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  1. andfan

    andfan Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti,
    sono comproprietario di un immobile che desideriamo affittare all'importo da sempre corrisposto dal precedente inquilino.
    Volendo sfruttare i vantaggi del canone concordato con cedolare secca in merito alla tassazione, e con i valori dei patti territoriali per zona e la fascia di appartenenza, il canone da noi richiesta risulta addirittura inferiore rispetto al valore minimo per 24 euro al mese.
    Scartando l'ipotesi di aggiungere i 24 euro al canone mensile, è possibile, che voi sappiate, sottoscrivere lo stesso un contratto con le caratteristiche di cui sopra, ovvero con canone concordato?
    Non posso "taroccare" il modello H diminuendo da qualche parte i mq in quanto l'immobile è parte di una palazzina dove ho altri immobili cono le medesime caratteristiche a quello in oggetto...
    Grazie...
     
  2. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Perché vuoi fissare un canone a quello calcolato? Rischi di ricevere un rilievo dal fisco per sospetta evasione fiscale (pagamento integrativo in nero).
     
  3. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Perché non posso fare uno sconto a chi mi pare?
    Anche se concordato e senza l'assistenza delle parti sindacali, che non è obbligatoria, l'importante, penso, sia che non superi il canone previsto per le fasce di oscillazione, nel caso gioca su queste per aggiustare il prezzo. Ovvio che questo vale per piccoli sconti, certo che se dai calcoli risulta un canone mensile di 450 € e lo offri a 100 € la cosa non quadrerà al fisco anche se mi devi spiegare come fa il fisco a sapere che i conti portano a quel canone, non mi risulta che al contratto vada allegata la scheda per la determinazione del canone concordato.
     
  4. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Infatti occorre evitare che il canone sia troppo basso, per evitare controlli del fisco.
    La stessa cautela deve essere adottata nel caso dei contratti di comodato.
    Credo che il rischio sia non quello dell'evasione fiscale, ma quello dell'elusione fiscale.
     
  5. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Nel mio comune è da poco che le parti sindacali hanno siglato gli accordi in comune e io sto trasformando tutti i 4+4 che ho in concordato in modo da poter scontare un miglior trattamento fiscale in quanto comune ad alta tensione abitativa, anche il conduttore potrà portare in detrazione un importo maggiore. Questo mantenendo fermo il canone già pagato con i 4+4 in quanto già sufficientemente basso rispetto alla zona e alla relativa fascia. Sarà elusione fiscale?
     
  6. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Che rapporto c'è tra canone applicato e canone calcolato?
     
  7. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il canone concordato calcolato è il canone che scaturisce da un calcolo in cui convergono vari fattori che vanno dallo stato dell'immobile alla sicurezza al consumo energetico alla superficie convenzionale nonché alla posizione dello stesso. Tutto ciò determina la famosa fascia d'oscillazione che va da un minimo ad un massimo con all'interno delle sub fasce che anch'esse vanno da un minimo ad un massimo ma sempre nel rispetto del mimino e massimo generale. A titolo di esempio nel comune di Velletri gli affitti vanno da 2,75 a 7,10€ per metro quadro di superficie convenzionale. L'interno di questa forbice è divisa in zone territoriali e le zone territoriali in tre sub fasce (min, med e max).
    Allego, per maggiore comprensione, la delibera del mio comune per l'accordo territoriale. Per quanto riguarda il canone applicato è quello che effettivamente fai pagare, ad esempio ad una mia nipote acquisita veniva 500 € glie l'ho dato a 485 €.
     

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  8. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E' il contrario. Le fasce contengono valori unitari (euro/mese/mq) che servono per arrivare al canone. Velletri non fa eccezione e, come tu dici, il range va da
    2,75 euro/mese/mq
    a
    7,10 euro/mese/mq.
     
  9. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Certo, il mio intendimento era un range che va da 2,75 a 7,10 € /mese/mq convenzionale, scusa l'omissione.
     
