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  1. percorrendo

    percorrendo Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Buonasera alla comunità.
    Vorrei sottoporre un problema che nel mio condominio ha creato delle discussioni e delle problematiche alle quali non ha saputo rispondere l'amministratore di condominio...

    Vi chiedo se è possibile in sede di assemblea condominiale, votare e a maggioranza cambiare le decisioni della precedente assemblea affinché non abbiano inizio i lavori di ristrutturazione della facciata del palazzo (già approvati e non ancora commissionati) a favore di altri lavori volti al beneficio del risparmio energetico che prevedono l'installazione di valvole contabilizzatrici ai termosifoni degli appartamenti di ogni singolo condomino.
    Preciso che nella seconda assemblea erano presenti solo due dei membri favorevoli alla precedente decisione ma poi favorevoli a destinare le proprie risorse economiche pro risparmio energetico.

    Anticipatamente ringrazio
    Francesco (Percorrendo).
     
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  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per avviare i lavori già approvati sarebbe stato necessario costituire preventivamente un fondo cassa per coprirne la spesa. Qualora ciò non fosse avvenuto, l'Amministratore non era legittimato né a commissionare i lavori, né tantomeno ad avviarli. In pratica l'astensione al pagamento da parte dei condòmini ha vanificato la delibera, e l'Amministratore deve in qualche modo averne preso atto. La seconda assemblea, se ci sono stati i consensi nelle percentuali prescritte, ha di fatto annullato e sostituito gli esiti della precedente.
     
  3. percorrendo

    percorrendo Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Nell'ultima riunione di condominio non è stata ahimè messa a votazione la nuova proposta per cambiare la decisione presa in precedenza, qualcuno dei presenti temeva risvolti legali da parte dei condomini non intervenuti.

    Gradirei, se possibile, mi venisse chiarito anche l'aspetto della costituzione del fondo cassa per avviare il lavoro di ristrutturazione della facciata del palazzo (la decisione che volevamo cambiare).
    Ci sono 4 - 5 condomini che non hanno versato l'anticipo per i lavori.. chi dice che non ha la possibilità di pagare e chi non intende pagare perché contrario ad una spesa non urgente e, visti i tempi attuali, gravosa.
    Se la ditta dei lavori giunta in sede di contratto dovesse accettare l'anticipo disponibile (non il convenuto), successivamente l'amministratore o la ditta stessa potrà agire legalmente nei confronti di chi non paga? Per logica direi di si è chiaro ma in questo caso dove la ditta inizia i lavori pur sapendo che non tutti intendono pagare cosa si potrebbe verificare legalmente?
    I condomini che non intendono pagare saranno costretti a pagare?

    Percorrendo
     
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  4. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il 18 Giugno 2013 entrerà in vigore la legge di riforma della disciplina condominiale, disciplina con la quale sono state introdotte importanti novità.
    In particolare con la nuova Riforma sono stati modificati gli articoli di seguito riportati:
    1) Versamenti di quote Ordinarie - Straordinarie
    Secondo quanto disposto dal nuovo art. 1129 del codice civile, a partire dal 30 giugno l'amministratore avrà l'obbligo di far transitare tutte le somme in entrata o in uscita nel conto corrente intestato al condominio.
    Non potranno più, quindi, essere accettati versamenti eseguiti presso l'ufficio
    dell'amministratore.
    2) Riscossione dei Contributi condominiali
    Secondo quanto disposto dal nuovo art. 1129 del codice civile e dall'art. 63 delle DDAA C.C. sono cambiate le norme in materia di riscossione delle quote condominiali,
    a) L'amministratore è obbligato ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi da quando il credito è diventato esigibile.
    Tale disposizione può essere modificata solo in ambito assembleare; i condomini in tale sede potranno deliberare di soprassedere dal richiedere decreto ingiuntivo, in tal caso tutti i condomini saranno solidali per i crediti non riscossi,
    b) Le modifiche agli articoli suddetti comporteranno l'impossibilità di accordare proroghe o dilazioni di pagamento rispetto alle scadenze deliberate nell'assemblea condominiale.
    c) Per far fronte alla Spese Straordinarie si dovrà - OBBLIGATORIAMENTE - costituire preventivamente un fondo di importo pari all'ammontare complessivo della spesa.
    Qualora i condomini non costituiscano detto fondo non si potrà procedere con la spesa straordinaria.
    3) Registro Anagrafe Condominiale
    L'art. 1130 comma 6 del codice civile, come modificato dalla legge n. 220 dell'11
    dicembre 2012, fra le attribuzioni dell'amministratore prevede la "tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in fonna scritta entro 60 gg.
    L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le infonnazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi 30 gg, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili"
    AI fine di poter adempiere a tale disposto nei tempi prescritti, viene richiesto ai sig.ri Condomini di fornire i dati relativi alle unità immobiliari di proprietà o comproprietà e/o l'esistenza di eventuali altri diritti reali sull'immobile (es usufrutto, uso, abitazione) o di godimento (es locazione, comodato d'uso)
    Si richiede a tal fine di riportare i dati relativi all'immobile compilando il modulo all'uopo predisposto, e consegnare lo stesso entro 30 giorni dalla ricezione della presente comunicazione.[DOUBLEPOST=1373530366,1373530280][/DOUBLEPOST]
    Ho risposto al punto sopra riportato, ossia la costituzione del fondo cassa per i lavori straordinari.
     
