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  1. danylo

    danylo Nuovo Iscritto

    Salve! Ho un garage su una palazzina di 12 appartamenti e 12 garagi , di cui tre garagi danno sulla via principale e gli altri sono interrati, il mio garage ha l'apertura sulla via principale, mi è stato richiesto come negozio, la distanza tra la via ed il garage è di 7 metri lineari e completamente condominiale, posso fare il cambio di destinazione da garage a negozio, o come dice l'amministratore di condominio, praticamete contrario, che c'è bisogno dell'unanimità dell'assemblea condominiale favorevole? premetto che il comune ha rilasciato permesso a costruire senza richiedere niente dell'assemblea di condominio.
    Grazie per l'attenzione e per le eventuali risposte.
     
  2. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    il comune ti concede tutto....basta che paghi i diritti comunali e con la clausola "salvo il diritto di terzi" : a questo punto la cosa passa all'approvazione condominiale che deve essere favorevole (il "dirtto di terzi" ): dipende anche dal tipo di negozio (silenzioso,rumoroso,uso diurno,uso diurno inoltrato etc): l'aaministratore NON PUO' essere contrario ! DEVE sottoporre la cosa in assemblea all'approvazione o disapprovazione dei condòmini
     
  3. Bunny

    Bunny Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Forse l'amministratore è contrario sulla base dell'immodificabilità dell'esclusiva destinazione a parcheggio, che riguarda i garage costruiti dopo l'entrata in vigore della c.d. Legge Ponte del 1967...in tal caso neanche il comune avrebbe potuto rilasciare il permesso.
    Solo se il fabbricato è di costruzione precedente il comune può rilasciare il permesso, salvo il condominio ...
     
  4. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Se il regolamento di condominio non lo vieta espressamente e non modifichi l'aspetto della facciata (ma credo che sempre di una seracinesca si parli), l'amministratore può dire quello che vuole. Ne lui, ne l'assemblea possono impedirti lavori sulla tua proprietà esclusiva, ne tantomeno impedire il passaggio per l'accesso del pubblico al nuovo negozio.
     
    A palinotto piace questo elemento.
  5. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    ma...resta immodificato l'articolo di legge riguardo al "salvo il diritto di terzi" ....ed il condominio ,in questo caso ,e' " i terzi" : poi e' necessario fondamentalmente assicurarsi che esista presso il comune il relativo certificato di "agibilita'" : molte volte rilasciano permessi senza apporre (ma non credo) le dichiarazioni tipo "...accertati i requisiti ed i permessi relativi rilasciati in data .....per agibilita' et dichiarazione ASL di idoneita' relativamente a.....si concede...etc "
    domanda : CHI ha fatto la richiesta ? geometra ? ingegnare ? autodichiarazione ?
     
  6. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    anch'io ritengo che trattandosi di garage non sia facile cambiarne la destinazione primo perchè la costruzione di garage nei nuovi condomini è stata imposta per evitare il problema del parcheggio su strada, secondo perchè il condominio non è indifferente avere un garage, con una persona che entra ed esce o un negozio con auto che parcheggiano ovunque per accedervi, rumori etc, se io compro un appartamento con sotto un garage è perchè voglio stare tranquilla se sotto poi ci mettono un bar che chiude alle 4 del mattino le cose cambiano... i diritti dei terzi vanno tutelati.
     
    A Marco Costa e mapeit piace questo messaggio.
  7. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Salve a tutti......
    inoltre potrebbero esserci clausole che ne impediscono categoricamente la trasformazione a negozio o magazzino ...una ad esempio puo' essere l'altezza ..che se inferiore ai 2.40mt l'ASL non approva nemmeno i magazzini
    Rendendo di fatto inutili tutte le successive discussioni (esperienza personale)
    Molti (almeno nella mia citta') sono i garage al piano terra costruiti con un'altezza di 2.20 - 2.30 mt
     
  8. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Pur condividendo tutti i dubbi sollevati circa la "fattibilità amministrativa" della trasformazione, dato per assunto che danylo riesca a ottenere dalle autorità tutti i permessi necessari, rimane il tema centrale della sua domanda: può il condominio opporsi alla trasformazione e impedirla? Con quale diritto?

    A mio avviso la risposta rimane negativa (sempre che non sia espressamente vietato da una norma contrattuale del regolamento di condominio regolarmente accettato, o che il regolamento stesso - sempre con norma contrattuale regolarmente accettata - preveda l'obbligo di richiedere il permesso all'assemblea per le trasformazioni nelle parti private).

