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  1. CGC

    CGC Nuovo Iscritto

    Buonasera,

    "sfrutto" l'esperienza di molti lettori del forum (che ho avuto modo di apprezzare leggendo alcuni messaggi) per cercare di dissipare due dubbi...

    devo acquistare casa ed ho registrato un compromesso nel primo semestre del 2011 fissando il rogito a febbraio 2012. Tutto ok se non fosse per il fatto che, causa crisi mondiale che stiamo attuamelmente subendo, il mercato immobiliare ha subito una brusca frenata e pertanto non sono riuscito a vendere il mio appartamento (il cui ricavato mi occorre per pagare il 70% della nuova casa. Anche le banche hanno chiuso i rubinetti per cui mi è impossibile farmi finanziare tutta la cifra della seconda casa per poi vendere, con calma, la prima :triste:

    prima domanda: in questi casi (gravi problemi di liquidità derivanti da crisi mondiale della finanza) ci si può legalmente appellare a qualcosa, nel caso io debba arrivare alla data del rogito senza avere la liquidità necessaria?

    nel frattempo, per non stare con le mani in mano, sto letteralmente "svendendo" la prima casa ma ora mi si pone un grosso problema di tempistiche (devo trovare un acquirente che possa acquistarla praticamente "cash" senza giocarmi scherzetti in modo da poter incassare subito i denari che mi occorreranno al febbraio 2012) :-o

    seconda domanda: ho modo per bloccare in modo certo ed indissolubile la data del rogito da parte di chi acquista la mia proprietà (ovvero essere certo che se fisso il rogito al 30/12 l'acquirente non mi possa in qualche modo creare problemi richiedendo lo spostamento di date o altro? Ho infatti sentito parlare di "prima convocazione al rogito, seconda convocazione, etc" a distanza di mesi !!! C'è davvero questo rischio ? Per come mi sono andate le cose, mi trovo purtroppo costretto ad "incastrare" in modo estremamente preciso le date e quindi non posso correre rischi....

    C'è qualcuno che può cortesemente darmi delle risposte precise a queste due domande?

    Grazie per l'attenzione ;)

    Valerio
     
  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' una situazione difficile. Sono un ignorante in materia, infatti non avevo mai sentito parlare di "prima convocazione al rogito", "seconda convocazione al rogito", e così via. Credo che questa 1^ e 2^ convocazione vengano fatte per poter dimostrare in modo inequivocabile che il PROMISSARIO ACQUIRENTE non si è presentato. Se il promissario acquirente non si presenta, nonostante i ripetuti solleciti, può accadere questo:

    a) Il promissario acquirente perde la caparra e la cifra versata al compromesso, e può essere citato in giudizio dal venditore se quest'ultimo riesce a dimostrare il maggior danno subìto a causa della mancata compravendita;

    b) Il promissario acquirente può essere obbligato a rogare, in questo caso non so come va a finire.

    Puoi uscirne solo se il venditore accetta una permuta, ma preparati a vendere la tua prima casa a prezzo SUPERSTRACCIATO. Non farti illusioni, normalmente i venditori non accettano permute e vogliono soldi cash: però puoi provare.

    Altra possibilità: ci si mette d'accordo tra promittente acquirente e promittente venditore, e DI COMUNE ACCORDO SI RINUNCIA, IN FORMA RIGOROSAMENTE SCRITTA, ossia l'acquirente rinuncia ad acquistare e il venditore rinuncia a vendere. In questo caso il venditore ha però il diritto di trattenere le somme versate a titolo di risarcimento danno, salvo il maggior danno subìto.

    Per quanto riguarda il tuo SECONDO quesito, il modo CERTO per BLOCCARE LA DATA DEL ROGITO è quello di fare un COMPROMESSO REGISTRATO. Ma questo vale SOLO SULLA CARTA. Il promissario acquirente può sempre decidere di essere inadempiente, e scomparire all'estero, nel qual caso la tua compravendita va comunque a pallino, pur essendoti tu cautelato fissando - nel compromesso registrato - la data ultima entro la quale si dovrà rogare.
     
  3. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    L'unico modo per bloccare la data del rogito in modo che sia quella e non si possa spostare e' pretendere come venditore che sulla proposta ci sia la clausola perentoria ed essenziale.
    ti faccio un esempio: data del rogito in data 30.12.xxxx condizione essenziale e perentoria.
    in questo modo, se il tuo acquirente accetta, il tuo rogito di vendita e' fissato per quella data.
    se l'acquirente non si presenta al rogito diventa inadempiente.
    naturalmente devi chiedere per iscritto sull'incarico che darai alla tua agenzia che accetterai
    una proposta con questa condizione altrimenti loro sono liberissimi di portarti una proposta con
    la data del rogito entro la data del 30.12. xxxx
    per cui non essendoci una condizione perentoria ed essenziale, l'acquirente potrebbe chiederti di
    spostarla ed il contratto sarebbe valido perche' lo spostamento del rogito non provoca invalidita'
    del contratto.

    Aggiunto dopo 3 minuti ....

