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  1. alterego198x

    alterego198x Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti,

    vorrei porvi un quesito che riguarda in realtà una comproprietà al 50%, non un vero condominio, ma le leggi in materia dovrebbero essere circa le stesse.

    Antica palazzina composta da 2 appartamenti al 1°P e 2 negozi al PT, con ventrine. In fondo al cortile un ex macello/fienile. Il cancello della palazzina è sempre restato aperto negli orari di apertura dei negozi, che dagli anni 50 sono sempre stati locali dati in affitto ad attività commerciali.

    Mia madre ha venduto il fienile a terzi, che hanno creato un'altra palazzina dando in affitto gli appartamenti, creandosi così una comproprietà al 50% con cortile in comune. Non c'è alcun tipo di regolamento scritto.

    Quando hanno comprato il fienile, i negozi al PT già esistevano. Lo sapevano che c'erano. Erano affittati in quel periodo. E, sebbene nel contratto di vendita non sia stato messo nero su bianco che il cancello dovesse stare aperto, c'era un accordo verbale che è stato rispettato finché mia madre era in vita. Anche perché un negozio chiuso dentro a un cortile, non lo affitta/compra nessuno!

    Da quando lei non c'è più, l'altro comproprietario se ne frega altamente dell'accordo verbale. In questo momento che i negozi sono sfitti, non mi interessa, che lo tenga pure chiuso. Ci mancherebbe. Il problema è che pretende che resti chiuso sempre, anche se un domani dovessi riuscire ad affittare i negozi a qualcuno

    Io in pratica ho ereditato due negozi chiusi dentro a un cortile.

    Può un comproprietario, arrivato successivamente e informato dei fatti, obbligarmi a tener chiuso un cancello che è rimasto aperto negli orari di apertura dei negozi dal 1950 fino a ieri?
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    In realtà e il Condominio a mutuare, a volte, le norme della Comunione.
    Ciò premesso...servirebbe attenta analisi di aree e documenti perché potrebbe essere che voi siate un Condominio (o forse Supercondominio) senza esservene resi conto.

    La distinzione è comunque poco rilevante poiché nei fatti i proprietari dell'ex fienile non possono "imporre" alcuna chiusura del cancello.
    Se proprio vogliono impedire accesso sulla loro area (ammesso ne abbiano una esclusiva) si dotino di ulteriore cancello "personale".
     
  3. alterego198x

    alterego198x Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie della risposta e delle puntualizzazioni.
    Oltretutto, sapendo sin dall'inizio che lì c'erano dei negozi, avrebbe potuto anche farsi un cancello all'ingresso della scala della sua palazzina, dato che ha raso al suolo il fienile e ha costruito da zero.

    Questo già mi dice molto su quali fossero le sue intenzioni sin dall'inizio riguardo al cancello, nonostante gli accordi verbali...

    Per quanto riguarda il super/condominio, credo tu abbia ragione. In teoria sono 8 unità, anche se non è mai capitato che fossero tutte affittate contemporaneamente. Però considerato che i proprietari sono 2, anche creare un condominio e fare le assemblee, alla fine siamo sempre noi due al 50% a decidere. La sostanza non cambia. Quando mia madre ai tempi aveva chiesto, le avevano fatto capire che erano più i costi che i benifici.

    Comunque grazie delle info.
     
  4. alterego198x

    alterego198x Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Scusate se rianimo questa discussione.

    Se ora che la comproprietà è già nata da anni (sarebbe stato meglio farlo all'atto di vendita) volessimo creare un regolamento della comproprietà/comunione, come dovremmo comportarci?

    Si tratterebbe di un regolamento contrattuale (da votare all'unanimità) o di un regolamento da votare a maggioranza? O dipende da cosa si vota di volta in volta?

    Oltre al cancello, io vorrei anche regolamentare:
    - le spese della luce in cortile (i miei negozi hanno dei faretti che puntano sulle vetrine e sul marciapiedi, attaccati ai miei contatori. I lampioni del cortile sono superflui per me e non abbastanza potenti da illuminare le vetrine, pago la luce due volte)
    - la spesa per la pulizia delle scale (i miei inquilini/commercianti neanche ci passano vicino alla scala)

    E gli altri comproprietari (uno degli appartamenti della palazzina è stato venduto, quindi preso saremo in 3 e il regolamento serve) hanno anche loro delle richieste.

    Come dobbiamo fare?
     
  5. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    In 2 e nemmeno in 3 esiste obbligo di Regolamento Condominiale (solo oltre i 9)...ma nulla vi impedisce di dotarvene.

    Finché siete in 2, e visto quanto esponi, la vedo dura una approvazione necessariamente unanime.
    Quando arriva il 3°… se la coalizione di 2 disporrà di 500 millesimi...potrebbe diventare un "calvario" per il "solitario".
     
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  6. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Solo quando il numero dei condomini è superiore a dieci, ex art. 1138, comma 1 c.c.
     
  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Giusta correzzione...ogni tanto la memoria manca di precisione :shock:
     
  8. alterego198x

    alterego198x Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie a entrambi.
    Non è obbligatorio fino a 10 condomini, ma credo che andrebbe fatto, così i nuovi che arrivano già sanno come funziona e come è organizzato il tutto e non si trovano soprese post acquisto.

    La vedo dura anch'io stilare il regolamento, però la cosa dell'unanimità potrebbe tornare a mio vantaggio.

    Se la comproprietà (il codice civile) prevede che ognuno paghi la sua quota di luce del cortile in comune, e per escludere me dalla spesa ci vuole l'unanimità, allo stesso modo se la comproprietà prevede che il cancello debba stare aperto, per chiuderlo ci vuole l'unanimità, che non avranno mai e quindi resta aperto!
     
  9. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Qui sbagli.
    La maaggioranza semplice ben può normare sull'uso della cosa comune anche modificando un RdC di tipo contrattuale.

    Ps.
    I nuovi proprietari saranno vincolati al Regolamento solo se lo stesso viene richiamato negli atti (rogito)
     
  10. alterego198x

    alterego198x Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ah, davvero? Pensavo che per le cose contrattuali (creazione e successive modifiche) servisse sempre l'unanimità e per quelle non contrattuali bastasse la maggioranza.

    Allora è una storia infinita... tra 100 anni siamo ancora qua a cercare di stilare il regolamento!

    Per l'affitto invece, il regolamento va richiamato e allegato al contratto d'affitto?
     
  11. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Solo per quelle che dispongono nei diritti dei singoli (esempio criterio di riparto spese)...giurisprudenza distingue le norme regolamentari seppur contenute in un RdC contrattuale.

    1000 anni o anche più...tutto dipende dal senso di democrazia degli attori.

    Il Regolamento è "igenico" sia allegato e menzionato nel contratto di locazione...altrimenti non avresti possibilità di rivalsa se un inquilino non vi si attenesse.
    Tieni presente che il Condominio si interfaccia sempre e solo con il condomino (proprietario) unico e solo responsabile (eccetto per i reati penali).
     
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