    Se nel RdC, infatti, l'ipotesi non è contemplata, non vedo come il condominio possa accampare alcun diritto.
    L'ipotesi "garage vs. bar" sollevata da Arianna è senz'altro valida, ma non attiene ai diritti del condominio, bensì ai rapporti tra condòmini e al rispetto delle norme sulla pubblica quiete.
    Se invece di un bar che chiude alle 4 del mattino il garage venisse trasformato in un negozio di carrozzine o oggeti sacri, credibilmente non si creerebbero fonti di disturbo, ma il cambio di destinazione d'uso sarebbe già avvenuto.
     
    A carlo62 piace questo elemento.
  9. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma qualsiasi negozio, oggetti sacri inclusi, prevede gente che vi si rechi in auto (siamo in Italia e camminare a piedi è rigorosamente vietato) per poi parcheggiare, magari in tripla fila, davanti alla porta del negozio con ovvi fastidi per tutti. pertanto il tutto andrebbe vietato ovunque non sia stato espressamente previsto proprio per tutelare i diritti di tutti. se poi i condomini sono d'accordo ben venga!
     
  10. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Il fatto è che il principio della legge funziona esattamente al contrario: E' lecito tutto quello che non sia espressamente vietato.
    Personalmente lo trovo un principio giusto, ma qui si entra nel campo delle opinioni personali...:daccordo:
     
    A meri56 piace questo elemento.
  11. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    lo so. solo che secondo me questo non contempla i diritti di chi deve subire le conseguenze delle nostre azioni. diciamo che il principio è giusto, o meglio lo sarebbe in un paese davvero civile.
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Tutto quello che avete risposto anno una logica ma non rientrano nell'art. 1102 codice civile
     
  13. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    adime : parla ,o sublime (non e' una presa fondellarum) aruspice, et illuminaci circa questo 1102 :-o:shock::basito::occhi_al_cielo:....per esperienza : il mio unico condomino voleva trasformare i suoi locali in appartamenti : il Comune ha concesso i permessi di trasformazione Salvo Diritto dei Terzi : il quale "terzo" =io ha obiettato e diffidato il Comune di rendersi promotaore di abuso in quanto ,oltremodo, i locali additati sono 1,5 mt sotto il piano stradale ,non avevano garages ne' accesso alla condominialita' cortilizia come previsto dai regolamenti comunali ergo.....ritiro immediato dei permessi con clausole ben definite....mi hanno tacciato di rompi...rompi...ma,come dicono i francesi, je m'an fuot !
     
  14. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La vedo dura trasformare un garage in un negozio. Oltre a tutto, ammesso e non concesso che si faccia (bisogna creare i servizi igienici, i relativi scarichi visto che non basta la piletta del garage, impianti a norma, aperture se la vetrina non è sufficiente, deve avere l'altezza adeguata ecc...) ciò modificherebbe l'estetica del condominio, che è un bene comune. Inoltre provocherebbe un accesso del pubblico sul suolo condominiale per poter entrare nel negozio. Pertanto in qualsiasi regolamentucolo di condominio si potrà trovare un appiglio al rifiuto da parte dell'assemblea a concedere il benestare.
     
  15. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    per tutti : a conclusione = meglio VENDERE il garage e COMPERARSI un locale gia' destinato a "negozio"
     
    A piace questo elemento.
  16. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Direi anch'io :daccordo:
     
  17. ianez

    ianez Membro Attivo

    A tale proposito vorrei sottoporvi altro quesito.
    Sul piazzale privato del mio condominio esistono dei locali, ex negozi, chiusi.
    Da un paio d' anni, 2 di questi si sono trasformati in LOFT, locati dai rispettivi proprietari che non abitano nel palazzo, ad exstracomunitari . L'amministratore fa finta di non saperne nulla........:confuso: Per i "negozi" solo parte delle spese di pulizia del piazzale!.... come ci dobbiamo comportare? quali sono le spese che dovrebbero invece pagare?
    grazie.
     
  18. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se i negozi non hanno l'abitabilità come appartamenti (ovvero sono accatastati in classe C/.. e non A/..), basta chiamare la Polizia Urbana e fare una denuncia. Il proprietario dovrà far sgomberare e risponderne.
    Allo stesso modo se il condominio ha un regolamento contrattuale nel quale è stabilito che i due locali menzionati possano essere adibiti solo a negozi, il condominio potrà intentare un'azione contro il proprietario per ripristinare l'uso consentito, previa assemblea e relativa delibera.
    Se invece sono stati accatastati come abitazioni e il regolamento di condominio non ne proibisce l'uso come tali, si può indire un'assemblea condominiale con all'ordine del giorno l'argomento "modifica ripartizione spese condominiali" e, con maggioranza qualificata, approvare una nuova tabella di ripartizione nella quale anche i due locali contribuiscano alle altre spese come se fossero due normali appartamenti.
     
    A Marco Costa piace questo elemento.
  19. ianez

    ianez Membro Attivo

    G:daccordo:grazie mille.
     

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