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mega

Membro Attivo
Proprietario Casa
buongiorno,
si e' aperta una discussione infinita tra me e una persona perche' abbiamo 2 punti di vista diversi su come si calcola la percentuale di redditivita' di un immobile affittato.
Allora ....si procede cosi':
-affitto mensile x 12....da qui che cosa devo scalare affinche' diventi netto?
IMU
Tasse
eventuale rinnovo contratto
e cos'altro?....poi il risultato si divide per il prezzo richiesto ed esce la percentuale di redditivita'...Giusto?
 

Liederman

Membro Attivo
Proprietario Casa
Accantonamento lavori straordinari
Invecchiamento immobile
Accantonamento per rischio mancati pagamenti
Accantonamento per rischio mancati affitto
...
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
.... tempo dedicato alla gestione (quantificabile come onorario per un eventuale amministratore della proprietà)
.... arrabbiature (non quantificabili)
 
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Reazioni: uva

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
lavori straordinari
Per quanto riguarda i lavori straordinari, io considero il 50% del costo perché recupero la restante parte usufruendo del bonus ristrutturazioni (in 10 rate annuali).
Tenendo conto che, per avere capienza, il mio reddito da locazione deve essere assoggettato al regime di tassazione ordinario: IRPEF progressiva per scaglioni e non cedolare secca.

In caso di vendita dell'immobile, il venditore può decidere se mantenere le detrazioni per le annualità mancanti oppure trasferirle all'acquirente.
 

mega

Membro Attivo
Proprietario Casa
no… scusate forse non mi sono espressa bene….io voglio sapere Qual'e' la procedura ufficiale non quella che ognuno di noi interpreta.
Per farvi capire …..vedo che ci sono annuci che citano…..locale commerciale ..tot mq….zona tot….locato a 9600 euro annui rendita 8% richiesta 120 mila euro;
ebbene ...fermo il fatto che la percentuale-8%- e' determinata da 9600/120000....ma 9600 e' l'affitto lordo da cui sicuramente va detratta l'IMU e forse anche le tasse…..diciamo che con cedolare secca sara' il 21%
quindi:
9600/21%=Euro 7584 da cui detraggo l'IMU...ipotetico di euro 1584.....la rendita netta sara' di 6000 euro l'anno quindi la percentuale non sara' piu' dell'8% bensi del 5%...giusto?
quello che mi chiedo….sicuro che l'IMU va detratta ma le tasse?????
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Qual'e' la procedura ufficiale
Anch'io non ho mai sentito parlare di procedura ufficiale per calcolare il rendimento di un immobile.

Però mi sembra evidente che è necessario specificare e distinguere tra redditività lorda oppure netta.
A me pare significativa la redditività netta, quindi detraggo dall'importo dell'affitto annuo (nel tuo esempio € 9.600) tutte le tasse (IMU e imposte sul reddito da locazione) e i costi inerenti l'immobile che abbiamo elencato nei post precedenti.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
in particolare qui hai la risposta :
Ho letto l'esempio dell'articolo linkato da @happysmileone nel post n. #9.
Che riporta i seguenti dati:

hai appena acquistato un immobile che vorresti dare in affitto ad un prezzo di €500/mese. Con questo canone di affitto, ti aspetterai di incassare esattamente 500 × 12 = €6.000 all’anno di reddito lordo prodotto dalla proprietà.
Giustamente scrivono che 6.000 € è il reddito lordo da locazione.

Poi leggo:
dovrai sostenere ogni anno €500 di costi per la gestione dell’immobile, €250 di manutenzione, €200 di tasse e €350 di assicurazione. Dunque, €6.000 – €500 – €250 – €200 – €350 = €4.700, questo è il reddito netto della tua proprietà.
e non capisco a quali tasse si riferisca l'importo di 200 €!
Non certo le tasse sul reddito da locazione; forse l'IMU sull'immobile che in quell'esempio si valuta sia stato acquistato al prezzo di 50.000 €?

L'esempio termina col calcolo di un tasso di rendimento abbastanza alto da ingolosire un possibile acquirente:
Riprendendo i dati precedenti: €4.700 (reddito netto) / €50.000 (prezzo d’acquisto) = 0,094 = tasso di rendimento 9,4%.

Secondo me è un calcolo sbagliato, che non tiene conto di alcuni fattori: imposte sul reddito da locazione, rischi connessi alla morosità dell'inquilino e ai periodi in cui l'immobile potrebbe rimanere sfitto, spese di manutenzione straordinaria dovute alla vetustà, ecc.

