Canone di locazione comprensivo di spese a forfait: come fare?

[Gagarin]

Vorrei proporre, a vantaggio del conduttore (esborso mensile certo fisso almeno per 24 mesi, importo adeguato alle spese affettive), un contratto di locazione comprensivo delle spese per riscaldamento (centralizzato), condominio, acqua e depurazione. Tali spese, pagate mensilmente a forfait, resterebbero comunque fisse per il primo biennio, poi, potrebbero essere incrementate nei successivi sei anni in misura globale non superiore al 10% dell'importo iniziale (cioè, potrebbero essere aumentate, per esempio, due volte in sei anni: una volta del 2% e un'altra del 6% sempre dell'importo iniziale; resterebbe, in questo caso un'ulteriore possibilità di aumento massima del 2%). Il mio dubbio è cosa e come scrivere nel contratto:
1 - Il canone va indicato scisso dalle spese o per intero con la dizione "comprensivo delle spese di..."?
2 - Ai fini fiscali, nel primo caso non ci sarebbero problemi circa quanto indicare in dichiarazione; mentre nel secondo caso come dovrò poi regolarmi ai fini dell'importo del canone di locazione da indicare in dichiarazione?
Per entrare nello specifico, sarei d'accordo col futuro conduttore su un canone di 1.200,00 euro comprensivo delle spese suddette; il canone da solo sarebbe di 900,00 euro, mentre le spese di 300,00 euro sono state calcolate sul conguaglio 2012 incrementato del 2% (peraltro previsto nel preventivo 2013). Nel contratto vorrei scrivere: "Il canone è stabilito in euro 1.200,00/mese, comprensivo delle spese di riscaldamento, condominio, acqua e depurazione, concordate in euro 300,00/mese forfettarie. Tali spese resteranno invariate per il primo biennio e, nel sestennio successivo, potranno subìre incrementi globalmente non superiori al 10% della somma iniziale, che saranno richiesti dal locatore per iscritto almeno tre mesi prima dell'annualità successiva". Mettere o non mettere la parte barrata?

 

[Elisabetta48]

Prova a guardare la discussione:
"Spese condominiali e utenze nel contratto"
La trovi a lato in questa pagina. A parte le usuali divagazioni su ortografia o altro ci sono anche indicazioni utili.

Tipo quella di Mapeit sull'evitare l'uso del termine "forfettario". Bisogna sempre mettere che si farà il conguaglio non appena si dispone del bilancio consuntivo.

Nella stessa discussione ho riportato le istruzioni dell'Unico su cosa indicare come canone di locazione se l'affitto è comprensivo delle spese (vanno tolte)
Prova a dare un'occhiata...

Personalmente trovo un po' farraginosa la storia degli aumenti percentuali programmati. Non fai prima a scrivere che ogni anno la quota relativa alle spese sarà calcolata sul bilancio preventivo (eventualmente aumentato del 2-3%, visto che tanto poi sforano sempre) salvo conguaglio?

 

[Gagarin]

Ti ringrazio. Effettivamente ho trovato parecchi "spunti" per modificare il mio testo. I principali sono questi: ho distinto il canone dalle spese a forfait (anche se, visto cosa sta scritto nelle istruzioni di Unico che hai riportato e che intendo optare per la cedolare secca, non sarebbe necessario) ed ho aggiunto "salvo eventuale conguaglio a fine locazione" (così tutto si sposterà a parecchi anni dopo e chi vivrà vedrà...). Con queste modifiche la cosa dovrebbe andare abbastanza bene e i "rapaci" dell'Agenzia delle Entrate non dovrebbero avere molto da eccepire e da... spolpare, oltre a quanto verrà pagato con la cedolare secca.

 

[Elisabetta48]

e che intendo optare per la cedolare secca,

Tieni sempre conto che puoi un giorno cambiare idea e revocare l'opzione. meglio prevedere fin dall'inizio la possibilità

salvo eventuale conguaglio a fine locazione

Mi sembri un po' ottimista, nel senso che io faccio fatica a farmi dare il conguaglio quando arriva il bilancio definitivo anno per anno: sembra che li stia rapinando a mano armata e che me li metta in tasca io. Non so se si lasciano passare tanti anni... ma magari ti è capitato l'Inquilino Perfetto

 

[Gagarin]

Il "salvo conguaglio a fine locazione" l'ho messo solo a beneficio dell'Agenzia delle Entrate perchè sicuramente poi non ci sarà: tieni comunque presente che, dopo il primo biennio, potrò chiedere degli incrementi della quota spese che, come scritto nel contratto , dato che sono acconti e sarebbero "salvo conguaglio", non potranno essere rifiutati, perchè, sempre come scritto nel contratto, il loro mancato pagamento comporterà le stesse conseguenze del mancato pagamento del canone. Poi, come si sa, nell'affittare un'abitazione ci dev'essere sempre una certa quota di fortuna: gli inquilini "rognosi" sono sempre di più ed è proprio da loro (cioè da quelli che io chiamo "inquilini professionali") che bisogna difendersi e che, comunque, creeranno sempre problemi indipendentemente da quello che si scrive e si sottoscrive. Con il galantuomo non ci sono mai problemi, ma come si fa a ricoscere il galantuomo in soli 2-3 incontri più o meno fugaci? In questo senso è abbastanza utile il registro degli sfratti...Tempo fà mi capitò una signora molto distinta, manager di una grossa società telefonica; sembrava una persona per bene, disponibile e economicamente valida e, invece, come ho scoperto dopo, era un'<inquilina professionale>: passava da una casa all'altra dando problemi a non finire finchè, dopo 2-3 anni di liti e controversie, lasciava l'immobile e il proprietario ne era ben felice e rinunciava all'azione lergale e a quanto dovuto (in genere almeno 1 anno di affitto+spese) pur di liberarsene. Con alcuni altri le è andata bene, ma con me le è andata male perchè sono andato fino in fondo: non ci ho guadagnato, ma neanche rimesso...eppoi vuoi mettere la soddisfazione!

 

[Elisabetta48]

Perfetto. E poi, ormai mi sono accorta che per quanto uno cerchi di limare le clausole per prevedere tutto, poi al momento del bisogno ci si accorge sempre che qualcosa mancava o andava perfezionato. Bisogna solo sperare appunto di incappare bene, ma con le precarietà di adesso è sempre più difficile.