  10. andfan

    andfan Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Allora, il problema al quesito originale lo posso risolvere. Mi ritrovo un pensionato di 81 anni che abita in un appartamento di 153 metri quadri convenzionali inclusi cantina ed autorimessa.
    Ora, se volessi applicare la tariffa più bassa possibile per fascia e zona, dovrei chiedere almeno 860 euro.
    Fino ad oggi ha sempre pagato, e non senza difficoltà, 580 euro con un contratto 4+4 con cedolare secca.
    Ci sono 280 euro di differenza al mese, che faccio?
    Devo rinunciare alla tassazione agevolata per non rischiare un controllo?
    Alla prossima scadenza gli intimo lo sfratto per finita locazione?
    Gli rifaccio un contratto 4+4 alla stessa cifra per non rischiare?
    Mi auguro che la storia di questo inquilino possa bastare a giustificarmi di fronte ad un controllo del fisco perché altrimenti, non tanto con le tasse ma tutte le spese di gestione e manutenzione, conviene realmente svendere tutto e trovare sistemi d'investimento se non più redditizi, meno problematici...
     
  11. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se intendi liberare l'appartamento e successivamente affittarlo ad un nuovo inquilino (a canone convenzionato oppure a canone libero) non ti resta che disdire il contratto attuale inviando al pensionato la raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza dell'ottavo anno.
    Se però alla scadenza l'anziano non se ne va, dovrai attivare una procedura legale per finita locazione. Ed è probabile che, data l'età, l'inquilino ottenga delle proroghe dal giudice.

    Se invece vuoi mantenere lo stesso inquilino con lo stesso canone di locazione non vedo perché dovresti fare "un contratto 4 + 4 alla stessa cifra per non rischiare". Basta mantenere quello in essere (contratto libero in cedolare secca) che alla scadenza, in mancanza di disdetta da ambo le parti, si rinnoverà per altri 4 anni.
    Io non gli farei il contratto convenzionato ad un canone molto inferiore a quello che risulta dai parametri, proprio per evitare sospetti da parte dell'AdE.

    Non so dove si trovi questa casa, ma un appartamento di 153 mq. con cantina e autorimessa a 580 euro mensili è un vero affare per l'inquilino!
    Se malgrado ciò lui ha difficoltà a pagare, perché non cerca una casa più piccola?!
     
  12. andfan

    andfan Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Nello specifico, questo vedovo ha abitato con moglie e figli nello stesso appartamento per oltre 50 anni e, per aver lavorato per mio nonno, ha sempre goduto di canoni già all'origine agevolati.
    Attualmente c'è un canone libero 4+4 con cedolare secca.
    L'auspicio è quello di poter disdettare nei termini e rifarlo nuovo con canone concordato mantenendo l'identica stessa cifra pagata adesso.
    Che 153 mq sia un affare lo sanno anche i muri, si prendono senza problemi dai 900 in su per quella tipologia anche se la zona è veramente degradata.
    Tutto qui.
    Penso che potrei benissimo reggere un controllo fiscale proprio perché il canone sempre corrisposto da quando non sono stati più conteggiati gli aumenti ISTAT è chiara; anzi, vorrei vedere che cosa succederebbe se fossi costretto a sfrattare un anziano perché il fisco dice che gli faccio pagare troppo poco anche se corrisponderebbe quanto da sempre pagato...
     
    A uva piace questo elemento.
  13. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Allora procedi così!
    Risolvi il contratto libero attuale e ne stipuli uno nuovo concordato.
    Potresti inserire nel nuovo contratto concordato una clausola per ribadire che il canone pattuito è inferiore a quello risultante dai parametri per espressa richiesta del conduttore accettata dal locatore. Non so se e quanto possa essere utile, ma in caso di controlli puoi sempre esibire il vecchio contratto da cui si evince quanto ha sempre pagato l'inquilino e di conseguenza quanto vuole/può continuare a pagare.
     
