Buona Uscita prima della scadenza del contratto

Buon giorno,

i primi quattro anni del mio contratto di affitto 4+4 scadono tra 12 mesi. Un paio di settimane fa il proprietario ha deciso di vendere l’appartamento e tramite l’agenzia mi ha chiesto se ero disposto a far visionare l’appartamento ad eventuali compratori e se nel caso di vendita fossi stato disposto a lasciare libera la casa con due/tre mesi di preavviso.

Io ho detto all'agenzia che sarei stato disposto ma a condizione di non avere problemi, tipo dover tirare fuori dei soldi per tutte le spese che comporta entrare in una nuova casa e avviare un nuovo contratto di affitto (Trasloco, i soliti tre mesi di caparra, il mese di anticipo, la mensilità per l’agenzia, allacciamenti delle utenze Luce, gas, internet ecc...) Quando l’agenzia è venuta a fare le foto dell’appartamento gli ho chiesto se avevano pensato con il proprietario quale poteva essere un’offerta per una mia “buona uscita” ma l’agenzia mi ha detto che non era necessario “fasciarsi la testa prima di romperla” e che visto che sarebbe potuto passare anche un anno prima di vendere l’appartamento, o magari di più, mi consigliò di aspettare perchè poi ne avremmo parlato valutando tutta la situazione.

Dopo soli due appuntamenti nella prima settimana l’appartamento è stato venduto e vorrebbero che lo liberassi entro 2/3 mesi

La mia domanda è questa,

Considerando che:

-So che da un punto di vista contrattuale io non sono obbligato a lasciare l’appartamento ma che sarebbe una mia libera scelta

-L’appartamento in cui sono in affitto ha un canone ragionevolmente onesto e che sarebbe molto difficile trovare una situazione simile allo stesso prezzo

-Che dovrò fare il trasloco in un periodo lavorativo mentre se avessi aspettato i termini della fine del contratto lo avrei fatto d’estate.

-Sono a conoscenza che non esiste una legge (o almeno credo!) che obblighi il proprietario a pagare qualsivoglia percentuale o buona uscita ma che sarebbe un’accordo privato tra le parti.

Esiste diciamo a livello di “usi”, di mercato o standard di comportamento un numero di mensilità che io potrei chiedere come buona uscita in modo del tutto onesto e ragionevole?
Come dovrei contrattualizzare questo accordo di “buonauscita”? Dovrei pagare delle imposte?

Se avete qualche consiglio ve ne sarei molto grato

 

Forse qui il problema sta nella mancata quantificazione iniziale di quella che possiamo chiamare "buonuscita", ma che si potrebbe chiamare anche in altro modo meno edificante.
Io credo che "tirare fuori dei soldi per tutte le spese che comporta entrare in una nuova casa" sia un fatto che è stato solamente anticipato, non certo evitato. Se il locatore avesse dato la disdetta con sei mesi di preavviso per la ragione prevista al comma g) dell'art. 3 della Legge 431/98 e la motivazione fosse stata comprovata, saresti dovuto uscire dall'appartamento tirando fuori - appunto - dei soldi per le spese di trasloco al termine del quarto anno di locazione ed il locatore non avrebbe dovuto contribuire affatto a dette spese.
Ora, favore per favore, avete sbagliato a non "quantificare" in anticipo quale fosse la somma che il locatore avrebbe dovuto corrisponderti appunto per il "favore" di uscire prima. Non esiste nessun "uso di mercato o standard di comportamento" per queste situazioni. Uno chiede un favore, l'altro si rende disponibile dietro corresponsione di un corrispettivo a fargli il favore.
Arrivati a questo punto, non sapendo che accordi ha il locatore con il compratore, sta a te chiedergli una somma ragionevole, tenendo conto appunto che le spese di cui parli le avresti comunque sostenute, anche se con alcuni mesi di ritardo. Ovvio che se il locatore si è impegnato nei termini di consegna con il compratore sarà disposto a pagarti una cifra congrua pur di non perdere l'affare, per il quale dovrà pure corrispondere il compenso di mediazione all'agenzia.
Secondo me è stato poco accorto il locatore a non definire l'accordo in dettaglio ed ora si trova in una posizione .... diciamo "scomoda". Forse qui c'è lo zampino dell'agenzia che, pur di concludere l'affare, gli avrà detto che tu sei disponibile ad anticipare l'uscita per un bianco e un nero.

