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Massimo Carelli

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#1
Salve. Mi è piombato addosso un problema che mi sta togliendo letteralmente il sonno. Da 4 anni ho affittato il mio locale commerciale in Roma categoria catastale C1 ad un Autolavaggio di auto. Improvvisamente sono arrivati i vigili e, pur trovando tutto in regola per quanto riguarda l'autolavaggio, hanno detto a chi era presente che il negozio deve essere accatastato come categoria C3, altrimenti gli agenti dovranno chiudere l'attività! Ora io sono consapevole che con il cambio di accatastamento il mio locale perderà di valore. Ma volevo capire meglio quanto possa costare questa operazione (sebbene io non voglia farla) e se in futuro, ad esempio qualora l'autolavaggio dovesse terminare, potrei rifare il cambio da C3 a C1 (senza dover fare bagni per disabili o altro, quindi lasciando il locale così com'è ora). Il locale commerciale è sul piano strada (serrande sul marciapiede) e fa parte di un condominio (uno dei negozi del palazzo per intenderci), è grande circa 40 mq. Infine c'è un modo per rifiutarsi di fare questo cambio? Grazie per l'aiuto che vorrete darmi.
 

Gianco

Membro Storico
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#2
Posto che il valore è in funzione della sua produttività, la destinazione catastale per quel tipo di attività deve essere C3 con la tassazione corrispondente. Ogni variazione della destinazione deve essere preceduta dalla corrispondente autorizzazione edilizia, sia in un senso che, domani, in senso inverso.
 

Jan80

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Professionista
#3
Non mi pare sia il caso di perdere il sonno per questo!
Se i vigili hanno già verificato la corretta destinazione d'uso dei locali e, suppongo, dello spazio esterno adibito a lavaggio auto, di tutte le autorizzazioni necessarie e della conformità della SCIA dell'affittuario per la sua attività, ilcambio di categoria catastale è una pura formalità, dato che serve unicamente a fini fiscali.

Si informi presso un tecnico che si occupa di catasto (spesso sono geometri) per un preventivo per tale variazione, tutto qua.

Le eventuali modifiche da lei temute sono esclusivamente di tipo edilizio-urbanistico e non catstale.
 

Massimo Carelli

Nuovo Iscritto
Impresa
#4
Ma in caso i vigili possono chiudere un'attività per questo motivo? Questa frase mi è stata riferita dai conduttori (stranieri)... forse hanno capito male. Potrebbe essere che al massimo si rischi una multa? Dal verbale di accertamento che mi hanno fatto vedere risulta tutto in regola tranne il formulario smaltimento, da presentare entro 5 giorni. Mi pare assurdo che un'attività venga chiusa per una dicitura catastale. P.S.: La variazione di destinazione d'uso devono farla loro al comune giusto? Grazie ancora
 

Jan80

Membro Junior
Professionista
#5
A me pare strano che addirittura abbiano controllato il catasto!
Sicuro che fossero vigili?

Io preverei a contattare chi ha redatto il verbale per venirne a capo (suppongo l'ufficio controlli edilizi o quello per le attività produttive).

Se hanno avuto da ridire solo sul catasto, significa che la destinazione d'uso attuale dei locali è consona per l'attività ce v si stà svolgendo, quindi sei già a posto per quello.
La SCIA per attività produttiva non ti riguarda, è competenza degli affittuari.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
#6
Per lo svolgimento dell'attività è determinante che i locali siano abilitati. La corrispondenza catastale è una conseguenza. Pertanto sarà necessario, se del caso, procedere alla denuncia di variazione nel catasto fabbricati con la presentazione della relativa pratica DOCFA.
 

