalconi,pavimentazione e ringhiera). In poche parole, conti alla mano, andiamo a pagare anche parte dei balconi di questi furboni. Nel verbale abbiamo fatto mettere per iscritto il nostro parere negativo. Che ne pensate? Dobbiamo agire in qualche modo per iscritto? Abbiamo paura che scada qualche termine.
    Grazie
     
  17. juvecentus

    juvecentus Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Scusate, certamente è tutto chiaro ma a me rimane un dubbio...La manutenzione dei parapetti esterni di un lastrico solare di proprietà esclusiva (che funge però da copertura a tutti gli appartamenti sottostanti con la parte perimetrale aggettante), si divide in base ai millesimi, o è a carico del proprietario del piano attico proprietario esclusivo del lastrico solare? Scusate, ma trovo sicuro solo che la manutenzione della parte interna dei parapetti è a carico dei singoli proprietari.
    Grazie.
     

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