 

Grazie per la risposta,
Scusi, ma non è affatto detto che tra un anno io debba comunque affrontare le spese di un trasloco per trasferirmi in un altro appartamento con costi annessi di anticipo, caparra, agenzia, utenze ecc... magari ho altri progetti, questa è solo da considerarsi come un ipotesi. Invece se mi si chiede di uscire tra due o tre mesi diventa una certezza che qualcuno affronti queste spese immediatamente e sinceramente trovo più che ovvio che non debba essere io.
Detto questo mi perdoni ma non ho capito perchè questa mia richiesta di "buonuscita" si potrebbe chiamare anche in altro modo meno edificante?
All'agenzia non avevo comunicato una cifra precisa ma avevo detto che per trasferirmi avrei voluto tutte le spese coperte. Come giustamente ha detto Uno chiede un favore, l'altro si rende disponibile dietro corresponsione di un corrispettivo a fargli il favore.. Se allo scadere del contratto avessi altri progetti o non avessi sufficente liquidità per trovare un altro appartamento è un problema mio, ma se mi trovo ora senza liquidità o non avessi semplicemente intenzione di utilizzarla proprio perchè ora ho altri progetti non credo debba essere assolutamente un mio problema, la ragione sta nella durata e nel senso del contratto stesso. Peccato che non ci sia una normativa che regoli queste situazioni garantendo diciamo... una quota minima garantita, sarebbe stata comoda.
Per quanto riguarda l'agenzia, effettivamente il dubbio oggi mi è venuto e non sono del tutto sicuro che abbiano comunicato al proprietario le mie richieste, domani avrò modo di verificarlo. Se da una parte sono ben lontano dall'idea di voler fare un "estorsione" nei confronti del proprietario, visto che in questo momento si trova in una posizione .... diciamo "scomoda" dall'altra non voglio neanche fare male i calcoli e trovarmi ad avere più problemi di quelli che già ho e diciamo che con tutta sincerità oltre ad un rimborso totale delle spese, un ulteriore rimborso per questo sacrificio non mi dispiacerebbe, credo anzi che vista la mia disponibilità mi sarebbe dovuto. La mia richiesta di un consiglio era per avere un confronto su quello che normalmente succede in questi casi ma purtroppo ho capito che dipende da caso a caso e soprattutto dall'onestà delle persone. Chiedo se lei o chiunque potesse cortesemente suggerirmi una formula legalmente corretta per chiedere questa "buonuscita". Va stipulato un contratto? Mi sembra di aver capito che risulterebbe come un reddito reale e quindi dovrei pagare delle imposte, se fosse così una volta individuata una cifra dovrei pensarla al netto per avere una stima realistica o dal netto devo togliere ulteriori imposte? Insomma, mi si perdoni ma io di queste cose non ci capisco proprio niente... A chi mi posso rivolgere per essere sicuro di essere tutelato?
Grazie anticipatamente

 

Al SUNIA.

 

Se chi acquista lo fa rapidamente (prima dei sei mesi per la disdetta, per capirci) ed ha necessità di abitare l'appartamento, può, dal momento che acquistando subentra anche nel rapporto locativo, dare egli disdetta del contratto nei termini e per i motivi previsti ex art. 3, L. 431/98 e quindi al termine del quadriennio dovresti comunque lasciare l'appartamento e sostenere le spese di cui ti lamentavi sopra.
Nel caso l'acquisto avvenga invece a meno di sei mesi dalla scadenza del quadriennio, tu hai tutto il diritto di rimanere nell'appartamento anche per i successivi quattro anni.
Prima di fare una richiesta di buonuscita, forse dovresti capire in quale situazione ti trovi (il riferimento è solo temporale ed è la data del rogito). Nel primo caso il tuo potere contrattuale è nullo, nel secondo è massimo.

 

Narcisista?

 

Sinceramente io penso che nulla sia "dovuto" per rilasciare un locale affittato, quindi non c'è da stupirsi che queste situazioni non siano regolamentate.
Poi se uno pensa che essere costretto a rilasciare un immobile non di sua proprietà costituisca un disagio tale da richiedere un'indennità beh ... è libero di pensarlo, ma io sono altrettanto libero di non condividere tale idea.
Come ribadisce anche tovrm nel post precedente, al termine del quadriennio si dovrebbe comunque lasciare l'appartamento e sostenere le spese, quindi si tratta solo di anticipare tale uscita con tutte le spese conseguenti.
Se ogni proprietario dovesse indennizzare l'inquilino quando gli rilascia il suo appartamento, allora si che saremmo a posto !!!
Probabilmente al SUNIA, che è un sindacato di chiara matrice ideologica il quale difende a spada tratta i conduttori contro i proprietari di immobili, saranno più esperti di queste cose e potranno quantificare il disagio con una cifra.