Massimo Carelli

Nuovo Iscritto
Impresa
#7
Grazie infinite per le delucidazioni preziose che mi state dando. E' venuto il reparto tutela ambiente della Polizia Locale. E credo che gli abbiano fatto storie leggendo l'accatastamento del locale commerciale specificato sul contratto di affitto. Io non ero presente... sono gli affittuari che mi hanno detto che devo cambiare da C1 a C3... ma non vorrei invece che siano loro a dover andare in comune a dichiarare la destinazione d'uso... presentando se ho capito bene una SCIA? Ricordo che è un autolavaggio condotto da stranieri (che capiscono e parlano poco l'italiano)
 

Jan80

Membro Junior
Professionista
#8
No, la SCIA l'hanno già presentata loro per poter iniziare l'attività. SCIA per attività produttive da non confondere con SCIA edilizia, che è un titolo edilizio abilitativo.

Penso anch'io che gli abbiano obbiettato il catasto dato che l'attività è di tipo produttivo più che commerciale...... a questo punto mi viene da chiedermi se il locale abbia adeguata destinazione d'uso per ospitare un autolavaggio.

La cosa migliore per te sarebbe non cambiare nulla e provare ad andare a parlare con un responsabile dell'ufficio, magari con in mano il famoso "formulario smaltimento". Da lì cerca di capire bene cosa pretendono.

Per curiosità, i locali con serrande cosa ospitano ora? Negozio o autolavaggio?
Sai quale destinazione d'uso hanno tali locali sulle planimetrie dell'ultimo precedente edilizio depositato in Comune?
 

Massimo Carelli

Nuovo Iscritto
Impresa
#9
La situazione a mia conoscenza è questa: il mio locale commerciale fa parte di una serie di negozi sotto un condominio. I classici negozi in linea sul marciapiede con sopra le abitazioni che puoi trovare ovunque a Roma. Le altre attività presenti ora sono una pizzeria, una frutteria, dall'altro lato della strada un bar. Sulla destinazione d'uso di questi immobili non saprei. Ad esempio nel mio negozio prima dell'autolavaggio c'era un centro estetico.
 

Jan80

Membro Junior
Professionista
#10
Suppongo quindi che la destinazione d'uso dei locali sia quella commerciale. Una curiosità: dove le lavano le auto? I locali sono adibiti a ..... negozio?
 

Massimo Carelli

Nuovo Iscritto
Impresa
#11
Si credo che la destinazione d'uso sia quella commerciale. Le auto le lavano all'interno, il negozio ha due serrande ed entrano due auto... ma in caso chi è che deve cambiare la destinazione d'uso? Loro? E' possibile che il cambio in comune (all'ufficio urbanistico mi pare) non venga concesso?
 

Jan80

Membro Junior
Professionista
#12
E' il proprietario chedeve fornire in locazione un locale idoneo allo svolgersi dell'attività al suo interno, sebbene in realtà dipende molto da quello che è stato scritto sul contratto d'affitto: se hai dato in locazione un locale ad uso commerciale, quello deve essere utilizzato, mentre se è stato locato un locale per autolavaggio, questo deve corrispondere sia urbanisticamente che catastalmente.

Le classi d'uso secondo l'art. 23-ter delDPR 380/2001 sono le seguenti:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

Le regioni possono modificare questo elenco; si ha quindi cambio di destinazione d'uso (a livello urbanistico) se si passa da una all'altra. Questo sarebbe bene evitarlo dato che, oltre a poter essere negato dalla pianificazione urbanistica locale, si diviene probabilmente soggetti al pagamento degli oneri di urbanizzazione.

Sono andato a verificare quali siano gli adempimenti da compiere per l'apertura di un autolavaggio (che se non complrtamente automatizzato è un'attività artigianale) e l'unica carta da presentare è l'autorizzazione allo scarico delle acque reflue (industriali); questo è stato fatto?

Da quanto tempo è aperta questa attività? Non vorrei che questa visita dei vigili sia avvenuta a seguito di segnalazioni di condomini e che sia solo il preludio di ulteriori visite.

Per rispondere alla sua domanda non è che i vigili possono far chiudere l'attività perché l'immobile è mal accatastato, ma la chiusura può avvenire se i locali non sono idonei all'uso che se ne fa.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
#13
Dice bene @Jan80, la categoria e classe registrata in catasto deve corrispondere a quella urbanistica, oltre che a quella praticata. L'importante è che sia in regola con quella edilizia, perché adeguare la documentazione catastale è questione di qualche giorno.
 

