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  1. mari46

    mari46 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Vorrei se possibile delle delucidazioni in merito a questo problema.
    Nel 1972 ho acquistato in una casa di 4 il mio attuale alloggio. Il primo acquirente, ha richiesto al costruttore di posizionare al posto di una tettoia per le auto su una parte comune, 4 box. Il costruttore ha posizionato detti box ma ha fatto presente che non erano regolari e che appena fosse possibile dovevamo fare il condono.
    I suddetti box erano stati assegnati ad ogni singolo proprietario, con scrittura privata e sul regolamento di condominio. Ora uno dei proprietari ha venduto l'appartamento ad uno dei suoi figli, convinto che anche il box fosse di sua proprietà, al momento dell'atto di vendita ha potuto vendere solo l'appartamento perchè il box a catasto risulta come parte comune e su suolo comune. Mi hanno detto che dobbiamo fare un atto di cessione tra di noi proprietari in modo da poter assegnare gli spazi e i relativi box, come proprietà singola ad ognuno di noi. La mia domanda è, sono obbligata ad accettare questa forma di ripartizione dello spazio comune e del box? A me e ad altri proprietari sta bene che continui ad assere parte comune.
    Ringrazio anticipatamente se riuscite a darmi delle indicazioni utili.
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Sicuramente i 4 Box insistono su area comune e quindi il condomino che ha venduto al figlio gli ha sicuramente, in automatico, trasferito anche la proprietà del terreno dove sono stati appoggiati i box. Avete una scrittura privata e sembra anche un trascrizione sul regolamento condominiale. (se il regolamento condominiale fosse parte integrante dell'atto originario di vendita avrebbe un valore ancora maggiore)
    Ora nessuno è obbligato a far nulla, per cui se a tutti va bene di continuare ad utilizzare l'area sul quale ci sono i box e fin tanto che non vi obbligheranno a demolirli, anche i box, tutto può restare così.
    Se, ci fossero le condizioni, per cui in sanatoria ognuno potrebbe costruirsi un BOX in muratura, allora dovreste frazionare il terreno ed intestarvi ognuno il proprio lotto di terreno e il tutto con l'accordo di tutti.
     
  3. Ollj

    Ollj Ospite

    Certo che no; nessuno la può obbligare e attualmente, almeno formalmente il bene risulta comune (da qui l'impossibilità di trasferirlo a rogito come avvenuto); ma siamo certi che nella realtà non sia già accaduto ben altro?
    Parrebbe di no, ma andrebbe letta la scrittura privata e quanto riportato a regolamento ed esser certi che nessuno abbia invece esercitato nel tempo e per 20 anni un possesso esclusivo a titolo di proprietà.
    Infatti ove si fosse fatta interversione del possesso, causa il decorso ventennale, tutto sarebbe già di proprietà esclusiva di ciascuno = non servirebbe più il suo consenso = basterebbe una sentenza che dichiarasse l'intervenuta usucapione.
    A lei la risposta.
     
  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    le parti condominiali non sono usucapibili!
     
  5. Ollj

    Ollj Ospite

    Certo sono usucapibili; basta sia data prova dell'uso esclusivo a titolo di proprietà (che opera in contrasto con la natura di bene comune, sottraendo lo stesso alla sua naturale destinazione)

    Cassazione 2 agosto 2012 n. 13893
    Cassazione 18 giugno 2007, n. 14171
     
  6. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Tutti i beni sono usucapibili. Salvo quelli demaniali, ma anch'essi possono diventare usucapibili, in seguito a "sdemanializzazione", che può anche essere tacita.
     
  7. Hug

    Hug Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Come si ottiene questa sentenza, quali sono i costi? Grazie.
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Essendo i box abusivi andrebbero dapprima sanati e poi accatastati. A quel punto con atto di divisione potrebbero essere assegnati a ciascuno dei proprietari. Questo per rispettare la continuità storica.
    Il genitore che ha ceduto la sua abitazione al figlio, se il box esiste da oltre vent'anni, posseduto a titolo esclusivo dallo stesso, avrebbe dovuto sanare l'abuso, ovvero eliminarlo e poi avrebbe potuto cederlo contemporaneamente per intervenuta usucapione, senza avere la necessità di vederla riconosciuta dal giudice.
     