 

Infatti, nessuna legge definisce la buonuscita nel settore delle locazioni. La buonuscita in questo settore è una voce del gergo dei conduttori, è sconosciuta al codice civile. Per par condicio, io propongo un calcio al sedere (del conduttore).

 

grazie a Jac1.0 per le info sul SUNIA
Per tovrm
Questa è la situazione in cui mi trovo:
Il rogito verrà fatto il 15 dicembre, io potrei stare nell'appartamento fino al 15 gennaio.
Il contratto scade il 15 di ottobre quindi dovrebbero darmi la disdetta entro il 15 di aprile.
I nuovi proprietari vorrebbero entrare nell'appartamento il 15 di gennaio perchè ci vanno a vivere e quindi si esclude che possa restare dentro fino a fine contratto pagando a loro l'affitto, lo so perchè ho chiesto all'agenzia se era possibile farlo.
Naturalmente vogliono che firmi una carta dove mi impegno a lasciare l'appartamento entro il 15 di gennaio, se esco prima per loro è anche meglio così possono incominciare a sgomberare tutto.
In questo modo io dovrei uscire 9 mesi prima della scadenza del contratto.
Se non do' questa disponibilità firmando questa carta non viene neanche erogato il mutuo dalla banca al compratore (così mi hanno detto)
Io so che a queste condizioni sono io ad avere un "potere contrattuale massimo", ma questo non è il punto. Volevo solo sapere di solito come ci si comporta a livello di cifre... ma come dicevo nella mail precedente mi sembra di aver capito che non c'è una procedura standard.
Vista la proposta a dir poco ridicola che mi è stata appena fatta, ho avuto conferma che l'agenzia non ha comunicato al proprietario le condizioni "esattamente" come le avevo richieste, tanto è vero che non hanno voluto sbilanciarsi se non fino al momento in cui si è trovato un compratore interessato (meno di 10 gg dalla prima telefonata in cui mi è stato comunicato che il proprietario aveva la necessità di vendere l'appartamento).
Quando sono entrato in questo appartamento ho dovuto sborsare subito in spese l'equivalente di 7 mensilità (4 tra caparra e anticipo - 1 per l'agenzia - 2 corrispondenti al costo del trasloco più le utenze gas, luce, telefono e internet)
Trovando un nuovo appartamento in una situazione equivalente, escludendo di chiedere il rimborso per la mensilità anticipata rimangono 6 mensilità che io dovrei sborsare extra da quelle che erano le mie previsioni per il prossimo anno, il tutto per un problema che sinceramente non mi appartiene. Queste sono solo le mie spese vive base, rimangono fuori il tempo, le energie e il sacrificio che comporta cercare un nuovo affitto, andare a fare i sopraluoghi, fare un trasloco, riadattare l'arredamento ecc... il tutto in un periodo lavorativo e pieno di impegni con la possibilità più che realistica di trovare una sistemazione peggiore di questa attuale. Se non accettano le mie condizioni andrei avanti per 12 mesi a pagare solo l'affitto come ho sempre fatto in modo regolare, senza pensieri, senza problemi e naturalmente senza costi "fuori programma".
Vi sembra chiedere troppo?
Se qualcuno tra i frequentatori del sito ha avuto o conosce qualcuno che si è trovato in una situazione simile mi farebbe piacere sapere come si sono comportati.
Grazie

 

Siccome tutti hanno l'interesse che tu liberi l'appartamento anticipatamente ( per tutti intendo il venditore - compratore -agenzia immobiliare ) , tu formuli la tua richiesta , e loro si mettono d'accordo sulla ripartizione . Al limite se non sono 6 ci si mette d'accordo su 4 mensilita' , ma giustamente il tuo disagio va ricompensato .
Oppure ne chiedi tre , ma l'agenzia gratuitamente ti deve trovare l'appartamento idoneo , ed una volta trovato ti necessitano minimo 20 giorni per traslocare .
Tale accordo articolalo in subordine al ritrovamento da parte dell' agenzia dell' appartamento idoneo - sia come affitto ecc.ecc. . In tal modo vedrai che in tempi stretti ti ritrovi in un altro appartamento e ti che ti auguro di trovarlo molto piu' confortevole ecc.ecc.
ciao Giuseppe

 

Balle dell'agenzia. Tu hai diritto di restare nell'appartamento fino alla scadenza del primo quadriennio, se la disdetta motivata del locatore arriva nei termini di legge.

