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  1. Lorenzo B

    Lorenzo B Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti, avrei una domanda da porre..sarei intenzionato a comperare un piccolo bilocale di 40 metri quadri circa, uso investimento. L’appartamento in questione è la frazione di un appartamento più grande che fu diviso in due dal vecchio proprietario (la ragazza dell’agenzia mi ha detto che è tutto ok senza però scendere nel dettaglio). Qualcuno sa dirmi per caso se ci sono particolari precauzioni da prendere in questi casi?

    Grazie in anticipo, Lorenzo
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Prima di tutto.
    Tre dati essenziali: dati catastali, riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell'immobile è conforme a quanto risulta da dati catastali e planimetrie. In più il notaio dovrà controllare che gli intestatari catastali siano identici a quelli che compaiono nei registri immobiliari.
    Verificare se a causa dei lavori eseguiti siano stati arrecati danni a terzi, se il vecchio proprietario è debitore nei confronti del condominio e di quanto.
    Insomma è sempre meglio essere scrupolosi.
     
  3. Lorenzo B

    Lorenzo B Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie intanto per l’esaustiva risposta, penso che farò questi passaggi uno a uno. Una cosa però non mi è ben chiara, quali sono tra i controlli indicati quelli che posso fare io di mia iniziativa e quali invece i controlli che richiedono l’ausilio di un professionista o dell’amministratore. In parole povere (adesso siamo ancora in trattativa) io vorrei andare al compromesso, oppure eventualmente direttamente al rogito, con la ragionevole “certezza” che non ci siano grosse mancanze.
     
  4. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Il preliminare di compravendita, che contiene l’impegno a vendere e ad acquistare, è un documento articolato creato congiuntamente tra le parti, nel quale vi è l’accurata identificazione delle parti stesse, oltre ad una precisa individuazione del bene oggetto della vendita; è sottoscritto da tutte le parti in causa .
    Per essere sicuri che il contratto preliminare sia formalmente completo e corretto, può essere redatto con l’assistenza di un professionista di fiducia, magari dallo stesso Notaio che curerà la redazione dell’atto definitivo che, in tal caso, provvederà a:
    • fornire consulenza sotto ogni aspetto (anche fiscale) ad evitare controversie giudiziali;
    • effettuare accertamenti preliminari (visure ipotecarie, visure catastali), in particolare se sono state corrisposte consistenti somme di denaro come caparra o acconto;
    • verificare validità e portata delle clausole.
    Un contratto preliminare di vendita, sia esso fatto per atto notarile o per scrittura privata, è soggetto a registrazione in termine fisso presso l’Ufficio delle Entrate. Inoltre l’art. 1, comma 46, della Legge 27 dicembre 2006 n. 296 estende anche all’agente immobiliare l’obbligo di richiedere la registrazione e pone a carico dello stesso la responsabilità solidale per il pagamento dell’imposta di registro.

    La registrazione del preliminare e della proposta d’acquisto avviene presso l’Ufficio delle Entrate e può essere fatta da chiunque, per la proposta, entro 20 giorni dalla avvenuta comunicazione al proponente della accettazione del venditore, per il preliminare entro 20 giorni dalla stipula dello stesso.

    La scelta del notaio spetta normalmente all’acquirente, sul quale gravano le spese dell’acquisto.

    Il notaio ha il compito di verificare che la proprietà sia piena, non sia gravata da formalità pregiudizievoli e di controllare l’identità dei proprietari e l’individuazione del bene da acquistare.

    Il controllo dell’assenza o meno di formalità pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, citazioni, contratti preliminari, privilegi, diritti di terzi in genere) avviene presso l’Agenzia del Territorio competente, attraverso lo studio degli atti inerenti la proprietà per un periodo di oltre 20 anni: si tratta in estrema sintesi di ricostruire i passaggi di proprietà per almeno gli ultimi venti anni allo scopo di riscontrare la continuità delle trascrizioni e l’inesistenza di gravami.

    Il notaio verifica altresì la corretta individuazione planimetrica ed il corretto classamento del bene presso l’Ufficio del Catasto. Svolta questa attività, il notaio incomincia a predisporre l’atto di vendita che deve prevedere anche:

    • l’indicazione di tutti i provvedimenti urbanistici che hanno concorso alla costruzione del fabbricato e la conformità delle opere a detti provvedimenti;
    • la legittimazione del venditore a cedere (in rapporto al regime con il proprio coniuge, con eventuali altri contitolari, a procedure fallimentari o a delibere autorizzative di enti);
    • la legittimazione dell’acquirente ad acquistare (in rapporto al regime col proprio coniuge, a procedure fallimentari a delibere autorizzative di enti, alla propria cittadinanza se straniero non residente in Italia);
    • le modalità di pagamento al venditore e al mediatore;
    • l’eventuale allegazione dei documenti relativi al rendimento energetico dell’immobile, nei casi previsti dalla normativa in materia;
    • le previsioni fiscali (atto IVA o registro, eventuali agevolazioni, problematiche legate a decadenze fiscali).
    Il notaio dà inoltre la propria consulenza al fine di risolvere le problematiche giuridiche e fiscali riscontrate, come ad esempio: rischi di perdita della proprietà, dovuti a donazioni precedenti oppure nei confronti di eredi sconosciuti o di privilegi fiscali sull’immobile (come nel caso di rivendita della prima casa nei cinque anni), di revocatorie, di fallimenti, di diritti di prelazione a favore dello Stato per beni di interesse culturale o per beni affittati, di vincoli legati alle autorimesse.

    Il notaio infine provvede alle formalità successive all’atto, quali la registrazione (per il pagamento delle imposte) e la trascrizione (per rendere l’atto opponibile ai terzi).
     
  5. Lorenzo B

    Lorenzo B Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    ok grazie..se ho ben capito fare un rogito senza passare dal compromesso può essere vantaggioso a livello economico ma non è una buona idea?
     
  6. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    E' un rischio.
     
  7. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ho, circa 15 anni fa, effettuato una operazione simile - effettuato, prima del rogito una scrittura privata sicuramente registrabile....ma mai registrata (naturalmente con versamento di caparra confirmatoria ecc.ecc.)

    Per il resto, le indicazioni che ho letto mi paiono esaustive.
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    più che al catasto devi fare l'accesso agli atti in comune e verificare lo stato di fatto dell'immobile, quello che trovi in catasto non fa fede
     
  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Certamente, è necessario che lo stato dei luoghi corrisponda alla planimetria catastale dell'unità presente negli archivi meccanografici. Ma lo è altrettanto che la stessa situazione corrisponda a quella riscontrabile dai documenti depositati all'ufficio tecnico comunale. Ritengo che per quanto uno possa essere esperto è necessario sentire il parere di un tecnico abilitato, meglio se certificato, redatto dopo le opportune verifiche. Solo il tecnico sarà responsabile delle risultanze e se del caso dovrà rifondere eventuali danni che la sua superficialità potrebbe avere provocato.
     
  10. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Controllare anche come sono stati ripartiti tra i due nuovi immobili gli originali millesimi.
     

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