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    al di là della regolarizzazione degli immobili, in casi simili di spazi comuni assegnati ai singoli, si decide l'asegnazione in assemblea dove tutti all'unanimità si assegnano in uso una parte del bene comune, viene allegata al verbale una planimetria che indica le assegnazioni, l'assegnatario è il proprietario del sub X così ogni trasferimento segue la proprietà. Ho visto situazioni nelle quali si è proceduto così e tutto funziona
     
  10. moralista

    moralista Membro Senior

    Professionista
    come è stato possibile trasferire una cosa abusiva, e costruita su area comune?
     
    A Gianco piace questo elemento.
  11. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    semp0licemente: la costruzione non esiste o se esiste è una tettoia comune, la trasferisci come un bene comune qualsiasi pro quota millesimale, come il cortile, per intenderci
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Dice bene @moralista se trasferisci l'abitazione cedi anche la tua quota condominiale e quindi la porzione assegnata a te come condomino, non la proprietà, ma il solo uso. Poi se viene realizzato un abusi il responsabile è il condomino possessore, non proprietario.
     
  13. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    non dimentichiamo che il trasferimento è stato da padre a figlio, nessuno h ainvestigato sulla cosa, era così come è e rimarrà
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ma vi siete accorti che @mari46 è sparita. Ha lanciato il sasso e nascosto la mano. Ci avrebbe fatto piacere se avesse cercato di chiarire i nostri interrogativi.
     
  15. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    purtroppo succede :risata: e neanche tanto raramente
     
  16. mari46

    mari46 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non sono sparita, mi scuso ma ho avuto problemi di accesso. Ringrazio tutti per le esaurienti risposte al mio quesito e mi rendo conto che la situazione è molto ingarbugliata. Ora provo a spiegarmi meglio: i box sono stati assegnati in uso con scrittura privata ad ogni singolo proprietario dell'alloggio. Sono stati successivamente condonati, poichè erano abusivi e registrati a catasto. Il condono è stato richiesto da ognuno di noi singolarmente e abbiamo pagato regolarmente l'ICI e poi l'IMU.
    Eravamo tutti convinti di essere i rispettivi proprietari di ogni singolo box, invece quando appunto uno dei proprietari ha deciso di vendere abbiamo scoperto che in comune risultavano assegnati ad ogni proprietario mentre a catasto sono assegnati ma come parte comune e non come proprietà singola. Dall'atto di vendita risulta che sono stati posizionati su porzione di parte comune e il notaio che non ha proceduto alla vendita appunto del box sostenendo che dobbiamo cederci parte della parte in comune compresi i box, ad ognuno di noi. In pratica io devo cedere le altre 3 parti agli altri e gli altri devono fare la stessa cosa nei mie confronti, dopo di chè può procedere alla vendita del box e assegnare gli altri box come proprietà agli altri singoli proprietari. Non so se sono riuscita a spiegarmi meglio. Attendo altre vostre informazioni in merito. Grazie
     
  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    SE tutti i proprietari dei box sono i titolari del bcnc, possono procedere alla variazione catastale dichiarando i vari box e poi procedere alla divisione con la quale ciascuno diverrà proprietario del suo box, restando l'area di manovra bcnc.
     
  18. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    infatti: se sono bene comune potete decirdere di assegnarveli a vicenda in proprietà
     
  19. mari46

    mari46 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Tutto ok solo che mi hanno detto che il tutto si deve fare attraverso un geometra e un notaio, è così?
     
  20. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ovviamente, essendo pratiche di competenza dei professionisti che hai indicato, non puoi certo rivolgerti ad un calzolaio ed un muratore.
     

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