E certo, così risulta che sei tu a dare la disdetta anziché loro. Fai fare loro la disdetta. Se poi trovi prima un'altra abitazione, potrai sempre lasciare in anticipo quello attuale.

Ancora balle. Vorrei sapere chi ti racconta queste frottole.

Io, personalmente non tratterei. Aspetterei di terminare il periodo contrattuale dando regolarmente disdetta, magari anche prima dei sei mesi, per dare tempo di trovare una nuova abitazione.

1-Le tre mensilità del deposito cauzionale, a meno che non fai danni importanti (dal momento che dovranno essere fatti lavori nell'appartamento, nessuno ti potrà contestare delle pareti sporche, ad esempio) ti verranno restituite al termine della locazione.
2-Il mese di affitto si paga sempre anticipatamente. Nulla di strano.
3-Se hai cercato tramite agenzia è giusto pagare la commissione. Anche qui nulla di strano
4-Il trasloco è uno dei rischi di chi vive in affitto. Questa è però una spesa su cui si può trattare per uscire anticipatamente.
3-Le utenze dovrai riattivarle da un'altra parte. È uno dei rischi di chi prende in affitto. Per il telefono, però, puoi mantenere il numero anche cambiando casa.

Il problema ti appartiene, invece. Se la pensi al contrario, puoi anche rimanere nell'appartamento fino alla regolare scadenza del contratto.

Tutti abbiamo i nostri problemi quotidiani.

Ma se ti crea tutto questo disagio andar via prima, perché non lo dici chiaramente? Devi solo dire che ti mandino la disdetta nei termini di legge e che non intendi andar via anticipatamente. Più facile di così.

 

e poi degli di farti lo sfratto per fine locazione se non trovi dove più ti fa comodo

 

Leggo ora le risposte...
Scusate ma forse non mi sono spiegato abbastanza bene.

• Nessuno mi costringe a lasciare l'appartamento in modo anticipato rispetto al contratto. Mi è stato chiesto! Come ho già detto all'inizio di questa conversazione "So che da un punto di vista contrattuale io non sono obbligato a lasciare l’appartamento ma che sarebbe una mia libera scelta"
• Io non ho nessuna necessità a lasciare l'appartamento prima della fine del contratto, è il proprietario che ha questa necessità! Non è un mio problema appunto per questo.
  
• Io mi sono reso disponibile ma solo a certe condizioni. Nulla è dovuto! Per carità, ho solo posto delle condizioni che in questo momento per me sono fondamentali. Senza queste condizioni è impossibile!!! Anche volendo non potrei... quindi, è abbastanza chiaro?
  
• Verbalmente da parte dell'agenzia mi è stato detto che avrebbe dovuto decidere il proprietario, e questo mi sembra più che ovvio! Ci mancherebbe!!!
  
• Io ho chiesto più di una volta all'agenzia di farmi sapere cosa ne pensava il proprietario ma non ho mai ricevuto risposta fino ad oggi, ho sbagliato qualche cosa?
• Poi, per cortesia ma se vi prendete la briga di rispondere ai post abbaite almeno il buon senso di leggere attentamente e dall'inizio le conversazioni altrementi mi tocca ricominciare sempre da capo e sinceramente si perde un sacco di tempo. naturalmente non è diretto a tutti, ovvio!

Quindi secondo alcuni di voi io dovrei così senza fare una piega (anzi secondo jac1.0 dovrei pure prendermi un bel calcio nel sedere, quindi probabilmente una piega la farei eccome...) dovrei lasciare un'appartamento un'anno prima dello scadere del contratto così... con la stragrande maggioranza delle spese a carico mio... magari pure con il sorriso sulla bocca! Boh! Poi che faccio? Se volete, a questo punto intanto che sono piegato a 90 grazie al calcio nel sedere di jac1.0 potete pure favorire e approfittare della mia tanto affezzionata verginità!
Una cosa però forse l'ho capita. In rete non trovo nulla riguardo ad esempi simili al mio forse perchè quando si fanno questo genere di cose, a norma di legge, bisognerebbe dichiarare la cifra come un "Reddito diverso", con tutte le tasse a seguito... e quindi è evidente che alla fine, per spendere meno, il proprietario si mette d'accordo con l'inquilino.. ecc ecc... Ma queste cose si dicono solo in piazzetta e al bar, non sul web quindi magari mi sbaglio.