  5. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questa parte (mi quoto da solo! ;) ) indica che se in un condominio di 40 famiglie ci sono 5 famiglie non paganti, ed ogni famiglia dovrebbe pagare 1000 euro, in sede assembleare le 40-5 = 35 famiglie possono deliberare di NON far emettere, dall'Amministratore, il decreto ingiuntivo verso quelle 5 famiglie non paganti. In quest'ultimo caso, però, tutti i condomini saranno solidali per i crediti non riscossi. Poiché le 5 famiglie non pagano i loro 5 * 1000 = 5000 euro, vuol dire che questi 5000 euro verranno ripartiti tra tutte le 40 famiglie... di fatto vengono però ripartiti tra 35 famiglie, perché se le 5 famiglie non pagano i 1000 euro, di sicuro non pagano nemmeno la ripartizione per 40 (ossia 5000 / 40 = 80 euro) ;)
     
  6. percorrendo

    percorrendo Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ringrazio molto "possessore" per i chiarimenti preziosi che mi ha dato e che sicuramente arricchiranno anche le conoscenze di tutta la comunità qui iscritta.
    Buona giornata,
    "percorrendo".
     
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  7. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E perchè? L'amministratore è solo tenuto a versare sul c/c condominiale quanto eventualmente incassato nel suo studio o come spesso avviene in sede di assemblea.
    Infatti il testo della legge dice:
    "L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio........."
     
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  8. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io conosco già due Amministratori che dopo questa legge si rifiutano di ricevere denaro contante e chiedono solo bonifici, forse lo fanno perché vogliono tracciabilità totale e non vogliono più essere loro a fare la coda in banca per versare denaro.

    Penso che l'unica limitazione all'uso del contante per pagare le rate condominiali sia questa:

    http://www.ilsole24ore.com/pdf2010/...iciclaggio/articolo-circolazione-contante.pdf[DOUBLEPOST=1373557167,1373557113][/DOUBLEPOST]... poi, ovviamente, ogni Amministratore fa come crede.

    Ci sono anche Amministratori che sono stanchi di accollarsi il rischio di:

    a) Accettare banconote false (ho anch'io a casa una patacca da 20 euro che hanno rifilato a mia madre);

    b) Farsi rapinare da un bandito direttamente nello studio dell'Amministratore.
     
  9. percorrendo

    percorrendo Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    L'AMBIGUITA' DELLA DELICATEZZA


    Buongiorno alla comunità.

    Vorrei proseguire la discussione "cambiare precedenti decisioni" con un altro problema emerso in questi giorni in sede condominiale e dopo aver edotto l'amministratore su ciò che era emerso in questa discussione.



    L'ultima riunione condominiale tenutasi nei primi giorni di questo mese di luglio era avvenuta in seguito ad una richiesta che aveva per oggetto "la valutazione di indirizzare le risorse economiche destinate ad un altro lavoro straordinario, deliberato nello scorso mese di aprile ma non ancora iniziato, a favore della riqualilificazione energetica del palazzo....".



    L'amministratore nelle lettere di comunicazione però pensò bene di indire l'assemblea citando nell'ordine del giorno soltanto questo: "valutazione e possibilità di lavori straordinari volti al beneficio del risparmio energetico". Si giustificherà poi in sede di riunione, di aver usato quella formula "per delicatezza". Mah... non si è ben capito in quel momento la "delicatezza" a chi era indirizzata...



    Rincontrando in seguito l'amministratore e discutendo su come era avvenuta l'ultima riunione condominiale, affermava che il quella sede non avremmo potuto votare a sfavore della delibera precedente perché non era menzionata nell'ordine del giorno. (ma non gli era stata data una motivazione precisa non citata da lui per delicatezza?). Era questo il motivo per il quale ci aveva pacatamente intimorito con la possibilità di azioni legali da parte dei non presenti? (vedasi l'apertura della discussione).



    Ora l'amministratore vuole che i consiglieri firmino il contratto per dare in appalto il lavoro alla ditta di ristrutturazione scelta (questa era la decisione precedente che volevamo cambiare). Essendo la delibera di aprile, lui dice, non si trova sotto ciò che è regolamentato dal nuovo regolamento di condominio entrato in vigore successivamente, il 18 giugno scorso.



    .........

    Cosa possiamo fare? Ha ragione lui? Bisogna firmare anche se non ci sono un granchè di soldi depositati in cassa? E' il caso di cambiare amministratore forse!

    Il giochino della "delicatezza" non è stato molto gradito....

    Si potrebbe risolvere chiedendo nell'immediato un'altra riunione per ridiscutere e decidere su ciò che "con delicatezza" ci ha fatto saltare l'amministratore e il tutto prima di firmare il contratto per l'appalto dei lavori?



    Saluto la comunità e anticipatamente ringrazio coloro che sapranno darmi indicazioni utili.



    Percorrendo
     
  10. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Senza forse.
     
  11. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    a - Non firmare il contratto
    b - Inviare una raccomandata firmata da almeno 2 condomini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi chiedendogli di convocare una assemblea con il seguente ordine del giorno:
    1 - Revoca dell'amministratore e nomina nuovo amministratore.
    2 - Valutazione di indirizzare le risorse economiche destinate ad un altro lavoro straordinario, deliberato nello scorso mese di aprile ma non ancora iniziato, a favore della riqualificazione energetica del palazzo. Annullamento delibera del mese di aprile c.a. di approvazione dei lavori straordinari (indicare quali).

    Qui trovi un modello di richiesta di convocazione:
    http://www.abitanti.condominioecopolis.org/assemblee/convocazione-assemblea-straordinaria
     
  12. percorrendo

    percorrendo Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Grazie meri56 per le tue indicazioni preziose.
    Mi sono già attivato sulla scorta di ciò che mi hai suggerito sperando di cancellare la "delicatezza dell'ambiguità".
    Buonanotte,
    Percorrendo
     

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