Calcolo spese condominiali, sto diventando pazzo!!!

[Giuseppe Gio]

Buongiorno a tutti, sto impazzendo col calcolo delle spese, la mia inquilina è una XXXXX e io non so come fare. Dunque, lei paga da contratto il 100% delle spese come avevo già spiegato in altro post, quindi come mi arriva un qualsiasi bollettino dell'amministratore che riguardi spese ordinarie io glielo giro e lei DEVE pagare.

Il contratto è stato stipulato il 01.09.2017, 4+4 cedolare secca, a 600 euro al mese di affitto + 80 euro di anticipo spese. L'esercizio va da ottobre a settembre.

Il primo anno pertanto ho provveduto a conteggiare le spese come da allegato excel 1 e cioè:

1. ho addebitato la 4a rata ordianaria dell'esercizio precedente per 1/3 (vale a dire il solo mese di settembre)
2. ho addebitato distinguendoli mese per mese gli importi delle 4 rate successive

Detti importi sono stati addebitati totalmente e sono stati pagati.

L'anno successivo (settembre 2019) ho proceduto alla stessa maniera con la differenza che, questa volta, l'amministratore mi ha inviato un bolettino relativo al SALDO INIZIALE, che io ho conteggiato interamente. Come si vede dall'allegato excel 2 ho proceduto come l'anno precedente, sempre addebitando tutte le spese ordinarie.

Causa la mia residenza all'estero che mi impedisce di seguire la cosa da vicino, non ho fino ad oggi risposto esaustivamente alle sue contestazioni sul pagamento delle spese. La signorina infatti mi scrive che:

1. per il periodo 2017-2018 il totale dei pagamenti da me effettuati equivale a 13 mensilità (1040€) più il conguaglio di 250,04€ a cui vanno sottratte la quota relativa alla TASI (32,90€) e la quota di 97,91€ riferita al settembre dell'anno precedente. Da cui risulta la cifra di 1159,23€.
   Dal documento dell'amministratore relativo alla gestione 2017-2018 risulta che il totale delle spese condominiali ammonta a 1291,48€.
   La differenza tra le cifre sopra riportate porta a 132,25€ quale saldo finale relativo allo scorso anno e non 291,21€ come quanto riportato sul documento.
2. tenuto conto di questo calcolo e passando all'anno corrente si parte quindi da un saldo iniziale di 132,25€ a cui va sommato il totale delle spese condominiali di 1352,98€ riportato sul documento dell'amministratore relativo alla gestione 2018-2019.
   Si ottiene dunque una cifra di 1485,23€ e, togliendo la quota relativa alle 12 mensilità da me già pagate (960€), il conguaglio a mio carico risulta di 525,23€.
3. riguardo alla quota TASI, come già segnalato nelle precedenti mail, risulta un credito a mio favore di 29,05€ per lo scorso anno e una cifra di 4,62€ per l'anno corrente, per un totale di 24,43€ di credito.
4. in conclusione, sottraendo questa cifra al conguaglio, si ottiene un totale di 500,80€ come quota finale da versarle.
5. Voglio inoltre sottolineare che i calcoli sopra menzionati considerano a completo totale mio carico tutte le spese condominiali, sia quelle dovute dall'inquilino sia quelle dovute dal proprietario. Nel contratto viene riportato: “Si concorda che le spese condominiali sono a totale carico del conduttore (spese relative al servizio di riscaldamento, quelle elencate nell'Art.9 della legge n.392/1978 nonché, per patto espresso, il compenso dell'amministratore dello stabile e l'importo della polizza globale del fabbricato ed ogni altra così come da espressa normativa)”. Mi aspetto quindi che nel prossimo conguaglio vengano chiaramente espresse le spese che non ricadono in quanto menzionato nella clausola sopra citata e che mi vengano scorporate e riconosciute nei conteggi relativi.

Allego anche copia del consuntivo (diviso in due parti).

Chi avrà avuto la pazienza di seguirmi fino a qui mi odierà...io però mi fermo in Italia poche settimane, e spesso lontano pure da Milano, e non so davvero dove sbattere la testa...

Grazie e scusatemi.

 

[Fift@]

Senti un commercialista del posto

 

[basty]

Chi avrà avuto la pazienza

I dati allegati non sono sufficienti per darti una risposta: e secondo me non segui un percorso lineare. Cioè:
- non mescolare le rate di acconto (versate forse da te e forse diverse da quelle a te accreditate dall'inquilino): ne terrai conto alsolo alla fine.

- nel contratto parli di un anticipo di € 80 euro in conto spese (960 l'anno) e poi dici che gli passi pure i bollettini dell'amministratore: delle due l'una. O tu ricevi gli acconti dall'inquilino e tu paghi le rate all'amministratore, o l'inquilino paga al posto tuo le rate condominiali e non ti versa l'acconto di 80 €: In ogni caso devi tener conto di cosa ha totalmente anticipato l'inquilino (verso di te o verso il condominio)

- la tasi è affar tuo: la eventuale quota a carico dell'inquilino sarebbe stata dovuta direttamente da lui. (non sei sostituto d'imposta): la quota principale, se non unica della Tasi è una imposta del proprietario.

- non credo chi l'amministratore includa nelle spese condominiali la tua tasi, quindi tieni separato l'eventuale importo.

Premesso questo di ogni annualità, devi prendere i consuntivi approvati dell'amministratore, leggere la voce totale gestione: quello è l'onere annuale spettante che l'inquilina ti deve rimborsare.. A questa sottrai gli eventuali acconti di 80 € previsti a contratto. cioè 960€ e ricavi il saldo.

Se sai che hai versato anche la percentuale di Tasi eventualmente a carico dell'inquilina (hai fatto male) aggiungerai al saldo anche quella quota di tasi.


Rimane da "valutare" il mese di settembre, (che è disallineato rispetto all'anno contabile del condominio): qui non esiste criterio formale; un modo accettabile è assumere un dodicesimo del Totale gestione anno 16-17 come quota relativa al primo mese di locazione.

In sostanza: hai allegato il consuntivo 18-19; ma avresti dovuto allegare anche il 17-18,

 

[Giuseppe Gio]

Grazie Basty, certamente ho sempre fatto il conguaglio rispetto a quanto anticipato dall'inquilina. In ogni caso come giustamente mi è stato consigliato mi sono rivolto a un professionista che mi ha tranquillizzato sulla bontà dei miei calcoli, lo rivedrò con calma ai primi di settembre per formalizzare il tutto. Grazie ancora.