Se qualcuno ha voglia di dirmi qualcosa di sensato lo ringrazio anticipatamente, altrementi eviterò di rispondere... niente di personale.
La domanda è questa:
Considerando che sono del tutto disponibile a venire incontro alle necessità del proprietario ma che allo stesso tempo non ho le possibilità economiche per affrontare un nuovo trasloco, detto in parole povere "non posso cacciare una lira...", in una situazione come quella descritta fin dal mio primo annuncio, voi, in qualità anche di inquilini e non solo di proprietari incattiviti dal calcio facile... come vi comportereste?

Grazie

 

A mio avviso la risposta ti è già stata data e te la sei data anche da solo.
Buona fortuna

 

Già, è che avrei voluto sapere se era capitato anche ad altri e come si erano comportati... poi forse il calcio nel sedere mi ha un po' scombussolato
grazie per l'augurio...

 

Posso dirti come si è svolta la vicenda in un caso analogo capitato ad un mio conoscente (proprietario) un paio di anni fa.
Il proprietario ha inviato la disdetta all'inquilino circa 12 mesi prima della scadenza dei primi 4 anni, per destinare l'appartamento ad abitazione della figlia e del futuro genero.
Per "incentivare" l'inquilino ad anticipare il rilascio il proprietario gli ha pagato le seguenti spese: provvigione dell'agenzia immobiliare che ha trovato una nuova locazione all'inquilino, tinteggiatura del nuovo appartamento e le spese relative al trasloco. Inoltre gli ha regalato un suo mobile, mi pare una piccola libreria, che gli era utile nella casa nuova.
L'inquilino ha accettato ed è andato via nel giro di tre mesi soddisfatto, pagando tutto quanto dovuto al proprietario fino al rilascio. Naturalmente alla fine gli è stata restituita la cauzione. Proprietario e inquilino erano persone ragionevoli, educate e in buoni rapporti tra di loro; quindi non ci sono stati problemi.
Questo è solo un esempio, come ti hanno detto non ci sono regole né consuetudini in merito.

 

Grazie per l'utile informazione. Direi che si sono venuti incontro egregiamente

 

C'è da dire che l'inquilino era un trentenne single a cui il cambiamento non ha provocato nessuno stress né sacrificio. Anzi, l'idea di cercare una nuova casa senza sostenere i costi del trasferimento gli è piaciuta. E l'ha trovata in un posto che gli era comodo per i servizi, recarsi al lavoro, ecc. pagando più o meno lo stesso affitto. In una grande città come Torino non è stato difficile.
Se invece gli inquilini fossero stati una famiglia con bambini ci sarebbero stati più problemi: aspettare la fine dell'anno scolastico, rimanere vicino ai parenti che li aiutano coi figli, ecc.
Ogni situazione è un caso a sé.

 

Faccio solo alcune considerazioni:
1. All'inquilino che rilascia un immobile non è dovuta alcuna indennità. Questo è il motivo per il quale non ci sono consuetudini d'uso in merito, né cifre ipotetiche da corrispondere.
2. Chiunque affronta un trasloco da un'abitazione presa in affitto ad un'altra sostiene delle spese ed anticipa delle somme che poi gli verranno restituite (la cauzione) a fine locazione, ma nel contempo riceve in restituzione le somme anticipate per la locazione che lascia. E' lo scotto da pagare per vivere in affitto anziché in una casa propria.
3. I diritti dell'inquilino e del proprietario in caso di cessazione di un contratto di locazione sono sanciti dalla Legge 431/98. Questa prevede i pochi casi in cui il proprietario può recedere anticipatamente dal contratto alla prima scadenza e le modalità con le quali deve comunicare all'inquilino la sua decisione. La legge tutela ampiamente l'inquilino, ma trattandosi di un contratto, ovvero di un atto che manifesta un'espressione delle liberà volontà di due parti, quando i presupposti per la continuazione del rapporto vengono meno è ovvio che il contratto possa essere rescisso. Ciò comporta per l'inquilino il rilascio dell'immobile e la ricerca di una nuova sistemazione, con tutte le problematiche e le spese annesse , cosa della quale egli dovrebbe essere cosciente sin dall'inizio del rapporto.
4. Non capisco perché in un caso come questo non vi siano stati contatti diretti tra conduttore e locatore, senza l'intermediazione dell'agenzia. Si sarebbe potuto trattare direttamente una cifra "risarcitoria" per i disagio anticipato, nonché una tempistica che soddisfacesse entrambe le parti. L'aver messo di mezzo l'agenzia ha confuso solo le idee e scontentato tutti. Non potevano trattare direttamente ?

 

Le spese del trasloco del conduttore non vengono restituite. Il deposito cauzionale sì, se non si riscontrano danni dovuti a negligenza del conduttore stesso.