    .

    no, la registrazione del preliminare e' solo una tassa allo Stato, la devi pagare entro 20 gg dalla firma del preliminare ma se la paghi dopo paghi la mora ma il contratto e' valido lo stesso.
    la registrazione NON blocca la data del rogito. :shock:
     
    A possessore piace questo elemento.
  4. CGC

    CGC Nuovo Iscritto

    Perfetto. Questo però presuppone che, alla data del compromesso, io abbia già fissato con il notaio la data del rogito. Ma se io indico che il rogito dovrà essere effettuato ENTRO il 31/12 come data di termine ed essenziale, la parte acquirente può cercare di spostare la data OLTRE tale termine? Vale a dire che, se all'interno della scadenza fissata (31/12) la data viene spostata (dal 20 al 22, al 28, al 30, al 31) la cosa non mi preoccupa. Discorso differente è se invece andiamo oltre... diciamo che in realtà a me occorre bloccare, più che la data, il periodo.
    Immagino che sul compromesso non sia possibile stabilire penali qualora la data di termine essenziale venga posticipata (a garanzia che ciò non avvenga) :triste:
     
  5. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sul compromesso non si possono stabire penali?? E chi lo sostiene?
    Io sul compromesso PER UN BOX AUTO mi sono ritrovato ad accettare queste condizioni, che copio testualmente:

    "ART. 4 - PREZZO - MODALITA' DI PAGAMENTO"
    (... omissis ...)
    In tutti i casi di risoluzione di diritto, ovvero nei casi previsti nel presente contratto nonché per ogni altro caso di risoluzione dipendente da fatto o colpa dell'ACQUIRENTE, la VENDITRICE sarà legittimata a trattenere definitivamente le somme versate dall'acquirente stesso a titolo di penale, salvo richiesta di maggiori danni.
    (... omissis ...)

    "ART. 5 - CONSEGNA E ATTO DI COMPRAVENDITA"

    La consegna della porzione immobiliare promessa con il presente atto sarà contestuale alla stipula dell'atto definitivo di compravendita, entro Dicembre 2009.
    A decorrere dalla data della consegna del Box Auto, diritti e oneri tutti di qualsivoglia natura saranno rispettivamente a vantaggio e a carico della parte acquirente.
    La parte venditrice comunicherà alla parte acquirente, ove non si sia già concordata una data, a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 20 giorni prima, il giorno e l'ora, che la venditrice stessa andrà a fissare per la stipula del rogito notarile definitivo di vendita e che dovrà avvenire, a cura di notaio scelto dalla stessa Venditrice e, in caso di mancata comparizione della parte acquirente alla data e ora fissata, avanti al Notaio, la parte venditrice, ove non preferisca ottenere l'esecuzione del presente contratto ed il risarcimento dei danni, avrà facoltà di significare la risoluzione di diritto del presente contratto ai sensi del precedente articolo 4 senza bisogno di costituzione in mora, incamerando le somme versate, a titolo di penale.
    La forza maggiore o qualsiasi causa che, indipendentemente dalla volontà e diligenza della parte venditrice, ritardassero l'esecuzione o la consegna o la stipula del Rogito Notarile o impedissero la temporanea occupazione dell'immobile, non darà diritto alla parte acquirente a qualsivoglia risarcimento dei danni o penalità o indennizzi, che si considerano fin d'ora per rinunziati.
    Talché, le parti convengono che nel caso di impedimenti attuativi (tecnici o amministrativi) per la conclusione di qualsiasi parte del programma saranno restituite interamente tutte le somme versate dall'acquirente, senza che quest'ultimo abbia null'altro a pretendere a qualsiasi titolo.
     
  6. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    secondo me devi trovare qualcuno che paghi, appunto, cash. se lo trovi potrete andare direttamente dal notaio e amne. in caso contrario nessuna persona informata accetterà di firmarti qualcosa senza la clausola di sospensiva mutuo. perchè i tuoi problemi di acquirente non sono ahimè solo tuoi.
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    hai provato a parlare con chi ti ha venduro l'appartamento che devi rogitare, può darsi che lo accetti in permuta oppure che abbia un acquirente o conoscente che sia interessato a spendere qualcosa di meno, e per quanto riguarda il tuo acquisto non mi è chiaro se avevi accennato nel compromesso di acuisto di dover vendere il tuo per poter comprarlo.:daccordo:
     
  8. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    ops :shock::shock: il notaio normalmente lo sceglie l'acquirente.
    almeno quello.;)
    molto eque queste clausole (ironico)...................tutte dalla parte del venditore.
    vorrei proprio vedere chi te le firma per accettazione.
     
  9. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi dispiace doverti correggere: la società venditrice può obbligare il promissario acquirente a scegliere uno studio notarile che sia di gradimento alla società venditrice stessa. Accade sovente quando la società venditrice ha parecchie unità immobiliari da vendere nel medesimo stabile, ad esempio nel caso di un condominio di recentissima edificazione, oppure nel caso di un'autorimessa di recente edificazione con dentro 100 box auto.

    Poi, ovviamente il promissario acquirente può rifiutare questa condizione, e a questo punto non è neanche un promissario acquirente, ossia non fa neanche la PROPOSTA di acquisto, se non accetta di scegliere il notaio di gradimento alla società venditrice.