  14. Magnus Ansegar

    Magnus Ansegar Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Ancorchè nella città di Milano (da dove scrivi) il nuovo accordo territoriale, a differenza di altre convenzioni locative, nulla dica in proposito, ove si stipuli un contratto a norma dell'articolo 2, comma 3 della legge 431/98, convenendo un canone inferiore a quello risultante dall'applicazione del valore minimo, non vi sono indicazioni normative o principi di logica interpretativa che inducano a ritenere che una tale libertà di contrattazione sia limitata alla rigida fissazione di una soglia minima imperativamente non valicabile, posto che l'articolo 13, comma 4 della legge medesima sanziona con a nullità solo "ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore" e non minore a quello definito dagli accordi in sede locale.

    Tale limitazione risulterebbe priva di giustificazione, ove si consideri che tale patto risulta vantaggioso, in termini economici, per il conduttore, considerato parte debole contraente rispetto al locatore, vieppiù se la scrittura contrattuale contenga i motivi giustificativi di tale scelta: ad esempio, per venire incontro alle attuali condizioni di disagio del conduttore che non è in grado di corrispondere un canone di locazione superiore. In questo caso, pare opportuno sottoporre l'atto ad asseverazione da parte delle organizzazioni di categoria della città di Milano.

    Riguardo il reddito da locazione, il reddito minimo da dichiarare ai fini elle imposte dirette deve essere non inferiore al maggiore dei due importi : canone annuo di locazione ridotto del 15% e il 10% del valore dell'immobile (rendita catastale rivalutata dell'abitazione x 120), qualora il locatore dichiari un reddito inferiore dell'importo come sopra determinato, può essere oggetto di attenzione da parte del Fisco (si badi che si tratta solo di una presunzione di accertamento, e nemmeno di un accertamento automatico, cioè dell'emissione immediata di una cartella se l'affitto dichiarato è inferiore alla soglia minima prevista) che potrà attivare un accertamento da articolo 41-ter del DPR 600/73. Non è del tutto chiaro però se tale norma sia estensibile, come pare, e con quali modalità ai contratti assoggettati ad imposta sostitutiva.

    Quanto all'imposta di Registro complementare (differenza tra la base imponibile dichiarata e quella minima) + sanzione + interessi legali che il locatore può vedersi liquidata da parte dell'ufficio, sia in sede di prima registrazione sia per tutte le annualità successive, il valore minimo deve essere pari ad almeno il 10% del valore dell'immobile (sanzione non estensibile ai contratti concordati che rientrano nel range predefinito in sede locale).
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Potrà attivare un accertamento in base ad altri articoli di quel decreto (che si applicano in quanto il reddito di fabbricati derivante da locazione è dichiarato in misura inferiore a quanto stabilito da quell'articolo).
     
  16. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Oppure il valore minimo è pari al 10% del valore dell'immobile ?
     
    Ultima modifica: 21 Dicembre 2015
  17. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Di Quale valore ? Catastale o di Mercato ? Se fosse il secondo, pensa al "profitto" (canone annuale) del 10 %, con una inflazione sottozero, che tipo di affare. Nemmeno le superinflazionate obbligazioni in Lire Turche arrivano a tanto!
     
  18. andfan

    andfan Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Questa palazzina non è a Milano ma a Prato, vicino Firenze.
    La rendita catastale è di € 668,81.
    Ho visto che a Prato gli accordi si basano su prezzi a mq che per il periodo attuale possono benissimo essere corrisposti per canoni liberi e molti in fila presso gli uffici dell'ADE sono lì per registrare le riduzioni di canoni...
     
  19. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E' la persona di cui ho corretto il testo dal punto di vista matematico che deve fare la precisazione.
     
  20. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Era solo un "pour parler". E' giusta la tua correzione, ha dato forma alla frase. Quanto alla specificazione del tipo di valore, il mio appunto era inutile, in quanto già ben evidente nell'intervento della persona a cui ti riferisci.
    Buon Natale.
     

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