Belle Arti, doppio rogito, pago quasi tutto subito; se chi vende fallisce?

[ginore]

Buongirono e ben trovati!

Espongo il mio quesito: ho raggiunto l'accordo col costruttore per l'acquisto di un immobile per civile abitazione, locato ad una giovane coppia da pochissimo (contratto di 4 anni + eventuale rinnovo di altri 4), soggetto al vincolo delle Belle Arti.
Come ben sapete il Ministero dei Beni Culturali può esercitare opzione di acquisto entro due mesi dalla trascrizione del primo rogito, per questo è necessario procedere con un secondo rogito per consolidare la compravendita.
Dopo estenuante trattativa, per permettere la conclusione positiva, ho accettato di sborsare il 90 % del prezzo pattuito già al primo rogito, stipulando il Preliminare; nel preliminare il promissario venditore (impresa costruttrice) si impegna ad estinguere il mutuo all'atto del rogito di perfezinamento.
Il notaio da me interpellato mi informa che, pagando quasi tutto già al primo atto, è necessaria la presenza del funzionario della Banca presso la quale il venditore ha il mutuo, e io verserò una parte della cifra alla banca (per l'estinzione del mutuo contratto dal venditore) ed una parte al costruttore che mi rilascerà fattura col totale versato più l'IVA.
Una volta fatto questo PRIMO rogito (nel quale di fatto verserò il 90% del totale pattuito), con il quale, come mi ha confermato il notaio, divento effettivo proprietario, nel malaugurato caso di fallimento dell'impresa venditrice io resto proprietario dell'immobile o lo perdo?

Grazie.

 

[Adriano Giacomelli]

Mi risulta che l'immobile soggetto a vincolo, non si possa vendere e notificare al Ministero Belle arti se locato, ovvero se il bene fosse di interesse del Ministero, ed esercitasse la prelazione, lo deve poter avere libero da cose e persone. Se non vado errando, c'è un regolamento che prevede che in caso di vendita con diritto di prelazione, non si possa nemmeno immettere nell'uso il promittente acquirente ne dargli le chiavi, sino al termine dei 60 gg in cui si esaurisce la prelazione. Detto ciò, di norma non avviene mai che il Ministero eserciti la prelazione!
Al tuo secondo quesito, direi di stare tranquillo per due ordini di motivi:
A) Tu, trovo giusto, che versi i soldi alla Banca che ha acceso il mutuo, in modo che tu sia materialmente sicuro che l'ipoteca venga tolta, poi, nei seguenti giorni, per avere l'immobile libero da vincoli dopo 60 gg al definitivo.
B) Tu sei già, a tutti gli effetti, proprietario dalla data del I° atto, e dopo la carenza dei 60 gg. si esaurisce la condizione sospensiva riportando la tua effettiva titolarità alla data del I° atto.

 

[ginore]

grazie Guru per la pronta ed esauriente risposta, ora sono tranquillo.
Per quanto riguarda il fatto che "l'immobile soggetto a vincolo, non si possa vendere e notificare al Ministero Belle arti se locato" non ne ero a conoscenza e nemmeno il notaio ha eccepito, tanto che lunedi prossimo faremo questo rogito........sto facendo un atto a pena di nullità?

 

[Adriano Giacomelli]

No siamo in un mondo, quelle delle belle arti, che nessun controlla e la cui possibilità di esercitare la prelazione, massimamente in caso di unità frazionate, è infinitesimale.
Per quanto riguarda il pericolo fallimento, non sono esperto, ma mi pare che la revocatoria sia o 6 o 12 mesi, per cui consigliati con il Notaio e prendi info bancarie o private sull'impresa.

 

[ginore]

approffitto della disponibilità; è vero che, acquistando un immobile col vincolo delle belle arti, dall'impresa, ho diritto di pagare una liquota ridotta del 6% anzichè del 10? (seconda casa).

Grazie