    E' stato così per l'acquisto della mia prima casa nel 1999, ed è stato così per successivi rogiti.
     
  10. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Cassazione – Sezione seconda – sentenza 8 giugno – 25 ottobre 2010, n. 21838
    se nel preliminare e' genericamente scritto che la data del rogito dovra' essere stipulato........... entro e non oltre il.....
    questo termine non e' vincolante e soprattutto non e' essenziale
    ma "entro e non oltre" non implica che in mancanza di adempimento del termine stesso ci sia stato un inadempimento tanto grave da giustificare un recesso o una risoluzione.

    Non esclude però il fatto che in presenza di richiamo (con diffida) l'eventuale ulteriore rifiuto di adempiere non diventi poi sufficiente per chiedere il recesso e la ritenzione della caparra o la risoluzione e la richiesta del danno (nel qual caso la caparra potrebbe esser trattenuta SOLO A titolo di garanzia sulla liquidazione del danno).
     
  11. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ho letto adesso questo tuo commento integrativo :)

    Devi sapere che abbiamo sottoscritto in CENTO queste clausole vessatorie, si trattava di box auto pertinenziali ad alto valore aggiunto, in quanto si trovano a fianco (20 metri) di una fermata della metropolitana a Roma. Chi era interessato a comprare, doveva sottoscrivere e accettare queste condizioni. Per fortuna è andato tutto bene, e la società venditrice non solo non ha fallito, ma ha completato le vendite e ora dei 100 box non ve ne è neppure uno in attesa di acquirente. E' chiaro che se fosse andata male, nelle clausolette c'era scritto che la società venditrice si sarebbe limitata a restituire tutte le somme versate, senza però versare alcun indennizzo.
     
  12. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In CENTO molto interessati acquirenti avete sottoscritto per acquistare qualcosa a quanto pare molto ambito ma.. il nostro amico, nonostante sembra abbia abbassato il prezzo, non ha alcun compratore... pensa se poi trovatone uno questi si vede presenatre simili clausole! secondo me, a meno di non avere i soldi in banca, scapperebbe a gambe levate...
     
  13. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    per CGC

    puoi scrivere cosi':
    Il rogito verrà stipulato entro e non oltre la data del ____________, che costituisce termine perentorio ed essenziale per la parte promissaria venditrice avanti a notaio dalla parte proponente; sarà pertanto cura della parte promissaria acquirente comunicare alla parte promittente venditrice, con preavviso di xxxx giorni, luogo, data ed orario del rogito definitivo di trasferimento.
     
  14. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Beh, in 100 abbiamo accettato, ma era ad inizio 2009, quindi magari a fine 2011 il mercato è cambiato (in peggio). Inoltre, ritengo che il costo di un APPARTAMENTO sia di gran lunga superiore al costo di un box, seppure io il box l'abbia pagato 80.000 Euro tutto incluso (21 mq). Purtroppo queste clausole (diciamolo, VESSATORIE) tutelano solo la società venditrice, ma evidentemente se la società venditrice fu così AGGRESSIVA con tali clausole, è solo perché si è basata su CATTIVE esperienze pregresse, ovvero sia PROMISSARI ACQUIRENTI INADEMPIENTI. Ogni inadempienza, è un danno, ossia almeno un cliente (pagante) perso.
     
  15. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto


    io infatto ho scritto che comunemente il notaio di solito lo sceglie l'acquirente. ;)
    se io comune cittadino compro casa, il notaio lo voglio scegliere io.
    se il venditore non accetta, ci salutiamo e compro da un'altra parte.
     
  16. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ok, non avevo dato sufficiente peso all'avverbio "COMUNEMENTE", e me ne scuso ;)
     
  17. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    infatti......................::occhi_al_cielo:

    non c'e' bisogno di scusarsi, siamo in un forum e le idee servono a farsi un'idea.
     
  18. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Comunque è molto strano, sembra che a voi la casa l'abbia venduta la fata turchina! :)

    Io sono ABITUATO a vedermi IMPORRE i notai. Mi è capitato circa nel 70% dei casi. Ma se un immobile mi interessa, mi interessa. E accetto.

    Aggiunto dopo 1 ....

    Mi correggo, in vita mia mi è capitato di vedermi IMPORRE UN NOTAIO in 3 casi su 5, ossia il 60% dei casi.
     
  19. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    imporre un bel cavolo...................io ho sempre scelto io il mio notaio e quando ho venduto sono andato dal notaio del mio acquirente.
    subito nella proposta che e' gia' un preliminare specificato ben bene.
    se il venditore non accetta...............gatta ci cova.
    il notaio deve soprattutto tutelare chi compra......e' lui il piu' debole.
     
    A arianna26 piace questo elemento.
  20. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sono d'accordo con te, ma in certi casi non puoi fare a meno di accettare. Questo box che mi interessava tanto era nel piano urbano parcheggi dal 1989, ed è stato edificato nel 2009. Vent'anni di attesa, tra autorizzazioni, dichiarazioni e certificazioni burocratiche a non finire. Non è che potevo dire, aspetterò il prossimo.
     

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