Sembra più uno specchietto per le allodole come ha scritto @basty che un calcolo serio e affidabile.
Il sito stesso, che si prefigge di aiutare le persone a trovare il perfetto agente immobiliare, mi pare poco affidabile.

Io non mi fiderei di un agente immobiliare che pubblicizza un immobile calcolando il rendimento in quel modo!
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Almeno in quel sito ti scrive come lo ha calcolato ..... da quel sembra gli altri ti scrivono il rendimento e basta !
 

mega

Membro Attivo
Proprietario Casa
be' certo le spese per un locale commerciale sono molte e i rischi anche ma dal tronde se hai 2 soldi e' sempre meglio che tenerli in banca….
 

mega

Membro Attivo
Proprietario Casa
ma guardate...io mi sto basando su piu' fattori ...la rendita e' importante ma anche la posizione, i mq, e soprattutto la solvibilita' dell'inquilini non e' da trascurare
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
non tiene conto di alcuni fattori:
Io ho anche avuto l'impressione che l'articolo fosse un po' datato.

Parla anche di rivalutazione del capitale....: non certo di questi tempi. O meglio, non più come ante 2008. Chi ha comprato dopo non so se riprenderà mai i propri capitali.
se hai 2 soldi e' sempre meglio che tenerli in banca….
Condivido, ma attenta ai locali commerciali: oggi sono generalmente in grave crisi: anche qui bisogna sfatare il mito: a parte poche eccezioni , centrali ed in città importanti, ci sono miriadi di negozi chiusi, con IMU alte e sfitti, o con conduttori in grave sofferenza.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
e hai 2 soldi e' sempre meglio che tenerli in banca….
Dipende molto dalla somma che si vuole investire nell'acquisto di un immobile commerciale.

Se parliamo di cifre limitate (intorno ai 30.000 euro) qui a Torino si possono acquistare negozi o laboratori di metratura contenuta in zone periferiche/semiperiferiche. Ma è un investimento rischioso: sono in gran parte locali sfitti da molti mesi per attività commerciali che hanno chiuso, con scarse possibilità di trovare in tempi brevi inquilini solvibili.
L'acquisto di un negozio in zone più appetibili richiede un investimento più importante, orientativamente sui 150.000 euro.

Secondo me è anche interessante considerare l'acquisto di box auto, che si affittano velocemente e creano meno problemi.
Questa è la situazione nella mia città; non so se comparabile con la tua (vedo che scrivi da Roma).
 

mega

Membro Attivo
Proprietario Casa
A Roma piu' o meno e come a Torino...e' pieno di negozi sfitti, e' anche vero pero' che l'alternativa e' l'acquisto di un piccolo appartamento e affittarlo ma il canone e' piu' basso e pure li' la solvibilita' e' un rischio grosso...oltretutto se non ti paga l'inquilino di un appartamento la procedura di sfratto e' molto piu' lunga di quella di un locale commerciale.
In ogni caso con la cifra che vorrei investire mi sto orientando in zone semi-centrali di Roma con piu' palazzi e uffici possibili, in centro non ci prendo niente ed in periferia anche se molto popolate non conviene proprio per il maggior rischio di fallimento dell'attivita'. Che dire....non e' facile ma ripeto...essendo ignorante in materia di investimenti e non volendo tenere i soldi in banca non credo di avere grosse alternative….be' in realta' 1 ci sarebbe...togliermi qualche soddisfazione e mangiarmeli alla faccia dei Governi che ci dissanguano ma ho 2 figli che oggi piu' che mai vanno aiutati quindi ciao ciao sogni….
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Per quanto riguarda la possibilità di applicare la cedolare secca alle locazioni dei negozi, bisogna aspettare l'approvazione della Legge di Bilancio.

Ho letto sul Sole del 19/11 che un partito politico ne ha chiesto la proroga al 2020. Ma se non viene confermata, dal prossimo anno non si potranno più stipulare contratti commerciali in cedolare.
 

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angelamura ha scritto sul profilo di elisabetta giachini.
sono proprietaria al 50% di un appartamento di una casa bifamiliare. L'altro 50% e di proprietà del mio ex marito,L'altro appartamento che si trova al piano di sotto e' di proprieta' al 50% sempre del mio ex marito e 50% di mia figlia. Ora ci sono delle spese da sostenere per il tetto della casa. Per quanto io devo partecipare ? grazie
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