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  1. Plutonia

    Plutonia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Eccomi di nuovo con un altro problema che mi riguarda da vicino perchè coinvolta una persona a me cara.
    Nel 1998 è stato preso in affitto un negozio con durata 6+6 e l'accordo che l'aumento istat sarebbestato preso in esame solo dopo 3 anni e ciò risulta dal contratto.
    Il locatario fino a dicembre 2012 non ha mai richiesto adeguamento del canone originale in quanto la zona è poco appetibile e negli ultimi due anni sono spariti diverse altre attività commerciali causa trasferimento di uffici pubblici.
    A metà gennaio 2013 arriva una A.R. con allegata una tabella nella quale il locatario ricalcola il valore del canone sulla base Istat dal 2001 ad oggi e comunica quindi che a partire dal mese di febbraio il nuovo canone sarà quello che risulta dal nuovo conteggio.
    Mi chiedo: è corretto questo comportamento? Se non ha mai aumentato fino ad ora sicuramente ha avuto i suoi buoni motivi (visto che ha altri 15 immobili): in questo modo invece risulta un aumento in una unica soluzione di oltre il 22%. Lo può fare ritornando indietro di 10 anni? Se il fisco può risalire ai 5 anni precedenti, mi sembra fuori dal mondo che invece per l'affitto sia possibile ritornare a 12 anni prima.
    Spero in un conforto che mi consenta di impugnare questa situazione perchè diversamente mi diventa insopportabile l'aumento dal punto di vista economico.
    Non sarebbe stato più corretto se avesse rimesso in discussione il canone dopo i 6+6? Oltretutto conosce la situazione di difficoltà della zona in cui è situato il locale di 28mq.
    Sono stata un po' logorroica ma vi dovevo tutti gli elementi in questione. Personalmente credo che abbia rivisto il tutto dopo il pagamento dell'IMU.
    Grazie e resto in attesa del vs. conforto.
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il diritto alla percezione degli adeguamenti del canone (che sono prestazioni che debbono essere pagate annualmente) si prescrive in cinque anni, ex art. 2948, n. 4) c.c.
    Ciò premesso, il locatore può richiedere l'aumento non richiesto negli anni precedenti, e in questo caso "l'aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall'inizio del contratto fino alla data della richiesta".
     
  3. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Quanto arretrato ISTAT
    e entro quali termini (pena la prescrizione del credito)
    Cominciamo dalla normativa. In particolare alla

    Cassazione, sentenza n° 15034 – 2004

    In tema di locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo (commerciale), per l’aggiornamento del canone di locazione, dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta (non necessariamente avanzata in forma scritta), l’art. 32 della legge 392 del 1978, come modificato dall’art. 1 della legge n. 118 del 1985, ha riferimento, come dato sul quale operare annualmente l’aggiornamento, al canone iniziale, con la conseguenza che tale canone di partenza occorre considerare in occasione degli aggiornamenti predetti, valutando unitariamente la variazione verificatasi per tutto il periodo considerato.
    Ai soli fini di questo calcolo, deve ritenersi pertanto ininfluente la circostanza che, per qualche annualità intermedia, non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, in quanto la mancanza di tale richiesta impedisce soltanto l’accoglimento della domanda degli aggiornamenti pregressi.
    Detto questo, la prescrizione prevista dall’articolo 2948 del codice civile non riguarda la RIVALUTAZIONE che è tutt’altro argomento, per cui il conteggio del locatore è legittimo sotto ogni aspetto.
    Traducendo devi:

    1) rivalutare il canone per i 12 anni pregressi
    2) sul canone finale rivalutato applicare gli adeguamenti ISTAT ogni anno da qui a venire
    3) leggere sotto per la parte che riguarda gli adeguamenti passati mai richiesti :
    Per la richiesta di aggiornamenti arretrati la situazione si complica poiché se il contratto contiene formule quali "adeguamento automatico senza richiesta del proprietario" è l’inquilino a doversi fare carico di pagare il canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta.
    Se non lo fa, il proprietario ha diritto non solo all’aumento dalla scadenza annuale in poi ma anche a tutti gli arretrati proprio poiché l’aggiornamento era contrattualmente dovuto.
    Nel caso in cui però il contratto non prevede un adeguamento "automatico" la richiesta degli arretrati non è dovuta.
     
  4. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E invece la riguarda.
    Un conto è la possibilità di richiedere l'aggiornamento dalla data della relativa richiesta, e con riferimento al canone iniziale.
    Un altro conto è la possibilità di esigere gli arretrati non richiesti precedentemente.
     
  5. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    A mio parere, il locatore può chiedere la rivalutazione del canone ed anche l'adeguamento ISTAT degli ultimi cinque anni ( se nel contratto: adeguamento automatico senza richiesta del proprietario).
     
  6. Plutonia

    Plutonia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusate il ritardo nel contatto ma ho qualche problema di collegamento in rete.

    Riepilogo sinteticamente sia quanto scrive Carloalberto a seguito della nota di Nemesis: il locatore può calcolare il nuovo canone partendo dal valore iniziale ma solo per gli ultimi 5 anni se nel contratto non è specificato alcun "adeguamento automatico"? Posso quindi impugnare il calcolo fatto dal locatore?

    Scusate ma qualche volta il polichese non mi è molto chairo e visto che si tratta di un bem gruzzolo non vorrei arrivare ai ferri corti; ma se è una possibilità, vorrei proprio coglierla. grazie ancora per la pazienza.
     
  7. JERRY48

    JERRY48 Ospite

  8. Plutonia

    Plutonia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie per la sollecitudine ora mi attiverò e vi terrò aggiornati sull'evolversi della situazione.
     
  9. Plutonia

    Plutonia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sapete la conclusione? è stata applicata la rivalutazione Istat senza chiedere gli arretrati; ciò comunque mi porterà alla disdetta del contratto in quanto l'entità dell'aumento e l'andamento dell'attività non mi consentono di proseguire. In questo modo il locatore sarà contento visto che intorno ci sono altri 7 negozi vuoti.
     

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