Massimo Carelli

Nuovo Iscritto
Impresa
#14
Grazie per le risposte. L'autolavaggio è aperto da 4 anni ormai e sino ad ora non si era verificato nessun problema quindi desumo che tutta la documentazione sia stata presentata (ma non posso esserne certo). Nel contratto di affitto è chiaramente specificato che il locale è un C1. Sinceramente io non ero a conoscenza di questa limitazione e credo a questo punto nemmeno gli affittuari.
 

Massimo Carelli

Nuovo Iscritto
Impresa
#15
Vi porto aggiornamenti, se avete ancora voglia di seguire questa storia. Sono andato sia dai vigile che soprattutto all'ufficio tecnico del municipio, dove ho scoperto che la circolare che vuole gli autolavaggi in C3 è del 2015 mentre questa attività è iniziata nel 2014. Forse per quello gli diedero la SCIA in C1. Il tecnico dell'ufficio tecnico mi ha detto che nemmeno loro sanno se questa circolare è retroattiva e che probabilmente i vigili gli hanno chiesto un parere. Inoltre mi ha detto che per questo negozio il cambio di destinazione d'uso è possibile in quanto in zona non soggetta a blocchi urbanistici. Ora i vigili mi hanno detto di fare questo cambio, l'ufficio tecnico mi ha detto di aspettare la comunicazione che mi arriverà a casa, con il rischio (!) però che chiudano l'attività nel frattempo. Mi hanno anticipato che i costi per un tale cambio di destinazione tra tecnico abilitato e altri oneri saranno intorno ai 1500 euro. E che comunque, qualora cessasse questa attività sarei tenuto a ripristinare il locale alla sua precedente categoria di utilizzo ossia C1. Ora vi faccio una domanda: nella prassi chi è che fa il cambio di destinazione d'uso? Il proprietario o gli affittuari? Secondo me devono farlo loro e sul contratto di affitto c'è scritto che io non sono responsabile se gli chiudono l'attività. Ovviamente abbiamo già litigato sul punto, loro dicono che è usanza che lo faccia il proprietario perché riguarda le mura... mah. Secondo voi?
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
#16
Essendo un autolavaggio deve essere accatastato in C3. La pratica catastale è solo ed esclusivamente sottoscritta dal proprietario. Comunque, posto che per l'attività è già stata presentata la relativa SCIA, l'unica incombenza che hai è quella della variazione catastale, il cui costo si aggirerà sulle 500 €. Se poi il tecnico al quale ti rivolgi è lo stesso precedente potrà farti un prezzo migliore.
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
#18
Potreste dirmi come scrivere un'autorizzazione al cambio di destinazione d'uso per gli affittuari? Grazie
L’autorizzazione per cambio di destinazione d’uso la presenta SOLO un tecnico e la fa firmare al proprietario, si usa la modulistica nazionale per questo disponibile sul sito di ogni Comune, ed ormai queste pratiche vengono presentate online!
Come detto da @Gianco devi solo preoccuparti di trovare un tecnico!
 

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Brigantes83 ha scritto sul profilo di Gianco.
Salve Gianco, sono nuovo del forum, desideravo esporle una questione, io ho ricevuto un testamento universale olografo da un'amica, quest'ultima era vedova e non aveva figli, ma esiste una cugina (figlia della sorella di sua madre) e una nipote (figlia del fratello del marito defunto)
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Salve a tutti vorrei sapere come faccio a regolarizzare la mia cantina alta 2,78 e lunga mt 8 e larga mt 6 seminterrata la quale è stata accatastata risulta sulle planimetrie insieme alla casa.La casa era abusiva ed è stata condonata ma la cantina non risulta il condono non capisco il perché dato che risulta sulle planimetrie.Ora dovrei vendere il tutto ma non vorrei avere problemi in futuro o davanti al notaio.
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